Kapitalisierungszins-Rechner Deutschland

Mit diesem Kapitalisierungszins-Rechner ermitteln Sie aus Netto-Betriebsergebnis und Wert die Rendite einer Immobilie und vergleichen Objekte fair.

Immobilienwert oder Kaufpreis €

Jährliches Netto-Betriebsergebnis €

Kapitalisierungszins —

Netto-Betriebsergebnis —

Immobilienwert —

Wir bemühen uns stets, für jede Variable die aktuellsten Daten zu verwenden, damit unsere Ergebnisse und Berichte so genau wie möglich sind. Dennoch sind Fehler möglich — verlassen Sie sich nicht allein auf dieses Tool oder seinen Bericht. Für Entscheidungen auf dieser Grundlage übernehmen wir keine Haftung.

Wozu es dient

Der Kapitalisierungszins-Rechner zeigt das jährliche Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie als Prozentsatz ihres Werts oder Kaufpreises. Er ist der Standardmaßstab, mit dem Investoren Renditeobjekte unabhängig von der Finanzierung vergleichen.

Datenquellen & Parameter

Dieser Rechner verwendet finanzmathematische Standardformeln und läuft vollständig in Ihrem Browser. Er benötigt keine externen Daten — Ihr Ergebnis wird allein aus den oben eingegebenen Werten berechnet.

Die Formel

Kapitalisierungszins = jährliches Netto-Betriebsergebnis ÷ Immobilienwert × 100

So funktioniert es

Sie geben den Wert oder Angebotspreis der Immobilie und ihr jährliches Netto-Betriebsergebnis ein (Miete nach Betriebskosten, vor Kreditraten). Das Werkzeug teilt das Ergebnis durch den Wert und multipliziert mit 100, um den Kapitalisierungszins in Prozent zu erhalten.

Wo es verwendet wird

Vergleich der Rendite mehrerer Renditeobjekte auf gleicher Basis
Schätzung eines fairen Preises aus Zielrendite und bekanntem Ertrag
Beurteilung, ob ein Angebotspreis zur Mieteinnahme hoch oder niedrig ist

Rechenbeispiel

Eine Immobilie zum Preis von 500.000,00 € erzielt jährlich 35.000,00 € Netto-Betriebsergebnis. Ergebnis geteilt durch Preis ergibt einen Kapitalisierungszins von …, die Jahresrendite vor Finanzierung und Steuern.

Was der Kapitalisierungszins-Rechner leistet

Der Rechner macht aus dem Wert einer Immobilie und ihrem jährlichen Netto-Betriebsergebnis einen Prozentsatz: den Kapitalisierungszins. Er zeigt, wie viel Ertrag das Objekt im Verhältnis zu seinem Preis bringt, und ist die gebräuchlichste Kennzahl, um Renditeimmobilien schnell zu vergleichen.

Weil Finanzierung und persönliche Steuersituation nicht einfließen, eignet er sich als erster Filter beim Sichten von Angeboten und zur Prüfung, ob ein Preis zum Ertrag passt.

Wie der Kapitalisierungszins funktioniert

Er beantwortet die Frage, welche Jahresrendite der Ertrag einer Immobilie bringen würde, wenn Sie sie ganz mit Eigenkapital kauften. Der Rechner teilt das jährliche Netto-Betriebsergebnis durch Wert oder Preis.

Das Netto-Betriebsergebnis ist der Ertrag nach Betriebskosten wie Verwaltung, Reparaturen, Versicherung und Grundsteuer, aber vor jeder Kreditrate. Ein Barkäufer und ein Käufer mit Kredit kommen für dasselbe Gebäude deshalb auf denselben Wert.

Eine Immobilie für 500.000 mit 35.000 Netto-Betriebsergebnis hat einen Kapitalisierungszins von 7 Prozent. Steigt der Preis, sinkt der Zins; steigt der Ertrag, steigt er.

Warum Investoren den Kapitalisierungszins nutzen

Finanzierung, Steuern und persönliche Umstände unterscheiden sich von Käufer zu Käufer, der Ertrag eines Gebäudes im Verhältnis zum Preis nicht. So lassen sich sehr unterschiedliche Objekte vergleichen.

Er dient auch zur schnellen Preisprüfung. Werden vergleichbare Gebäude in einem Viertel zu rund 6 Prozent verkauft, wirkt ein Angebot mit 4 Prozent teuer, während eines mit 8 Prozent genauer geprüft werden sollte: Es kann günstig sein oder ein verstecktes Risiko haben.

Vom Kapitalisierungszins zum Wertansatz

Die Formel funktioniert auch umgekehrt: Wert = Ertrag ÷ Zins. Werden ähnliche Objekte zu 7 Prozent gehandelt und das betrachtete Gebäude bringt 42.000 Netto-Betriebsergebnis, ergibt 42.000 ÷ 0,07 einen Wert von rund 600.000.

Gutachter und Investoren nutzen diese Rechnung zur Preisprüfung und als Verhandlungsgrundlage. Schon kleine Änderungen des angenommenen Marktzinses verschieben den rechnerischen Wert deutlich, deshalb ist die Kenntnis des lokalen Marktes wichtig.

So nutzen Sie den Rechner

Geben Sie den Wert oder Angebotspreis der Immobilie ein.
Geben Sie das jährliche Netto-Betriebsergebnis ein.

Der Rechner zeigt den Kapitalisierungszins in Prozent. Senken Sie den Preis, um zu sehen, welcher Zins ein niedrigeres Gebot ergibt, oder erhöhen Sie den Ertrag, um niedrigere Kosten oder höhere Mieten zu testen.

Was der Kapitalisierungszins auslässt

Weil die Finanzierung fehlt, sagt er nichts über Ihre Rendite mit einem Kredit; dafür gibt es die Cash-on-Cash-Rendite. Er setzt außerdem voraus, dass der Ertrag stimmt und dauerhaft ist: Mit zu optimistischen Mieten oder zu niedrigen Kosten sieht ein schwaches Objekt besser aus.

Er ist eine Momentaufnahme ohne künftiges Mietwachstum, Leerstandsrisiko, Instandsetzung oder späteren Verkaufspreis. Ein etwas niedrigerer Zins bei guten Aussichten auf steigende Mieten kann besser sein als ein höherer bei einem Gebäude im Niedergang.

Kapitalisierungszinsen im Zusammenhang lesen

Höhere Renditen gehen meist mit höherem Risiko einher: schwächere Lage, älteres Gebäude, kürzere Mietverträge oder weniger verlässliche Mieter. Toplagen haben niedrige Zinsen, weil Käufer für Sicherheit und Wachstum weniger Rendite akzeptieren. Vergleichen Sie einen Zins mit lokalen Verkäufen ähnlicher Objekte, nicht mit einem festen Zielwert.

Kapitalisierungszins neben anderen Kennzahlen

Prüfen Sie das Netto-Betriebsergebnis sorgfältig, denn jeder Fehler bei Mieten oder Kosten geht direkt in den Zins ein. Die Cash-on-Cash-Rendite zeigt, was nach den Kreditraten übrig bleibt, der Schuldendeckungsgrad, ob das Objekt seine Finanzierung tragen kann. Beginnen Sie beim Kapitalisierungszins, um Kandidaten auszusortieren, und prüfen Sie dann Finanzierung und Risiko, bevor Sie ein Gebot abgeben.

Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ist keine Finanzberatung.

Über diesen Kapitalisierungszins Rechner

Nutzen Sie diesen Kapitalisierungszins Rechner, um sofort eine Schätzung auf Basis Ihrer eigenen Angaben zu erhalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.

Häufig gestellte Fragen

Wie funktioniert der Kapitalisierungszins-Rechner?

Sie geben den Wert oder Angebotspreis der Immobilie und ihr jährliches Netto-Betriebsergebnis ein, also die Mieteinnahmen nach Betriebskosten und vor Kreditraten. Der Rechner teilt das Ergebnis durch den Wert und multipliziert mit 100.

Was ist ein guter Kapitalisierungszins?

Dafür gibt es keine allgemeine Zahl, weil der Zins Risiko, Lage und Objektart widerspiegelt. Niedrige Werte stehen meist für sichere Toplagen mit hoher Nachfrage, höhere für schwächere Lagen, ältere Gebäude oder unsichere Erträge. Vergleichen Sie mit ähnlichen Objekten im selben Markt.

Enthält der Kapitalisierungszins meine Finanzierung?

Nein. Er misst die Rendite der Immobilie selbst, sodass Käufer mit unterschiedlicher Finanzierung denselben Wert sehen. Für die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital mit Kredit nutzen Sie die Cash-on-Cash-Rendite.

Was ist das Netto-Betriebsergebnis?

Mieteinnahmen und sonstige Erträge des Objekts nach Betriebskosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer. Kreditraten, Abschreibung und Einkommensteuer sind nicht abgezogen.

Wie schätze ich mit dem Kapitalisierungszins den Wert?

Wert = Netto-Betriebsergebnis ÷ Kapitalisierungszins. Wenn ähnliche Objekte zu einem bekannten Zins gehandelt werden, ergibt der Ertrag geteilt durch diesen Zins einen Anhaltspunkt für den Wert und zeigt, ob ein Angebot zu teuer oder günstig ist.

Bleiben meine Daten privat?

Ja. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser. Nichts von dem, was Sie eingeben, wird hochgeladen, gespeichert oder weitergegeben.

Über den Autor

Verfasst und geprüft von

Taha Kheirandish

Wirtschaftsstudent und unabhängiger Forscher

Taha Kheirandish liest Steuergesetze so, wie andere Landkarten lesen: um herauszufinden, wohin ein System tatsächlich führt — nicht, wohin es zu führen behauptet.

Er studiert Volkswirtschaftslehre, und seine Arbeit hier ist von Grund auf vergleichend angelegt. Der Zuschlag für einen späteren Rentenbeginn in Québec, die Entfernungspauschale in Deutschland, die Mietpreisbegrenzung in den Niederlanden: Jede dieser Regeln ist eine Entscheidung darüber, wie Geld fließen soll — und jede liest sich anders, sobald acht weitere danebenliegen. Er baut und prüft die Rechner dieser Seite für neun Märkte anhand der Primärquellen: das Gesetz statt einer Zusammenfassung, das Rundschreiben des Ministeriums statt einer Meldung darüber.

Das ist zugleich der redaktionelle Maßstab dieser Seite. Jeder Satz, jede Grenze und jede Stufe trägt hier das Dokument, aus dem sie stammt, und das Datum ihres Inkrafttretens — und wird überprüft, wenn sich das Recht ändert, nicht erst, wenn es jemandem auffällt.

Er ist Forscher, kein zugelassener Berater; nichts auf dieser Seite ist eine persönliche Finanzberatung. Es ist sorgfältig gerechnete Arithmetik mit offengelegten Quellen — damit Sie sie nachprüfen und mit ihr zu jemandem gehen können, der beraten darf.

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