NOI-Rechner Deutschland
Der NOI-Rechner ermittelt das Netto-Betriebsergebnis einer Mietimmobilie aus Bruttomiete, Leerstand und Betriebskosten, die Basis für Rendite und Wert.
Wozu es dient
Der NOI-Rechner ermittelt das Netto-Betriebsergebnis einer Mietimmobilie: den jährlichen Betriebsgewinn vor Kreditraten und Einkommensteuer. Er startet bei der Bruttomiete, zieht Leerstand und Mietausfall ab und danach die Betriebskosten.
Datenquellen & Parameter
Dieser Rechner verwendet finanzmathematische Standardformeln und läuft vollständig in Ihrem Browser. Er benötigt keine externen Daten — Ihr Ergebnis wird allein aus den oben eingegebenen Werten berechnet.
Wir bemühen uns stets, für jede Variable die aktuellsten Daten zu verwenden, damit unsere Ergebnisse und Berichte so genau wie möglich sind. Dennoch sind Fehler möglich — verlassen Sie sich nicht allein auf dieses Tool oder seinen Bericht. Für Entscheidungen auf dieser Grundlage übernehmen wir keine Haftung.
Die Formel
NOI = Brutto-Mieteinnahmen × (1 − Leerstand %) − Betriebskosten
So funktioniert es
Die Brutto-Mieteinnahmen werden um einen Leerstandsansatz auf die effektiven Bruttoeinnahmen reduziert, davon werden die Betriebskosten abgezogen. Das Ergebnis ist der Überschuss aus dem reinen Vermietungsgeschäft, unabhängig von der Finanzierung.
Wo es verwendet wird
- Bewertung über die Mietrendite (NOI ÷ Kaufpreis)
- Vergleich von Objekten auf finanzierungsneutraler Basis
- Prüfung, ob die Miete Kosten und Kapitaldienst deckt
Rechenbeispiel
Ein Objekt erzielt 60.000,00 € Bruttomiete bei 5% Leerstand und 15.000,00 € Betriebskosten. Die effektiven Bruttoeinnahmen betragen …, das Netto-Betriebsergebnis ….
Was der NOI-Rechner leistet
Der Rechner ermittelt das Netto-Betriebsergebnis einer Mietimmobilie, den jährlichen Betriebsgewinn vor Kreditraten und Einkommensteuer. Von der Bruttomiete zieht er Leerstand und Mietausfall ab, dann die Betriebskosten.
Über die Mietrendite bestimmt der NOI die Bewertung, er zeigt, ob eine Immobilie ihren Kapitaldienst tragen kann, und er macht unterschiedliche Objekte unabhängig von der Finanzierung vergleichbar.
Wie das Netto-Betriebsergebnis berechnet wird
Ausgangspunkt sind die Brutto-Mieteinnahmen, die Jahresmiete bei voller Vermietung zu Marktmieten.
Davon geht ein Ansatz für Leerstand und Mietausfall ab, denn keine Immobilie ist dauerhaft voll vermietet, und ein Teil der Miete wird nie eingenommen. Das Ergebnis sind die effektiven Bruttoeinnahmen.
Davon gehen die Betriebskosten ab. Übrig bleibt das Netto-Betriebsergebnis.
NOI = Brutto-Mieteinnahmen × (1 − Leerstand %) − Betriebskosten
Ohne Leerstand fallen die Einnahmen zu hoch aus, ohne alle Kosten die Rendite.
Was zu den Betriebskosten gehört
- Verwaltung, ob bezahlt oder als eigene Zeit bewertet.
- Versicherung für Gebäude und Haftpflicht.
- Grundsteuer und kommunale Abgaben des Eigentümers.
- Reparaturen und Instandhaltung.
- Nebenkosten, die der Eigentümer trägt.
- Rücklagen für größere künftige Reparaturen.
Nicht zum NOI gehören Zins und Tilgung, weil die Finanzierung vom Käufer abhängt; die Einkommensteuer, weil sie von den persönlichen Verhältnissen abhängt; die Abschreibung, weil sie keine Auszahlung ist; und einmalige Investitionen wie ein neues Dach.
Warum der NOI die Finanzierung ausschließt
Zwei Anleger kaufen dasselbe Gebäude, einer bar, der andere überwiegend finanziert. Ihre Gewinne nach Kapitaldienst unterscheiden sich stark, das Gebäude verdient bei den Mietern aber dasselbe. Der NOI zeigt diese Ertragskraft.
NOI minus jährlicher Kapitaldienst ergibt den Cashflow vor Steuern; NOI geteilt durch den Kapitaldienst die Schuldendeckungsquote, die Banken prüfen.
Mit dem NOI bewerten
NOI geteilt durch den Kaufpreis ergibt die Mietrendite, mit der sich Objekte und Märkte vergleichen lassen. Umgekehrt ergibt NOI geteilt durch die Rendite ähnlicher Objekte einen rechnerischen Preis.
Weil der Wert der NOI geteilt durch einen kleinen Prozentsatz ist, verändert schon eine kleine Änderung des NOI die Bewertung deutlich. Höhere Mieten, niedrigere laufende Kosten oder weniger Leerstand heben den NOI, und jeder zusätzliche Euro NOI kann ein Vielfaches an Wert bringen. Darauf beruht Value-Add-Investieren.
So nutzen Sie den Rechner
- Geben Sie die Brutto-Mieteinnahmen bei voller Vermietung ein.
- Geben Sie einen Prozentsatz für Leerstand und Mietausfall ein, passend zu Markt und Historie.
- Geben Sie die jährlichen Betriebskosten ohne Kreditraten ein.
Der Rechner zeigt effektive Bruttoeinnahmen und NOI; die Grafik teilt die Bruttomiete in NOI und den Teil, der durch Leerstand und Kosten verloren geht.
Ergebnisse prüfen
- Realistische Miete: erzielbare Marktmieten, nicht die optimistischste Forderung.
- Leerstand nicht unterschätzen: Auch starke Märkte kennen Mieterwechsel.
- Alle laufenden Kosten erfassen: Vergessene Posten lassen ein Objekt auf dem Papier besser aussehen.
- Investitionen getrennt halten: Große, seltene Ersatzmaßnahmen werden anders budgetiert.
Ein Rechenbeispiel
Eine Immobilie bringt bei voller Vermietung 60.000 Jahresmiete. Bei 5 Prozent Leerstand sinken die effektiven Bruttoeinnahmen auf 57.000. Nach 15.000 Betriebskosten für Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung beträgt der NOI 42.000.
Bei 600.000 Kaufpreis ergibt das 7 Prozent Mietrendite. Bei 30.000 jährlichem Kapitaldienst bleiben 12.000 Cashflow vor Steuern, die Schuldendeckungsquote liegt bei 1,4. Ändern Sie Leerstand oder Kosten und sehen Sie, wie viel Spielraum zwischen einem soliden und einem knappen Geschäft liegt.
Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ist keine Finanzberatung.
Über diesen NOI Rechner
Nutzen Sie diesen NOI Rechner, um sofort eine Schätzung auf Basis Ihrer eigenen Angaben zu erhalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.
Häufig gestellte Fragen
Was berechnet der NOI-Rechner?
Was ist das Netto-Betriebsergebnis?
Enthält der NOI die Finanzierung?
Was zählt zu den Betriebskosten?
Wie bewertet man mit dem NOI eine Immobilie?
Bleiben meine Daten privat?
Über den Autor
