Debt-service coverage ratio calculator Nederland

Wat de DSCR-calculator doet

Verdient een verhuurpand genoeg om zijn eigen lening te betalen? De calculator deelt het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat door de jaarlijkse schuldendienst en geeft de ratio, plus het kasoverschot dat overblijft na de lening. Zo zie je of de huur de financiering draagt of dat je moet bijleggen uit ander inkomen.

De DSCR is een van de meest gebruikte maatstaven bij vastgoedbeleggen en zakelijk krediet. Hij gebruikt geen belastingregels of marktspecifieke aannames, dus dezelfde berekening geldt voor een appartement in het ene land en een kantoorpand in het andere. Je vult twee bedragen in, in elke valuta.

Hoe de ratio werkt

Het netto bedrijfsresultaat (het geld na de lopende kosten, vóór de financiering) staat boven de streep, de jaarlijkse schuldendienst (aflossing plus rente) eronder. Deel het eerste door het tweede en je hebt de dekkingsratio.

Bij 1,0 is het inkomen precies gelijk aan de lasten. Boven 1,0 levert het pand meer op dan de lening kost, en het verschil houd je elk jaar over. Onder 1,0 schiet het inkomen tekort en moet het gat uit je spaargeld of salaris komen.

Beide cijfers zijn jaarbedragen. De ratio kijkt niet naar wat je betaalde of wat je van de prijzen hoopt, alleen naar de vraag of het inkomen de schuld draagt.

Het resultaat lezen

Bij een uitkomst van 1,4 dekt het inkomen de schuld 1,4 keer en heb je een buffer van 40 %. Die buffer vangt een vertrekkende huurder, een kapotte ketel of een rentestijging op.

Het kasoverschot laat het werkelijke bedrag zien. Een pand kan een gezonde ratio hebben en toch maar een klein overschot opleveren als de bedragen bescheiden zijn, dus lees beide samen.

Ruim boven 1,0 draagt het pand zichzelf met een comfortabele marge, wat de meeste geldverstrekkers en beleggers willen. Tussen ongeveer 1,0 en 1,2 dekt het de lening, maar met weinig ruimte; een kostenstijging of een maand leegstand kan het in het rood duwen. Onder 1,0 betaalt het pand zichzelf niet.

Waarom geldverstrekkers erom geven

Bij een beleggings- of zakelijke hypotheek leent de geldverstrekker tegen het inkomen van het pand. De meeste hanteren een minimum DSCR, vaak rond 1,20 tot 1,25, en verstrekken geen lening die de ratio daaronder brengt.

Die drempel beschermt beide partijen. De geldverstrekker weet dat de lening betaald blijft als de huur daalt of de kosten stijgen; jij voorkomt een lening die zo groot is dat één slecht kwartaal de belegging geld laat kosten. Bereken de ratio vóór je aanvraag om te zien of een deal de drempel haalt en hoeveel je het leenbedrag of de prijs zou moeten aanpassen.

Een zwakke ratio verbeteren

Je kunt het netto bedrijfsresultaat verhogen: hogere huur of lagere exploitatiekosten, zoals een lagere beheervergoeding of verzekeringspremie, tillen de ratio direct omhoog. Je kunt de schuldendienst verlagen: meer eigen inbreng betekent een kleinere lening, en een langere looptijd spreidt de aflossing over meer jaren, al kost dat meer rente. Of je betaalt minder voor hetzelfde inkomen; veel beleggers laten de vereiste DSCR bepalen wat ze maximaal bieden.

Pas de twee invoervelden aan om te zien hoeveel extra inbreng of hoeveel lagere prijs je nodig hebt om de drempel van een geldverstrekker te halen.

De DSCR naast andere maatstaven

De DSCR toetst alleen inkomen tegen schuld. De kapitalisatievoet toont het rendement op de waarde van het pand, los van de financiering. Het cash-on-cash rendement laat zien wat je eigen ingelegde geld opbrengt. Het netto bedrijfsresultaat zelf toont wat het pand verdient vóór de lening.

Samen vertellen ze of het pand goed geprijsd is, of het een redelijk rendement biedt en of het de schuld kan dragen. Een pand kan op de ene maatstaf goed scoren en op de andere slecht.

Van ratio naar beslissing

De DSCR scheidt inkomen van financiering, zodat een aantrekkelijk pand geen kwetsbare kaspositie kan verbergen. Toets een deal voordat je tekent, reken op een marge boven 1,0 in plaats van op de beste huur, en gebruik de ratio om te bepalen welke lening en welke prijs het inkomen kan dragen.

Dit artikel is uitsluitend algemene informatie en vormt geen financieel advies.

Over deze DSCR calculator

Gebruik deze DSCR calculator voor een directe schatting op basis van de gegevens die je invoert. Pas de velden aan je situatie aan of bekijk al onze rekenmachines om je volgende stap te plannen.