Schuldendienstdeckungsgrad-Rechner Deutschland

Was der DSCR-Rechner leistet

Der Rechner zeigt, ob eine Ertragsimmobilie genug einbringt, um ihren Kredit zu bedienen. Er teilt das jährliche Netto-Betriebsergebnis durch den jährlichen Schuldendienst und zeigt den Deckungsgrad (DSCR) und den Überschuss nach der Rate. Daran sehen Sie und jeder Kreditgeber, ob die Miete die Finanzierung trägt oder ob Sie aus anderem Einkommen zuschießen müssten.

Der DSCR enthält keine Steuerregeln oder marktspezifischen Annahmen und gilt deshalb für eine Wohnung genauso wie für ein Bürogebäude, in jeder Währung.

Wie der Deckungsgrad funktioniert

Oben steht das Netto-Betriebsergebnis, also das Geld nach laufenden Kosten und vor der Finanzierung, unten der jährliche Schuldendienst aus Zins und Tilgung. Das Verhältnis ist der Deckungsgrad.

Bei 1,0 deckt das Ergebnis die Raten genau. Darüber bleibt jedes Jahr ein Überschuss. Darunter reicht das Ergebnis nicht, und die Lücke muss aus anderen Mitteln kommen, meist aus Ersparnissen oder Gehalt.

Ihr Ergebnis lesen

Ein Wert von 1,4 bedeutet, dass das Ergebnis den Schuldendienst 1,4-mal deckt, mit 40 % Puffer. Dieser Puffer schützt, wenn ein Mieter auszieht, eine Heizung ausfällt oder die Zinsen steigen.

Der Überschuss zeigt den Betrag in Geld. Eine Immobilie kann einen guten Deckungsgrad haben und trotzdem nur wenig absoluten Überschuss lassen, wenn die Zahlen klein sind. Lesen Sie beides zusammen.

• Deutlich über 1,0: Die Immobilie trägt sich mit komfortablem Puffer.
• Etwa 1,0 bis 1,2: Sie deckt den Kredit, aber mit wenig Spielraum; steigende Kosten oder ein Leerstandsmonat bringen sie ins Minus.
• Unter 1,0: Die Immobilie trägt sich nicht selbst.

Warum Kreditgeber darauf achten

Bei Anlage- und Gewerbefinanzierungen leiht der Kreditgeber gegen den Ertrag der Immobilie. Die meisten verlangen einen Mindestwert, oft 1,20 bis 1,25, und vergeben keinen Kredit, der den Deckungsgrad darunter drückt.

Der Puffer schützt beide Seiten: den Kreditgeber, weil der Kredit auch bei sinkenden Mieten bedient wird, und Sie, weil der Kredit nicht so groß wird, dass ein schwaches Quartal die Immobilie zum monatlichen Zuschussgeschäft macht. Rechnen Sie den Wert vor dem Antrag, um zu sehen, ob ein Kauf die Hürde nimmt und wie viel Sie an Kreditsumme oder Preis ändern müssten.

Einen schwachen Wert verbessern

• Netto-Betriebsergebnis erhöhen: höhere Miete oder niedrigere Betriebskosten, etwa bei Verwaltung oder Versicherung.
• Schuldendienst senken: mehr Eigenkapital und damit ein kleinerer Kredit, oder eine längere Laufzeit, die die Jahresrate senkt, aber insgesamt mehr Zinsen kostet.
• Preis verhandeln: Weniger zu zahlen verbessert alle Kennzahlen; viele Anleger leiten ihren Höchstpreis aus dem geforderten DSCR ab.

DSCR neben anderen Kennzahlen

Der DSCR prüft nur Ertrag gegen Schuld. Der Kapitalisierungszins zeigt die Rendite auf den Wert unabhängig von der Finanzierung, die Cash-on-Cash-Rendite, was Ihr eingesetztes Geld verdient, das Netto-Betriebsergebnis die reine Ertragskraft. Eine Immobilie kann bei einer Kennzahl gut und bei einer anderen schlecht abschneiden; erst zusammen zeigen sie, ob ein Kauf solide ist.

Vom Wert zur Entscheidung

Der DSCR trennt Ertrag von Finanzierung und verhindert so, dass eine ansprechende Immobilie eine wacklige Liquidität verdeckt. Prüfen Sie einen Kauf vor der Zusage, bestehen Sie auf einem Puffer über 1,0 und leiten Sie aus dem Wert den größten Kredit und den höchsten Preis ab, den der Ertrag trägt.

Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ist keine Finanzberatung.

Über diesen Schuldendienstdeckungsgrad Rechner

Nutzen Sie diesen Schuldendienstdeckungsgrad Rechner, um sofort eine Schätzung auf Basis Ihrer eigenen Angaben zu erhalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.