Beleihungswert- und Beleihungsauslauf-Rechner Deutschland
Der Beleihungswert Rechner ermittelt aus Verkehrswert und Sicherheitsabschlag den Beleihungswert, den Beleihungsauslauf und den Anteil über der Grenze.
Wozu es dient
Der Beleihungswert-Rechner ermittelt den Wert, den eine Bank Ihrer Immobilie als dauerhafte Sicherheit zubilligt, und daraus den Beleihungsauslauf — die Kennzahl, die über Ihre Zinskondition entscheidet.
Datenquellen & Parameter
Die folgenden Werte steuern diesen Rechner. Wir halten sie mit den aktuellen offiziellen Vorgaben im Einklang, und jedes Ergebnis wird bei jeder Änderung automatisch neu berechnet.
| Parameter | Wert | Quelle | Zuletzt aktualisiert |
|---|---|---|---|
| Sicherheitsabschlag des Beleihungswerts gegenüber dem Verkehrswert: üblicherweise rund 10 Prozent (BelWertV) – Marktkonvention, je nach Bank abweichend | 0,1 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Sicherheitsabschlag des Beleihungswerts gegenüber dem Verkehrswert: üblicherweise rund 10 Prozent (BelWertV) – Marktkonvention, je nach Bank abweichend. |
| Beleihungsgrenze für die Pfandbriefdeckung: höchstens 60 Prozent des Beleihungswerts (§ 14 PfandBG) | 0,6 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Beleihungsgrenze für die Pfandbriefdeckung: höchstens 60 Prozent des Beleihungswerts (§ 14 PfandBG) |
Wir bemühen uns stets, für jede Variable die aktuellsten Daten zu verwenden, damit unsere Ergebnisse und Berichte so genau wie möglich sind. Dennoch sind Fehler möglich — verlassen Sie sich nicht allein auf dieses Tool oder seinen Bericht. Für Entscheidungen auf dieser Grundlage übernehmen wir keine Haftung.
Die Formel
Beleihungswert = Verkehrswert × (1 − Sicherheitsabschlag); Beleihungsauslauf = Gesamtdarlehen ÷ Beleihungswert
So funktioniert es
Vom Verkehrswert zieht der Rechner den Sicherheitsabschlag der Bank ab und erhält den Beleihungswert. Das gesamte Darlehensvolumen, einschließlich eines eventuellen Nachrangdarlehens, wird anschließend ins Verhältnis zum Beleihungswert gesetzt. Zusätzlich prüft der Rechner die Beleihungsgrenze: den Anteil des Beleihungswerts, den die Bank als erstrangige Sicherheit behandelt. Was darüber hinausgeht, wird wie ein Personalkredit bepreist.
Wo es verwendet wird
- Die Zinskondition einer Baufinanzierung vor dem Bankgespräch einschätzen
- Ermitteln, wie viel Eigenkapital fehlt, um innerhalb der Beleihungsgrenze zu bleiben
- Den freien Beleihungsraum für eine Modernisierung oder eine Aufstockung bestimmen
Rechenbeispiel
Ein Reihenhaus hat einen Verkehrswert von 400.000,00 €. Die Bank setzt einen Sicherheitsabschlag von 10 Prozent an, das sind …, und kommt damit auf einen Beleihungswert von …. Das Gesamtdarlehen von … entspricht … des Verkehrswerts, bezogen auf den Beleihungswert aber …. Die Beleihungsgrenze liegt bei …: … des Darlehens gelten als erstrangig gesichert, … liegen darüber und werden teurer bepreist. Freier Beleihungsraum bleibt in Höhe von …. Um vollständig innerhalb der Beleihungsgrenze zu finanzieren, wären … Eigenkapital nötig.
Wer eine Baufinanzierung anfragt, bekommt selten den Zins aus der Werbung. Der Beleihungswert Rechner zeigt, warum: Über die Kondition entscheidet nicht der Kaufpreis, sondern das Verhältnis des Darlehens zu dem Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut.
Warum Banken nicht mit dem Verkehrswert rechnen
Der Verkehrswert ist der Preis, der sich heute am Markt erzielen ließe. Er schwankt mit Konjunktur, Zinsniveau und örtlicher Nachfrage. Eine Bank, die ein Darlehen über zwanzig oder dreißig Jahre vergibt, fragt deshalb: Welcher Wert bleibt auch dann noch erzielbar, wenn die Immobilie in einer Schwächephase des Marktes verkauft werden muss?
Die Antwort ist der Beleihungswert, der Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags. Geregelt ist das Verfahren in der Beleihungswertermittlungsverordnung. Bei Standardobjekten läuft es praktisch auf einen Abschlag von rund zehn Prozent hinaus. Bei schwer verkäuflichen Objekten, ungewöhnlichen Grundrissen, Erbbaurechten oder unsicherem Zustand ist er höher.
Was der Rechner ausgibt
Sie geben den Verkehrswert, den geplanten Darlehensbetrag und den Sicherheitsabschlag Ihrer Bank ein. In den erweiterten Optionen erfassen Sie die Beleihungsgrenze und ein nachrangiges Darlehen, etwa ein Förder- oder Bauspardarlehen im zweiten Rang.
Der Rechner ermittelt den Beleihungswert und den Abschlag in Euro. Dann setzt er das gesamte Darlehen ins Verhältnis zu diesem Wert, das ist der Beleihungsauslauf, und zusätzlich ins Verhältnis zum Verkehrswert. Beide Kennzahlen unterscheiden sich deutlich. Wenn Banken vom Auslauf sprechen, meinen sie fast immer die erste.
Danach folgt die Beleihungsgrenze, der Anteil des Beleihungswerts, den die Bank als erstklassige Sicherheit ansieht. Der Rechner zeigt, welcher Teil Ihres Darlehens innerhalb dieser Grenze liegt, welcher darüber, wie viel Beleihungsraum frei bleibt und wie viel Eigenkapital nötig wäre, um ganz innerhalb der Grenze zu finanzieren.
Die 60-Prozent-Marke
Die 60 Prozent stammen aus dem Pfandbriefgesetz. Eine Pfandbriefbank darf Grundpfandrechte nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts in die Deckungsmasse ihrer Hypothekenpfandbriefe einbringen. Pfandbriefe lassen sich besonders günstig refinanzieren, deshalb ist dieser Teil des Darlehens für die Bank am billigsten, und sie gibt ihn am günstigsten weiter.
Alles darüber muss die Bank anders refinanzieren und mit mehr Eigenkapital unterlegen. Sie bepreist diesen Teil eher wie einen Personalkredit, der stärker von Ihrer Bonität als von der Immobilie abhängt. In der Konditionsliste sehen Sie das als Stufen: bis 60 Prozent Auslauf ein Satz, bis 80 Prozent ein höherer, darüber noch einmal deutlich mehr. Der Sprung zwischen den Stufen ist oft größer als der Unterschied zwischen zwei konkurrierenden Banken.
Wer knapp über einer Stufe liegt, sollte prüfen, ob sich die Lücke mit etwas mehr Eigenkapital, einem Verwandtendarlehen oder dem Verzicht auf eine Sonderausstattung schließen lässt. Freier Beleihungsraum und benötigtes Eigenkapital im Rechner zeigen diesen Abstand.
Kaufnebenkosten bleiben außen vor
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eine Maklercourtage summieren sich je nach Bundesland auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Sie schaffen keinen Sachwert und erhöhen den Beleihungswert nicht, müssen aber bezahlt werden.
Werden sie mitfinanziert, steigt der Beleihungsauslauf schnell über die Grenze, ab der die Bank Aufschläge verlangt. Deshalb lautet die Faustregel, Nebenkosten und möglichst auch einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital zu zahlen. Geben Sie den Darlehensbetrag im Rechner einmal mit und einmal ohne Nebenkosten ein und vergleichen Sie die beiden Ausläufe.
Den Beleihungsauslauf senken
Der Auslauf ergibt sich aus zwei Zahlen, an denen sich arbeiten lässt. Am naheliegendsten ist mehr Eigenkapital: Jeder Euro, der nicht finanziert wird, senkt den Auslauf direkt. Der zweite Hebel ist der Wert der Sicherheit. Wer eine zweite Immobilie besitzt, kann sie zusätzlich als Sicherheit stellen. Der Beleihungswert steigt dann um deren beleihungsfähigen Anteil, und der Auslauf des Gesamtengagements sinkt. Auch ein Förderdarlehen im zweiten Rang kann helfen, weil der erstrangige Bankanteil kleiner wird. Dafür gibt es im Rechner das Feld für das Nachrangdarlehen.
Der dritte Hebel ist die Zeit. Mit jeder Tilgungsrate sinkt die Restschuld, während der Beleihungswert gleich bleibt oder bei steigenden Preisen wächst. Bei der Anschlussfinanzierung liegt der Auslauf deshalb oft eine oder zwei Konditionsstufen niedriger als beim Erstabschluss. Rechnen Sie diesen Wert vor dem Bankgespräch selbst aus, statt die alte Einstufung übernehmen zu lassen. Ob eine Sondertilgung für die nächste Stufe reicht, können Sie im Rechner ausprobieren.
Rechenbeispiel
Ein Reihenhaus hat einen Verkehrswert von 400.000 Euro. Die Bank setzt zehn Prozent Sicherheitsabschlag an, also 40.000 Euro, und kommt auf einen Beleihungswert von 360.000 Euro. Das Darlehen beträgt 300.000 Euro. Bezogen auf den Verkehrswert sind das 75 Prozent, bezogen auf den Beleihungswert 83,33 Prozent. Nach dieser zweiten Zahl richtet sich die Kondition.
Die Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts liegt bei 216.000 Euro. Bis dorthin ist das Darlehen erstklassig besichert, die restlichen 84.000 Euro liegen darüber und kosten einen Aufschlag. Um ganz innerhalb der Grenze zu bleiben, bräuchten Sie bei 400.000 Euro Objektwert 184.000 Euro Eigenkapital, also 84.000 Euro mehr als im Beispiel. Eine 60-Prozent-Finanzierung ist in der Praxis selten.
Annahmen und Grenzen
Der Rechner bildet die vereinfachte Marktpraxis ab, einen prozentualen Abschlag auf den Verkehrswert. Die formale Ermittlung nach der Beleihungswertermittlungsverordnung mit Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren, Bewirtschaftungskosten, Kapitalisierungszinssätzen und Alterswertminderung nimmt die Bank selbst vor und kann zu einem anderen Ergebnis kommen. Nicht enthalten sind Bearbeitungs- und Wertermittlungsgebühren, Bereitstellungszinsen, der Einfluss der Bonität auf die Kondition und die Frage, ob ein Objekt für die Bank überhaupt beleihungsfähig ist.
Auch der eingegebene Verkehrswert ist eine Annahme. Beim Kauf setzen Banken meist den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und gutachterlichem Wert an. Ein Kaufpreis über dem Marktwert verbessert den Beleihungswert also nicht.
Das Ergebnis ist eine Orientierungsrechnung und keine Finanzierungszusage oder Anlageberatung. Verbindlich ist das Angebot Ihrer Bank nach deren eigener Wertermittlung.
Über diesen Beleihungswert Rechner
Nutzen Sie diesen Beleihungswert Rechner, um sofort eine genaue Schätzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden für 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.
Tax year 2026
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Wie hoch ist der Sicherheitsabschlag üblicherweise?
Was bedeutet der Beleihungsauslauf für meinen Zinssatz?
Was ist die Beleihungsgrenze?
Zählen die Kaufnebenkosten zum Beleihungswert?
Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert genau?
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