Schuldendienstdeckungsgrad-Rechner Deutschland
Der DSCR-Rechner zeigt, wie oft das Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie die jährlichen Kreditraten deckt und welcher Überschuss bleibt.
Wozu es dient
Der Rechner zum Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) zeigt, wie oft das Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie die jährlichen Kreditraten deckt. Er teilt das Ergebnis durch den Schuldendienst, sodass Sie sofort sehen, ob sich die Immobilie selbst finanziert.
Datenquellen & Parameter
Dieser Rechner verwendet finanzmathematische Standardformeln und läuft vollständig in Ihrem Browser. Er benötigt keine externen Daten — Ihr Ergebnis wird allein aus den oben eingegebenen Werten berechnet.
Wir bemühen uns stets, für jede Variable die aktuellsten Daten zu verwenden, damit unsere Ergebnisse und Berichte so genau wie möglich sind. Dennoch sind Fehler möglich — verlassen Sie sich nicht allein auf dieses Tool oder seinen Bericht. Für Entscheidungen auf dieser Grundlage übernehmen wir keine Haftung.
Die Formel
DSCR = Netto-Betriebsergebnis ÷ Jährlicher Schuldendienst; Überschuss = Netto-Betriebsergebnis − Jährlicher Schuldendienst
So funktioniert es
Geben Sie das jährliche Netto-Betriebsergebnis und die gesamten Jahresraten des Kredits ein. Das Werkzeug teilt das eine durch das andere und nennt zusätzlich den jährlichen Liquiditätsüberschuss, der nach der Kreditrate bleibt.
Wo es verwendet wird
- Prüfen, ob die Mieteinnahmen vor dem Kauf die Rate decken
- Den vom Kreditgeber geforderten DSCR-Grenzwert einhalten
- Vergleichen, welche Immobilie nach dem Schuldendienst mehr Puffer lässt
Rechenbeispiel
Eine Immobilie erwirtschaftet 42.000,00 € Netto-Betriebsergebnis und trägt 30.000,00 € an Jahresraten. Ihr DSCR beträgt …, das Ergebnis deckt den Schuldendienst also …-fach und lässt jährlich … an Liquidität übrig.
Was der DSCR-Rechner leistet
Der Rechner zeigt, ob eine Ertragsimmobilie genug einbringt, um ihren Kredit zu bedienen. Er teilt das jährliche Netto-Betriebsergebnis durch den jährlichen Schuldendienst und zeigt den Deckungsgrad (DSCR) und den Überschuss nach der Rate. Daran sehen Sie und jeder Kreditgeber, ob die Miete die Finanzierung trägt oder ob Sie aus anderem Einkommen zuschießen müssten.
Der DSCR enthält keine Steuerregeln oder marktspezifischen Annahmen und gilt deshalb für eine Wohnung genauso wie für ein Bürogebäude, in jeder Währung.
Wie der Deckungsgrad funktioniert
Oben steht das Netto-Betriebsergebnis, also das Geld nach laufenden Kosten und vor der Finanzierung, unten der jährliche Schuldendienst aus Zins und Tilgung. Das Verhältnis ist der Deckungsgrad.
Bei 1,0 deckt das Ergebnis die Raten genau. Darüber bleibt jedes Jahr ein Überschuss. Darunter reicht das Ergebnis nicht, und die Lücke muss aus anderen Mitteln kommen, meist aus Ersparnissen oder Gehalt.
Ihr Ergebnis lesen
Ein Wert von 1,4 bedeutet, dass das Ergebnis den Schuldendienst 1,4-mal deckt, mit 40 % Puffer. Dieser Puffer schützt, wenn ein Mieter auszieht, eine Heizung ausfällt oder die Zinsen steigen.
Der Überschuss zeigt den Betrag in Geld. Eine Immobilie kann einen guten Deckungsgrad haben und trotzdem nur wenig absoluten Überschuss lassen, wenn die Zahlen klein sind. Lesen Sie beides zusammen.
- Deutlich über 1,0: Die Immobilie trägt sich mit komfortablem Puffer.
- Etwa 1,0 bis 1,2: Sie deckt den Kredit, aber mit wenig Spielraum; steigende Kosten oder ein Leerstandsmonat bringen sie ins Minus.
- Unter 1,0: Die Immobilie trägt sich nicht selbst.
Warum Kreditgeber darauf achten
Bei Anlage- und Gewerbefinanzierungen leiht der Kreditgeber gegen den Ertrag der Immobilie. Die meisten verlangen einen Mindestwert, oft 1,20 bis 1,25, und vergeben keinen Kredit, der den Deckungsgrad darunter drückt.
Der Puffer schützt beide Seiten: den Kreditgeber, weil der Kredit auch bei sinkenden Mieten bedient wird, und Sie, weil der Kredit nicht so groß wird, dass ein schwaches Quartal die Immobilie zum monatlichen Zuschussgeschäft macht. Rechnen Sie den Wert vor dem Antrag, um zu sehen, ob ein Kauf die Hürde nimmt und wie viel Sie an Kreditsumme oder Preis ändern müssten.
Einen schwachen Wert verbessern
- Netto-Betriebsergebnis erhöhen: höhere Miete oder niedrigere Betriebskosten, etwa bei Verwaltung oder Versicherung.
- Schuldendienst senken: mehr Eigenkapital und damit ein kleinerer Kredit, oder eine längere Laufzeit, die die Jahresrate senkt, aber insgesamt mehr Zinsen kostet.
- Preis verhandeln: Weniger zu zahlen verbessert alle Kennzahlen; viele Anleger leiten ihren Höchstpreis aus dem geforderten DSCR ab.
DSCR neben anderen Kennzahlen
Der DSCR prüft nur Ertrag gegen Schuld. Der Kapitalisierungszins zeigt die Rendite auf den Wert unabhängig von der Finanzierung, die Cash-on-Cash-Rendite, was Ihr eingesetztes Geld verdient, das Netto-Betriebsergebnis die reine Ertragskraft. Eine Immobilie kann bei einer Kennzahl gut und bei einer anderen schlecht abschneiden; erst zusammen zeigen sie, ob ein Kauf solide ist.
Vom Wert zur Entscheidung
Der DSCR trennt Ertrag von Finanzierung und verhindert so, dass eine ansprechende Immobilie eine wacklige Liquidität verdeckt. Prüfen Sie einen Kauf vor der Zusage, bestehen Sie auf einem Puffer über 1,0 und leiten Sie aus dem Wert den größten Kredit und den höchsten Preis ab, den der Ertrag trägt.
Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ist keine Finanzberatung.
Über diesen Schuldendienstdeckungsgrad Rechner
Nutzen Sie diesen Schuldendienstdeckungsgrad Rechner, um sofort eine Schätzung auf Basis Ihrer eigenen Angaben zu erhalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein guter DSCR?
Wie wird der DSCR berechnet?
Was zählt zum Netto-Betriebsergebnis?
Enthält der DSCR Tilgung oder nur Zinsen?
Warum ist mein DSCR für den Kreditgeber wichtig?
Bleiben meine Daten privat?
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