Immobilienbewertung-Rechner Deutschland

Was der Immobilienbewertung-Rechner macht

Der Immobilienbewertung-Rechner gibt Ihnen eine schnelle, nachvollziehbare Einschätzung des Werts einer Immobilie. Er kombiniert zwei etablierte Verfahren in vereinfachter Form: das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Aus Jahresreinertrag und Vervielfältiger ermittelt er den Ertragswert, aus Wohnfläche und Quadratmeterpreis den Vergleichswert. Aus beiden bildet er einen Durchschnittswert.

Ob Sie kaufen, verkaufen oder den Wert einer bestehenden Immobilie überschlagen möchten: Eine grobe Wertermittlung ist der erste Schritt zu einer fundierten Entscheidung. Der Rechner ersetzt kein Gutachten, hilft Ihnen aber, eine Preisvorstellung einzuordnen und unrealistische Angebote früh zu erkennen.

Warum eine Wertermittlung wichtig ist

Der Wert einer Immobilie ist selten offensichtlich. Verkäufer schätzen eher optimistisch, Käufer eher vorsichtig. Ein strukturiertes Verfahren schafft eine sachliche Grundlage und macht Preisverhandlungen fairer. Zwei unterschiedliche Ansätze nebeneinander sind besonders hilfreich, weil sie sich gegenseitig überprüfen.

Der Rechner

• betrachtet das Objekt mit Ertrags- und Vergleichswert aus zwei Blickwinkeln,
• liefert einen begründeten Wert als Verhandlungsbasis,
• gibt in wenigen Sekunden eine erste Orientierung.

So funktioniert die Berechnung

Beim Ertragswertverfahren wird der Jahresreinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger fasst Lage, Zustand und Renditeerwartung in einer Kennzahl zusammen. Dieses Verfahren eignet sich besonders für vermietete Objekte, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht. Das amtliche Verfahren nach ImmoWertV trennt zusätzlich Bodenwert und Gebäudeertrag. Der Rechner vereinfacht das zu einer Multiplikation.

Beim Vergleichswertverfahren wird die Wohnfläche mit dem Quadratmeterpreis vergleichbarer Objekte multipliziert. Der Durchschnitt beider Werte gleicht Unterschiede aus und ergibt eine ausgewogene Schätzung. Der Rechner mittelt dabei nur die tatsächlich vorhandenen Werte, sodass auch eine einseitige Betrachtung möglich ist.

Rechenbeispiel

Angenommen, eine vermietete Wohnung erzielt einen Jahresreinertrag von 18.000 Euro, und Sie setzen einen Vervielfältiger von 22 an. Der Ertragswert beträgt dann 396.000 Euro. Die Wohnung ist 100 m² groß, vergleichbare Objekte kosten 3.500 Euro je Quadratmeter. Der Vergleichswert liegt damit bei 350.000 Euro.

Der Durchschnitt beider Werte beträgt 373.000 Euro. Nach dem Ertrag ist das Objekt hier etwas mehr wert als nach dem reinen Flächenpreis. Solche Abweichungen sind normal und zeigen, welche Faktoren den Wert bestimmen.

Was Sie eingeben

Halten Sie diese Angaben bereit:

• den Jahresreinertrag, also die Jahresnettomiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten,
• den Vervielfältiger, passend zu Lage und Zustand des Objekts,
• die Wohnfläche in Quadratmetern,
• den Quadratmeterpreis vergleichbarer Objekte.

Sie können auch nur eines der beiden Verfahren nutzen, indem Sie die anderen Felder leer lassen oder auf null setzen.

Das Ergebnis lesen

Sie erhalten den Ertragswert, den Vergleichswert und den Durchschnittswert. Das Diagramm stellt die beiden Verfahren nebeneinander. So sehen Sie, wie stark die Ansätze voneinander abweichen und in welche Richtung der Markt das Objekt einordnet.

Liegen beide Werte nah beieinander, ist die Schätzung robust. Weichen sie stark ab, lohnt ein genauerer Blick: Vielleicht ist der Vervielfältiger zu hoch angesetzt oder der Quadratmeterpreis passt nicht zur Lage. Nehmen Sie die Abweichung zum Anlass, Ihre Annahmen zu prüfen.

Annahmen und Grenzen

Der Rechner gibt eine überschlägige Wertermittlung und ersetzt kein Sachverständigengutachten. Er berücksichtigt weder den Bodenrichtwert noch den Bauzustand im Detail, den Sachwert oder besondere Rechte und Belastungen. Vervielfältiger und Quadratmeterpreis sind Ihre Annahmen, unrealistische Werte führen zu unrealistischen Ergebnissen.

Für eine verbindliche Bewertung, etwa bei Finanzierung, Erbschaft oder Scheidung, brauchen Sie ein professionelles Gutachten. Nutzen Sie den Rechner, um eine Preisvorstellung zu prüfen, Angebote einzuordnen und Verhandlungen vorzubereiten. Für die endgültige Entscheidung holen Sie fachkundigen Rat ein und ziehen aktuelle Marktdaten Ihrer Region heran.

Ein zweites Rechenbeispiel

Im ersten Beispiel ergab ein Jahresreinertrag von 18.000 Euro bei einem Vervielfältiger von 22 einen Ertragswert von 396.000 Euro, während 100 m² zu 3.500 Euro je Quadratmeter einen Vergleichswert von 350.000 Euro lieferten. Der Durchschnitt lag bei 373.000 Euro.

Die Spanne zwischen beiden Verfahren beträgt 46.000 Euro. Rechnet man umgekehrt, entspricht der Vergleichswert von 350.000 Euro bei 18.000 Euro Jahresreinertrag einem Vervielfältiger von rund 19,4. Der angesetzte Faktor von 22 liegt darüber. Entweder ist der Vervielfältiger also etwas optimistisch oder der Quadratmeterpreis vorsichtig gewählt.

Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung

Ein häufiger Fehler ist, den Vervielfältiger zu hoch anzusetzen, weil eine gute Lage unterstellt wird, die der Markt nicht bestätigt. Ein zweiter Fehler ist, Quadratmeterpreise heranzuziehen, die nicht zur konkreten Lage, zum Baujahr und zum Zustand passen.

Verbreitet ist auch, sich auf ein einziges Verfahren zu verlassen, statt Ertrags- und Vergleichswert nebeneinander zu betrachten. Und wer die überschlägige Wertermittlung mit einem rechtssicheren Gutachten verwechselt, überschätzt ihre Aussagekraft.

Ein weiterer Fehler ist, den Jahresreinertrag mit der Jahresmiete gleichzusetzen. Der Reinertrag ist die Nettomiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Wer diese Kosten nicht abzieht, setzt den Ertrag zu hoch an und erhält einen überhöhten Ertragswert. Viele unterschätzen außerdem die Lage: Zwei Objekte mit gleicher Fläche können sich im Quadratmeterpreis stark unterscheiden. Vergleichspreise sollten deshalb aus derselben Lage und von Objekten ähnlichen Baujahrs stammen.

Praxistipps zur Immobilienbewertung

• Betrachten Sie beide Verfahren und prüfen Sie Ihre Annahmen, wenn die Werte stark auseinanderliegen.
• Verwenden Sie Vergleichspreise, die zu Lage, Baujahr und Zustand des Objekts passen.
• Ziehen Sie den Bodenrichtwert und aktuelle Marktdaten Ihrer Region als zusätzliche Orientierung heran.
• Holen Sie für verbindliche Entscheidungen ein Sachverständigengutachten ein.

Sehen Sie den Durchschnitt aus Ertrags- und Vergleichswert als Mittelpunkt einer Spanne, nicht als feste Zahl. Ziehen Sie mehrere Vergleichsobjekte heran, statt sich auf einen einzelnen Quadratmeterpreis zu verlassen, und passen Sie den Vervielfältiger ehrlich an Lage und Zustand an. So gehen Sie mit einer realistischen Preisvorstellung in die Verhandlung.

Der Immobilienbewertung Rechner, die ImmoWertV und der Gutachterausschuss

Die anerkannten Bewertungsverfahren, darunter das Ertrags- und das Vergleichswertverfahren, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Vergleichspreise ermitteln und veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Rechtssichere Verkehrswertgutachten erstellen Sachverständige. Der Rechner bildet die Grundlogik dieser Verfahren vereinfacht ab und ersetzt kein Gutachten und keine offiziellen Marktdaten.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Finanzberatung dar.

Über diesen Immobilienbewertung Rechner

Nutzen Sie diesen Immobilienbewertung Rechner, um sofort eine Schätzung auf Basis Ihrer eigenen Angaben zu erhalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.