Anschlussfinanzierung Rechner Deutschland

Was der Anschlussfinanzierung Rechner berechnet

Nach Ablauf der ersten Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld, die zu einem neuen Zins weiterfinanziert werden muss. Sie geben die Restschuld, den neuen Sollzins und die gewünschte Tilgung ein. Der Anschlussfinanzierung Rechner ermittelt daraus die neue Monatsrate, die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung, die Zinsen der Anschlussfinanzierung und den Gesamtaufwand.

So wissen Sie frühzeitig, welche Belastung nach dem Zinswechsel auf Sie zukommt.

Warum die Anschlussfinanzierung so viel ausmacht

Baufinanzierungen in Deutschland laufen meist mit einer festen Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren. In dieser Zeit wird nur ein Teil des Darlehens getilgt. Die Restschuld wird anschließend zum dann geltenden Zinsniveau neu finanziert, und das kann deutlich vom ursprünglichen abweichen.

Der neue Zins bestimmt Rate und Restlaufzeit für viele Jahre. Ein früher Vergleich lohnt sich deshalb fast immer.

So funktioniert die Berechnung

Der Rechner bildet auf die Restschuld eine neue Annuität:

1. Neue Rate bestimmen: Die Jahresrate beträgt Sollzins plus Tilgung, bezogen auf die Restschuld. Geteilt durch zwölf ergibt sich die Monatsrate.
2. Verlauf simulieren: Jeden Monat werden Zinsen auf die aktuelle Restschuld berechnet, der Rest der Rate tilgt sie.
3. Restlaufzeit zählen: Der Rechner zählt die Monate bis zur vollständigen Tilgung und summiert die Zinsen.

Ein Beispiel: Eine Restschuld von 200.000 EUR wird zu 3,5 Prozent Sollzins und 3 Prozent Tilgung weiterfinanziert. Die neue Rate beträgt 200.000 mal 6,5 Prozent geteilt durch zwölf, also 1.083,33 EUR. Die Restlaufzeit liegt bei rund 22,2 Jahren, und es fallen etwa 87.604 EUR Zinsen an.

Was Sie eingeben

• Restschuld: der nach der Zinsbindung noch offene Betrag,
• neuer Sollzins: der Zins des Anschlussangebots,
• anfängliche Tilgung: der Tilgungssatz, mit dem Sie weiterfinanzieren möchten.

Kennen Sie die Restschuld nicht aus Ihren Unterlagen, können Sie sie mit dem Baufinanzierungsrechner ermitteln.

Das Ergebnis lesen

Die neue Monatsrate zeigt Ihre künftige Belastung. Schon kleine Änderungen des Zinsniveaus verändern sie spürbar. Die Restlaufzeit zeigt, wie lange die Rückzahlung noch dauert, die Gesamtzinsen beziffern die Kosten der zweiten Finanzierungsphase.

Das Beispiel im Detail

Zu Beginn besteht die Rate von 1.083,33 Euro aus zwei Teilen. Der Zinsanteil im ersten Monat beträgt 200.000 Euro mal 3,5 Prozent geteilt durch zwölf, also rund 583,33 Euro. Der Rest von etwa 500 Euro ist Tilgung, das entspricht 200.000 Euro mal 3 Prozent geteilt durch zwölf.

Mit jedem Monat sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer. Dadurch beschleunigt sich die Rückzahlung. Über die Restlaufzeit von rund 22,2 Jahren zahlen Sie in diesem Beispiel etwa 87.604 Euro Zinsen. Bei so langen Laufzeiten macht schon ein um wenige Zehntelprozentpunkte niedrigerer Sollzins einen deutlichen Unterschied.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen

Bei der Prolongation verlängern Sie bei Ihrer bisherigen Bank. Das ist bequem, aber oft nicht die günstigste Lösung. Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einem anderen Institut, was etwas mehr Aufwand macht, sich durch niedrigere Zinsen aber deutlich lohnen kann. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den Zins schon Jahre im Voraus, in der Regel gegen einen Aufschlag.

Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht hilft beim Wechsel: Nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch, wenn die vereinbarte Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft.

Häufige Fehler

Viele kümmern sich erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung. Unter Zeitdruck nehmen sie dann das erste Angebot der eigenen Bank an und verschenken Zinsvorteile, die sich über die Restlaufzeit zu erheblichen Beträgen summieren.

Ein zweiter Fehler ist, die Tilgung unverändert zu lassen. Der Zinswechsel ist ein guter Moment, sie an die neue Lebenssituation anzupassen. Ist das Zinsniveau gesunken, lässt sich die Tilgung oft erhöhen, ohne dass die Rate stark steigt. Und viele unterschätzen einen Bankwechsel: Die Kosten für die Übertragung der Grundschuld sind meist gering, die mögliche Zinsersparnis ist dagegen groß.

Praxistipps für den Angebotsvergleich

Beginnen Sie den Vergleich etwa ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung, damit Sie mehrere Angebote einholen und notfalls die Bank wechseln können.

Achten Sie neben der Monatsrate auf die Gesamtzinsen. Im Beispiel summieren sie sich bei 3,5 Prozent auf rund 87.604 Euro. Ziehen Sie bei einem Wechsel die Kosten für die Übertragung der Grundschuld von der Ersparnis ab.

Ist das Zinsniveau gesunken, können Sie die Tilgung über 3 Prozent anheben und trotzdem eine ähnliche Rate wie bisher zahlen. Damit verkürzen Sie die Restlaufzeit, ohne Ihr Budget stärker zu belasten.

Annahmen und Grenzen

Der Rechner geht von einem gleichbleibenden Sollzins über die gesamte Restlaufzeit aus. Eine erneute Zinsbindung, Sondertilgungen und Umschuldungskosten berücksichtigt er nicht. In der Praxis wird auch die Anschlussfinanzierung meist nur für einen begrenzten Zeitraum festgeschrieben.

Rundungen können zu kleinen Abweichungen führen. Für Planung und Angebotsvergleich reicht die Genauigkeit aus. Verbindliche Konditionen nennt Ihnen die Bank.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Finanzberatung dar.

Über diesen Anschlussfinanzierung Rechner

Nutzen Sie diesen Anschlussfinanzierung Rechner, um sofort eine Schätzung auf Basis Ihrer eigenen Angaben zu erhalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.