Calcolatore del rapporto di copertura del debito Italia
Il calcolatore DSCR mostra quante volte il reddito operativo netto di un immobile copre le rate annue e quanto surplus di cassa resta ogni anno.
A cosa serve
Il calcolatore del rapporto di copertura del debito (DSCR) mostra quante volte il reddito operativo netto di un immobile copre le rate annue del mutuo. Divide il reddito per il servizio del debito così vedi subito se l'immobile ripaga il proprio finanziamento.
Fonti dei dati e parametri
Questo calcolatore usa formule finanziarie standard e funziona interamente nel tuo browser. Non richiede dati esterni: il risultato è calcolato solo dai valori che inserisci sopra.
Ci impegniamo sempre a utilizzare i dati più aggiornati per ogni variabile, affinché i nostri risultati e report siano il più accurati possibile. Ciononostante gli errori sono possibili: non affidarti soltanto a questo strumento o al suo report, e non ci assumiamo alcuna responsabilità per le decisioni prese sulla sua base.
La formula
DSCR = Reddito operativo netto ÷ Servizio annuo del debito; Surplus = Reddito operativo netto − Servizio annuo del debito
Come funziona
Inserisci il reddito operativo netto annuo e il totale delle rate annue del mutuo. Lo strumento divide l'uno per l'altro per dare il rapporto e indica anche il surplus di cassa annuo che rimane dopo il pagamento del mutuo.
Dove si usa
- Verificare se i canoni coprono il mutuo prima di acquistare
- Rispettare la soglia DSCR richiesta dal finanziatore su un mutuo d'investimento
- Confrontare quanto margine lasciano immobili diversi dopo il debito
Esempio pratico
Un immobile genera 42.000,00 € di reddito operativo netto e sostiene 30.000,00 € di rate annue. Il suo DSCR è …, quindi il reddito copre il servizio del debito … volte e lascia … di cassa ogni anno.
Cosa fa il calcolatore DSCR
Un immobile a reddito guadagna abbastanza da pagare il suo mutuo? Il calcolatore divide il reddito operativo netto annuo per il servizio annuo del debito e restituisce il rapporto di copertura e il surplus di cassa che resta dopo le rate.
Il DSCR è molto usato nell’investimento immobiliare e nel credito commerciale perché è semplice e non dipende da regole fiscali o di mercato. Inserisci due importi in qualsiasi valuta.
Come funziona
Sopra il reddito operativo netto, il denaro dopo i costi correnti e prima del finanziamento. Sotto il servizio annuo del debito, capitale e interessi dell’anno. Il rapporto è il primo diviso il secondo.
1,0 è il pareggio: il reddito copre esattamente le rate. Sopra 1,0 l’immobile produce più di quanto deve, e il surplus è denaro che ti resta. Sotto 1,0 manca reddito e la differenza deve arrivare dai tuoi risparmi o dallo stipendio.
Leggere il risultato
Un DSCR di 1,4 significa che il reddito copre il debito 1,4 volte, con un margine del 40 %. Quel margine assorbe un inquilino che se ne va, una caldaia da cambiare o un rialzo dei tassi.
Il surplus mostra il denaro effettivo. Un rapporto buono con numeri piccoli può lasciare un surplus modesto, quindi leggili insieme.
- Ben sopra 1,0: l’immobile si sostiene con un margine comodo.
- Tra 1,0 e 1,2: copre il mutuo con poco margine; un aumento dei costi o un mese di sfitto possono portarlo in perdita.
- Sotto 1,0: l’immobile ha bisogno di denaro esterno.
Perché interessa ai finanziatori
Per un mutuo d’investimento o commerciale il finanziatore presta contro il reddito dell’immobile. Molti fissano un minimo intorno a 1,20-1,25 e non concedono prestiti che portino il rapporto sotto quella soglia.
La soglia protegge entrambi: il prestito continua a essere rimborsato anche se i canoni calano, e tu eviti un prestito così grande che un trimestre negativo diventa un salasso mensile. Calcolandolo prima della domanda sai quanto cambiare importo del prestito o prezzo.
Migliorare un rapporto debole
- Aumentare il reddito operativo netto: canone più alto o spese operative più basse, come una commissione di gestione o un premio assicurativo ridotti.
- Ridurre il servizio del debito: un anticipo maggiore riduce prestito e rate; una durata più lunga abbassa la rata annua ma costa più interessi nel tempo.
- Cambiare il prezzo: pagare meno per lo stesso reddito migliora tutti i rapporti. Gli investitori prudenti lasciano che il DSCR richiesto fissi il prezzo massimo.
Modifica i due valori e vedi quanto anticipo o quale ribasso serve per raggiungere la soglia del finanziatore.
Con le altre misure
Il DSCR verifica solo reddito contro debito. Il cap rate dà il rendimento sul valore indipendentemente dal finanziamento, il rendimento cash-on-cash quanto rende il tuo denaro investito, il reddito operativo netto la capacità di generare reddito prima del prestito. Insieme dicono se l’immobile ha un prezzo giusto, se rende abbastanza e se regge il debito che vuoi caricargli.
Dal rapporto alla decisione
Separando reddito e finanziamento, il DSCR impedisce a un immobile attraente di nascondere una cassa fragile. Pretendi un margine sopra 1,0 invece di contare sui canoni migliori possibili, e usa il rapporto per decidere il prestito più grande e il prezzo più alto che il reddito può sostenere.
Questo articolo è solo informazione generale e non costituisce consulenza finanziaria.
Informazioni su questo calcolatore DSCR
Usa questo calcolatore DSCR per ottenere subito una stima basata sui dati che inserisci. Modifica i campi in base alla tua situazione oppure sfoglia tutti i nostri calcolatori per pianificare il passo successivo.
Frequently asked questions
Cos'è un buon DSCR?
Come si calcola il DSCR?
Cosa comprende il reddito operativo netto?
Il DSCR include il capitale o solo gli interessi?
Perché il mio DSCR conta per un finanziatore?
I miei dati restano privati?
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