Baufinanzierungsrechner Deutschland

Was der Baufinanzierung Rechner berechnet

Wie hoch ist die monatliche Belastung, und wie viel Schulden bleiben am Ende der Zinsbindung übrig? Der Baufinanzierung Rechner beantwortet beide Fragen. Sie geben Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung ein. Der Rechner ermittelt die monatliche Rate Ihres Annuitätendarlehens, die Restschuld nach der Zinsbindung sowie die bis dahin gezahlten Zinsen und die getilgte Summe.

So können Sie schon vor dem Bankgespräch prüfen, ob eine Immobilie ins Budget passt und welche Kombination aus Zins und Tilgung Sie tragen können.

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist in Deutschland die häufigste Form der Baufinanzierung. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich und setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Anfangs ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, es fallen weniger Zinsen an, und ein größerer Teil der Rate fließt in die Tilgung.

Deutsche Baufinanzierungen werden monatlich verzinst. Der Monatszins beträgt Restschuld mal Sollzins geteilt durch zwölf. Kanadische Hypotheken etwa werden dagegen halbjährlich verzinst. Der Rechner bildet die monatliche Verzinsung nach.

So funktioniert die Berechnung

1. Darlehen ermitteln: Kaufpreis minus eingesetztes Eigenkapital.
2. Rate bestimmen: Die Jahresrate beträgt Sollzins plus Tilgung, bezogen auf das Darlehen. Geteilt durch zwölf ergibt sich die Monatsrate.
3. Tilgungsverlauf simulieren: Monat für Monat werden Zinsen auf die aktuelle Restschuld berechnet, der Rest der Rate tilgt das Darlehen. So entsteht der Verlauf bis zum Ende der Zinsbindung und bis zur vollständigen Tilgung.

Ein Beispiel: Bei 400.000 EUR Kaufpreis und 80.000 EUR Eigenkapital beträgt das Darlehen 320.000 EUR. Mit 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine Monatsrate von 320.000 mal 6 Prozent geteilt durch zwölf, also 1.600 EUR. Nach zehn Jahren Zinsbindung bleiben rund 241.467 EUR Restschuld. In dieser Zeit haben Sie etwa 78.533 EUR getilgt und rund 113.467 EUR Zinsen gezahlt.

Was Sie eingeben

• Kaufpreis: der vereinbarte Preis der Immobilie,
• Eigenkapital: der Betrag aus eigenen Mitteln,
• Sollzins: der jährliche Nominalzins des Angebots,
• anfängliche Tilgung: der Tilgungssatz im ersten Jahr, üblich sind 2 bis 3 Prozent,
• Zinsbindung: die Dauer, für die der Sollzins festgeschrieben ist.

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind nicht enthalten. Dafür gibt es den Kaufnebenkosten-Rechner.

Das Ergebnis lesen

Die monatliche Rate bestimmt Ihre laufende Belastung. Die Restschuld nach der Zinsbindung zeigt, welcher Betrag am Ende der festgeschriebenen Zeit noch offen ist und neu finanziert werden muss. Je höher die anfängliche Tilgung, desto niedriger ist diese Restschuld.

Getilgter Betrag und Zinsen während der Zinsbindung zeigen, wie sich Ihre Rate aufteilt. In den ersten Jahren fließt ein großer Teil in die Zinsen. Die Gesamtlaufzeit gibt an, wie lange es bei unveränderten Konditionen bis zur vollständigen Tilgung dauert, im Beispiel rund 27,6 Jahre.

Zins und Tilgung

Sollzins und anfängliche Tilgung bestimmen die Finanzierung am stärksten. Ein höherer Zins erhöht Rate und Gesamtkosten. Eine höhere Tilgung erhöht ebenfalls die Rate, verkürzt aber die Laufzeit erheblich und senkt die gesamten Zinskosten.

Erhöhen Sie im Beispiel die Tilgung von 2 auf 3 Prozent, steigt die Rate auf rund 1.867 EUR. Die Restschuld nach zehn Jahren sinkt auf rund 202.200 EUR und die Gesamtlaufzeit von rund 27,6 auf rund 21,3 Jahre. Spielen Sie solche Varianten durch, bis Sie eine Rate finden, die Sie dauerhaft tragen können.

Das Beispiel im Detail

Im ersten Monat beträgt der Zinsanteil 320.000 Euro mal 4 Prozent geteilt durch zwölf, also rund 1.066,67 Euro. Der Rest der Rate, etwa 533,33 Euro, tilgt das Darlehen.

Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil nimmt ab und der Tilgungsanteil wächst. In den ersten zehn Jahren liegen die gezahlten Zinsen von rund 113.467 Euro trotzdem deutlich über der getilgten Summe von rund 78.533 Euro. Das ist in den frühen Jahren einer Baufinanzierung typisch und ein Grund, die Anfangstilgung nicht zu niedrig anzusetzen.

Häufige Fehler

Oft fehlt Eigenkapital. Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten und 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln stammen. Je mehr Eigenkapital, desto kleiner das Darlehen und desto niedriger Rate und Zinsen.

Ein zweiter Fehler ist eine zu niedrige Anfangstilgung. Bei nur 1 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung sehr lange, und die Zinskosten steigen erheblich. Und die Restschuld nach der Zinsbindung wird oft unterschätzt. Mit rund 241.467 Euro im Beispiel ist die Anschlussfinanzierung ein großer Kostenfaktor, deren Zinsniveau beim Vertragsabschluss noch niemand kennt.

Kaufnebenkosten und Grundschuld

Der Rechner betrachtet nur das Darlehen. Die Kaufnebenkosten kommen hinzu und sollten aus Eigenkapital gezahlt werden: die Grunderwerbsteuer, deren Satz je Bundesland unterschiedlich ist, die Notarkosten für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung sowie die Gebühren des Grundbuchamts. Zusammen können sie einen deutlichen Anteil des Kaufpreises ausmachen.

Zur Absicherung des Darlehens wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Sie gibt der Bank ein Verwertungsrecht an der Immobilie. Planen Sie außerdem frühzeitig die Anschlussfinanzierung für die Restschuld.

Annahmen und Grenzen

Der Rechner geht von einem gleichbleibenden Sollzins über die gesamte betrachtete Laufzeit aus. Sondertilgungen, tilgungsfreie Zeiten und Bereitstellungszinsen berücksichtigt er nicht. Für Sondertilgungen, Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen gibt es eigene Rechner. Kaufnebenkosten und Modernisierungskosten planen Sie separat ein.

Rundungen können zu Abweichungen von wenigen Euro führen. Für Budgetplanung und Angebotsvergleich reicht die Genauigkeit aus. Verbindliche Konditionen erhalten Sie von Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsvermittler.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Finanzberatung dar.

Über diesen Baufinanzierung Rechner

Nutzen Sie diesen Baufinanzierung Rechner, um sofort eine Schätzung auf Basis Ihrer eigenen Angaben zu erhalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.