Tilgungsrechner Deutschland

Was der Tilgungsrechner leistet

Der Tilgungsrechner beantwortet zwei Grundfragen jeder Baufinanzierung: Wie viele Jahre dauert es, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, und wie viel Zinsen zahlen Sie dabei insgesamt? Sie geben lediglich den Darlehensbetrag, den Sollzins und die anfängliche Tilgung ein. Der Rechner ermittelt daraus die Laufzeit, die Gesamtzinsen, die konstante Monatsrate, die Zahl der Raten und den Gesamtaufwand.

Damit sehen Sie, wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auf Ihre Finanzierung auswirken, und das gehört zu den wichtigsten Entscheidungen beim Immobilienkauf.

Das Prinzip des Annuitätendarlehens

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Laufzeit konstant. Sie besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil, weil die Restschuld noch hoch ist. Mit jeder Zahlung sinkt die Schuld, sodass weniger Zinsen anfallen und ein wachsender Teil der gleichbleibenden Rate in die Tilgung fließt. Dieser Effekt beschleunigt den Schuldenabbau gegen Ende der Laufzeit.

Gerechnet wird mit monatlicher Verzinsung: Der Monatszins beträgt Restschuld mal Sollzins geteilt durch zwölf. Der Rechner simuliert diesen Verlauf Monat für Monat und zählt, wie viele Raten bis zur vollständigen Tilgung nötig sind.

So funktioniert die Berechnung

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:

1. Rate bestimmen: Die konstante Jahresrate beträgt (Sollzins + Tilgung) des Darlehens, geteilt durch zwölf ergibt sich die Monatsrate.
2. Verlauf simulieren: In jedem Monat werden die Zinsen auf die Restschuld berechnet, der Rest der Rate tilgt das Darlehen.
3. Laufzeit zählen: Der Rechner zählt die Monate, bis die Restschuld auf null gesunken ist, und summiert die gezahlten Zinsen.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 EUR, 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Rate 300.000 mal 6 Prozent geteilt durch zwölf, also 1.500 EUR. Die vollständige Rückzahlung dauert 27,58 Jahre, und es fallen 195.199,32 EUR an Zinsen an. Der Gesamtaufwand liegt damit bei 495.199,32 EUR.

Was Sie eingeben

Für die Berechnung genügen drei Angaben:

• Darlehensbetrag: die aufgenommene Kreditsumme.
• Sollzins: der jährliche Nominalzins Ihres Angebots.
• Anfängliche Tilgung: der Tilgungssatz im ersten Jahr, üblich sind 2 bis 3 Prozent.

Alle weiteren Kennzahlen leitet der Rechner daraus ab. Die Kaufnebenkosten oder das Eigenkapital spielen für die reine Tilgungsbetrachtung keine Rolle.

Das Ergebnis richtig lesen

Die Laufzeit ist die wichtigste Kennzahl: Sie zeigt, wie viele Jahre die Rückzahlung bei unveränderten Konditionen dauert. Die Gesamtzinsen zeigen, wie teuer die Finanzierung über die gesamte Zeit ist. Der Gesamtaufwand fasst Darlehen und Zinsen zusammen.

Aufschlussreich ist der Vergleich verschiedener Tilgungssätze. Im Beispiel verkürzt ein Prozentpunkt mehr Tilgung die Laufzeit um gut sechs Jahre und senkt die Zinskosten um 49.626,28 EUR. Wer es sich leisten kann, fährt daher mit einer höheren anfänglichen Tilgung langfristig deutlich günstiger.

Höhere Tilgung, niedrigere Kosten

Am meisten bewirkt in diesem Rechner die anfängliche Tilgung. Weil die Rate mit dem Tilgungssatz steigt, sollten Sie eine Höhe wählen, die dauerhaft zu Ihrem Haushaltsbudget passt. Gleichzeitig gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.

Ein niedriger Tilgungssatz senkt zwar die Monatsrate, verlängert die Laufzeit aber erheblich. Bei nur 1 Prozent Tilgung und 4 Prozent Zins dauert die Rückzahlung im Beispiel 40,33 Jahre, und die Zinsen steigen auf 304.545,04 EUR, also mehr als das Darlehen selbst.

Annahmen und Grenzen

Der Rechner geht von einem konstanten Sollzins über die gesamte Laufzeit und einer gleichbleibenden Rate ohne Sondertilgungen aus. In der Praxis endet die Zinsbindung meist früher, sodass eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Konditionen nötig wird. Für Sondertilgungen und die Anschlussfinanzierung stehen eigene Rechner bereit.

Rundungen können zu geringfügigen Abweichungen führen. Für die Planung und den Vergleich von Finanzierungen reichen die Ergebnisse aus. Verbindliche Konditionen nennt Ihnen Ihre Bank.

Ein weiteres Rechenbeispiel: die erste Rate

Um den Tilgungsverlauf besser zu verstehen, zerlegen wir die erste Monatsrate aus dem bekannten Beispiel. Bei einem Darlehen von 300.000 EUR, einem Sollzins von 4 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent beträgt die konstante Monatsrate 1.500 EUR. Im ersten Monat entfallen davon 300.000 EUR mal 4 Prozent geteilt durch zwölf, also 1.000 EUR, auf die Zinsen. Die verbleibenden 500 EUR tilgen das Darlehen, sodass die Restschuld nach der ersten Zahlung auf 299.500 EUR sinkt.

Weil die Restschuld nun etwas kleiner ist, fällt im zweiten Monat ein geringfügig niedrigerer Zinsanteil an, und ein etwas größerer Teil der gleichbleibenden Rate von 1.500 EUR fließt in die Tilgung. Dieser Effekt wiederholt sich Monat für Monat und beschleunigt sich mit der Zeit. Über die gesamte Laufzeit von 27,58 Jahren, das sind 331 Monatsraten, summieren sich die Zinsen auf 195.199,32 EUR.

Erhöhen Sie im selben Beispiel die anfängliche Tilgung von 2 auf 3 Prozent, steigt die Monatsrate auf 300.000 EUR mal 7 Prozent geteilt durch zwölf, also 1.750 EUR. Von dieser höheren Rate wird von Beginn an mehr getilgt: Bereits im ersten Monat sinkt die Restschuld um 750 EUR statt um 500 EUR, während der Zinsanteil unverändert bei 1.000 EUR liegt. Die Laufzeit verkürzt sich auf 21,25 Jahre mit 255 Raten, und die insgesamt gezahlten Zinsen sinken auf 145.573,04 EUR.

Häufige Fehler bei der Tilgungsplanung

• Sollzins und Effektivzins verwechseln: Der Sollzins ist der reine Nominalzins. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich bestimmte Kosten und liegt daher meist etwas höher.
• Zinsbindung mit Laufzeit gleichsetzen: Die berechnete Laufzeit gilt für gleichbleibende Konditionen. In der Praxis endet die Zinsbindung oft früher, und für die verbleibende Restschuld ist eine Anschlussfinanzierung nötig.
• Zu niedrige Tilgung wählen: Eine anfängliche Tilgung von nur 1 Prozent senkt zwar die Rate, verlängert die Rückzahlung aber auf mehrere Jahrzehnte und erhöht die Gesamtzinsen erheblich.
• Sondertilgungen nicht einplanen: Wer zusätzliche Zahlungen leisten kann, verkürzt die Laufzeit weiter. Dieser Rechner unterstellt jedoch eine gleichbleibende Rate ohne Sondertilgungen.

Praxistipps für eine bewusste Tilgung

• Vergleichen Sie mehrere Tilgungssätze, etwa 2 und 3 Prozent, und achten Sie darauf, wie stark Laufzeit und Gesamtzinsen reagieren.
• Wählen Sie eine Tilgung, deren Monatsrate dauerhaft zu Ihrem Haushaltsbudget passt, damit die Finanzierung auch bei unerwarteten Ausgaben tragfähig bleibt.
• Behalten Sie die voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung im Blick, denn sie bestimmt das Risiko der Anschlussfinanzierung.
• Vereinbaren Sie nach Möglichkeit ein Recht auf Sondertilgungen, um bei Bedarf flexibel schneller entschulden zu können.

Sollzins, Effektivzins und Ihre Bankunterlagen

Der Rechner arbeitet mit dem Sollzins, weil dieser den Tilgungsverlauf unmittelbar bestimmt. Für den Angebotsvergleich schreibt die Preisangabenverordnung (PAngV) den Banken jedoch die Angabe des effektiven Jahreszinses vor, der weitere Kosten einbezieht. Vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens erhalten Sie außerdem verpflichtend das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS), das Sollzins, effektiven Jahreszins, Rate und Restschuld übersichtlich zusammenfasst.

Nutzen Sie die Ergebnisse dieses Rechners, um dieses Merkblatt und das Angebot Ihrer Bank nachzuvollziehen und kritisch zu prüfen. Weichen Rate oder Laufzeit deutlich ab, lohnt sich eine Rückfrage. Die vorvertraglichen Informationspflichten der Bank stellen sicher, dass Ihnen alle wesentlichen Konditionen schriftlich vorliegen. Die verbindlichen Zahlen nennt am Ende jedoch immer der Darlehensvertrag selbst.

Zusammengefasst

Der Tilgungsrechner zeigt, wie lange Ihre Rückzahlung dauert und was sie an Zinsen kostet. Probieren Sie verschiedene Tilgungssätze aus, um eine tragbare Rate mit einer zügigen Entschuldung zu verbinden.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Finanzberatung dar.

Über diesen Tilgungsrechner

Nutzen Sie diesen Tilgungsrechner, um sofort eine Schätzung auf Basis Ihrer eigenen Angaben zu erhalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.

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