Modernisierungsumlage-Rechner Deutschland
Der Modernisierungsumlage Rechner nach § 559 BGB zeigt umlagefähige Kosten abzüglich Instandhaltung und Fördermitteln, Jahresumlage und Kappungsgrenze je m².
Wozu es dient
Der Modernisierungsumlage-Rechner ermittelt, um wie viel die Nettokaltmiete nach einer Modernisierung nach § 559 BGB steigen darf. Er zieht die ersparte Instandhaltung und die Fördermittel ab, verteilt die Kosten bei Bedarf über die Wohnfläche auf die einzelne Wohnung und wendet anschließend die Kappungsgrenze an.
Datenquellen & Parameter
Die folgenden Werte steuern diesen Rechner. Wir halten sie mit den aktuellen offiziellen Vorgaben im Einklang, und jedes Ergebnis wird bei jeder Änderung automatisch neu berechnet.
| Parameter | Wert | Quelle | Zuletzt aktualisiert |
|---|---|---|---|
| Modernisierungsumlage: 8 Prozent der Modernisierungskosten werden auf die Jahresmiete umgelegt (§ 559 Abs. 1 BGB) | 0,08 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Modernisierungsumlage: 8 Prozent der Modernisierungskosten werden auf die Jahresmiete umgelegt (§ 559 Abs. 1 BGB) |
| Modernisierung, Kappung: höchstens 3 Euro je Quadratmeter Mieterhöhung in sechs Jahren, wenn die Ausgangsmiete mindestens 7 Euro je Quadratmeter beträgt (§ 559 Abs. 3a BGB) | 3 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Modernisierung, Kappung: höchstens 3 Euro je Quadratmeter Mieterhöhung in sechs Jahren, wenn die Ausgangsmiete mindestens 7 Euro je Quadratmeter beträgt (§ 559 Abs. 3a BGB) |
| Modernisierung, Kappung: höchstens 2 Euro je Quadratmeter Mieterhöhung in sechs Jahren, wenn die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter liegt (§ 559 Abs. 3a BGB) | 2 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Modernisierung, Kappung: höchstens 2 Euro je Quadratmeter Mieterhöhung in sechs Jahren, wenn die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter liegt (§ 559 Abs. 3a BGB) |
| Modernisierung, Kappung: Betrachtungszeitraum von sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB) | 6 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Modernisierung, Kappung: Betrachtungszeitraum von sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB) |
| Modernisierung, Kappung: Mietgrenze von 7 Euro je Quadratmeter im Monat (§ 559 Abs. 3a BGB) | 7 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Modernisierung, Kappung: Mietgrenze von 7 Euro je Quadratmeter im Monat (§ 559 Abs. 3a BGB) |
Wir bemühen uns stets, für jede Variable die aktuellsten Daten zu verwenden, damit unsere Ergebnisse und Berichte so genau wie möglich sind. Dennoch sind Fehler möglich — verlassen Sie sich nicht allein auf dieses Tool oder seinen Bericht. Für Entscheidungen auf dieser Grundlage übernehmen wir keine Haftung.
Die Formel
Umlagefähige Kosten = Kostenanteil der Wohnung − ersparte Instandhaltung − Fördermittel; monatliche Erhöhung = umlagefähige Kosten × Jahresumlagesatz / 12, begrenzt auf die Kappungsgrenze je Quadratmeter × Wohnfläche
So funktioniert es
Zuerst werden die Kosten bereinigt. Der Anteil, der ohnehin fällige Instandsetzung ersetzt, gehört nach § 559 Abs. 2 BGB nicht zur Modernisierung; Zuschüsse und der Zinsvorteil aus Förderdarlehen fallen nach § 559a BGB heraus. Auf den Rest wendet der Rechner die Jahresumlage von 8% an und teilt sie durch zwölf. Danach greift § 559 Abs. 3a BGB: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, und nur um 2 € je Quadratmeter, wenn die Ausgangsmiete unter 7 € je Quadratmeter lag. Frühere Modernisierungserhöhungen im selben Zeitfenster verbrauchen diesen Spielraum und lassen sich eintragen.
Wo es verwendet wird
- Eine Modernisierungsankündigung des Vermieters nachrechnen
- Vor einer Sanierung abschätzen, welche Miete durchsetzbar ist
- Prüfen, ob die Kappungsgrenze die Umlage begrenzt
Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit 68 Quadratmetern kostet bisher 476 € kalt. Der Vermieter modernisiert für 90.000 €, davon entfallen 25 Prozent auf ohnehin fällige Instandsetzung, also …; hinzu kommen 6.000 € Fördermittel. Umlagefähig bleiben …, woraus sich eine Jahresumlage von … und rechnerisch … im Monat ergeben. Weil die Ausgangsmiete eine Kappungsgrenze von … je Quadratmeter auslöst, sind jedoch nur … zulässig; … entfallen. Die neue Kaltmiete beträgt … oder … je Quadratmeter, ein Plus von …. Der Deckel gilt für … Jahre.
Der Modernisierungsumlage Rechner zeigt, um wie viel die Nettokaltmiete nach einer Modernisierung steigen darf. Grundlage ist § 559 BGB: 8 Prozent der umlagefähigen Baukosten fließen jährlich dauerhaft in die Miete, allerdings erst nach zwei Abzügen und unter Beachtung der Kappungsgrenze.
Was der Modernisierungsumlage Rechner berechnet
Die Rechnung läuft in vier Schritten ab, und in jedem einzelnen wird der Betrag kleiner:
- Die Gesamtkosten werden, wenn ein ganzes Gebäude saniert wurde, über die Wohnfläche auf die einzelne Wohnung verteilt.
- Der Anteil ersparter Instandhaltung wird abgezogen.
- Fördermittel und der Zinsvorteil aus Förderdarlehen werden abgezogen.
- Auf den Rest wird der gesetzliche Jahresanteil angewandt, durch zwölf geteilt und auf die Kappungsgrenze begrenzt.
Der Rechner weist jeden Zwischenschritt aus, damit Sie eine Modernisierungsankündigung Position für Position nachvollziehen können.
Ein Beispiel: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet 560 Euro kalt, also 8 Euro je Quadratmeter. Die Modernisierung kostet 60.000 Euro, davon gelten 30 Prozent als ersparte Instandhaltung. Umlagefähig sind 42.000 Euro, 8 Prozent davon ergeben 3.360 Euro im Jahr oder 280 Euro im Monat. Die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter begrenzt die Erhöhung auf 210 Euro im Monat.
§ 559 und § 558 sind zwei verschiedene Wege
Im deutschen Mietrecht gibt es zwei getrennte Wege zu einer höheren Miete im laufenden Vertrag, und davon hängt ab, welche Rechnung gilt:
- § 558 BGB, die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie orientiert sich am Mietspiegel oder an Vergleichswohnungen und ist durch die Kappungsgrenze der Länder gedeckelt. Baukosten spielen keine Rolle. Diesen Weg deckt ein eigener Rechner ab.
- § 559 BGB, die Modernisierungsumlage. Sie leitet sich ausschließlich aus den tatsächlichen Kosten der Modernisierung ab. Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt keine Rolle, die Miete darf sie durch die Umlage sogar überschreiten.
Beide Wege lassen sich nicht beliebig addieren, und die Umlage nach § 559 hat ihre eigene, davon unabhängige Kappung. Dieser Rechner bildet ausschließlich den Weg über § 559 ab.
Der Abzug für ersparte Instandhaltung
Nach § 559 Abs. 2 BGB gehören Aufwendungen, die für die Instandsetzung erforderlich gewesen wären, nicht zu den Modernisierungskosten. Instandhaltung schuldet der Vermieter ohnehin und darf sie nicht über die Miete auf den Mieter abwälzen. Wird ein vierzig Jahre altes, undichtes Fenster durch ein modernes Wärmeschutzfenster ersetzt, ist nur der Mehrwert Modernisierung. Der Teil, der schlicht das kaputte Fenster ersetzt, bleibt Instandsetzung.
In der Praxis ist dieser Anteil der größte Streitpunkt jeder Modernisierungsankündigung. Je älter das Bauteil und je näher es am Ende seiner Lebensdauer stand, desto höher fällt der Abzug aus. Bei Fenstern, Heizungen und Dächern am Ende ihrer Nutzungsdauer sind Anteile von dreißig Prozent und mehr nicht ungewöhnlich. Der Rechner nimmt diesen Anteil als Eingabe entgegen, weil er sich nicht aus dem Gesetz ergibt, sondern aus dem Zustand des konkreten Bauteils.
Fördermittel mindern die Umlage
§ 559a BGB verlangt, öffentliche Zuschüsse von den Kosten abzuziehen. Dasselbe gilt für den Zinsvorteil aus zinsverbilligten Darlehen, etwa aus Förderprogrammen für energetische Sanierungen. Wer eine Förderung erhalten hat, kann den geförderten Teil nicht ein zweites Mal über die Miete verdienen. Auch dieser Betrag ist eine Eingabe, weil er von Programm und Zusage abhängt.
Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a
Selbst wenn die Kostenrechnung eine hohe Umlage ergibt, ist der Sprung gedeckelt. Innerhalb des gesetzlichen Zeitfensters darf die monatliche Miete durch Modernisierung nur um einen bestimmten Betrag je Quadratmeter steigen. Es gibt zwei Werte: 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren für Wohnungen, deren Miete vor der Modernisierung mindestens 7 Euro je Quadratmeter betrug, und 2 Euro für günstigere Wohnungen. Beide Werte, die Mietgrenze und die Länge des Zeitfensters liegen als Parameter hinter dem Rechner.
Diese Deckelung wirkt besonders bei kleinen Wohnungen mit hohen Sanierungskosten. Weil sich die Kappung auf den Quadratmeter bezieht, ist der absolute Spielraum bei einer Zweizimmerwohnung deutlich enger als bei einer großen Altbauwohnung. Der Rechner weist deshalb sowohl die rechnerische Erhöhung vor der Kappung als auch den Betrag aus, der durch die Kappung wegfällt.
Wichtig ist auch das Zeitfenster: Frühere Modernisierungserhöhungen innerhalb dieses Zeitraums verbrauchen den Spielraum. Wer vor drei Jahren schon einen Teil ausgeschöpft hat, kann nur noch die Differenz umlegen. Genau dafür gibt es im Rechner das Feld für die bereits umgelegte Erhöhung je Quadratmeter.
Umlage auf mehrere Wohnungen verteilen
Wird ein ganzes Haus modernisiert, entstehen die Kosten für das Gebäude, nicht für eine einzelne Wohnung. § 559 Abs. 3 BGB sieht als Regelmaßstab die Verteilung nach Wohnfläche vor. Tragen Sie in den erweiterten Angaben die Gesamtwohnfläche des Gebäudes ein, verteilt der Rechner Kosten und Fördermittel im Verhältnis der Flächen. Bleibt das Feld auf null, geht der Rechner davon aus, dass der eingetragene Betrag bereits der Wohnung zugeordnet ist.
Die Umlage bleibt dauerhaft in der Miete
Ein Punkt wird bei der Beurteilung einer Modernisierungsankündigung regelmäßig unterschätzt: Die Umlage endet nicht, wenn die Kosten der Maßnahme wieder hereingeholt sind. Sie erhöht die Nettokaltmiete dauerhaft und bildet zugleich die neue Ausgangsbasis für spätere Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Über zehn oder fünfzehn Jahre gerechnet übersteigt die Summe der Mehrzahlungen die umgelegten Baukosten deutlich.
Der ausgewiesene Monatsbetrag zeigt deshalb nur einen Teil. Rechnen Sie ihn auf die voraussichtliche Dauer Ihres Mietverhältnisses hoch, bevor Sie beurteilen, ob eine Maßnahme für Sie tragbar ist. Für den Vermieter gilt dieselbe Rechnung umgekehrt: Die Umlage ist ein dauerhaft höherer Ertrag und bestimmt den Wert der Immobilie mit.
Energetische Sanierung und Betriebskosten
Bei einer energetischen Modernisierung steht der Mieterhöhung häufig eine niedrigere Heizkostenabrechnung gegenüber. Die Warmmiete steigt dann weniger stark als die Kaltmiete, in günstigen Fällen kaum. Diese Verrechnung nimmt der Rechner bewusst nicht vor: Die tatsächliche Einsparung hängt vom Heizverhalten, vom Energieträger und vom Preisniveau ab und lässt sich nicht aus den Baukosten ableiten. Wer beides vergleichen möchte, stellt die berechnete Erhöhung der erwarteten Einsparung aus dem Energieausweis oder einer Vorher-Nachher-Abrechnung gegenüber.
Was der Rechner nicht leistet
Er prüft nicht, ob eine Maßnahme überhaupt als Modernisierung im Sinne des § 555b BGB gilt. Energetische Verbesserungen, die Einsparung nicht erneuerbarer Energie, eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts und die dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse zählen dazu, reine Schönheitsarbeiten nicht. Ebenso wenig prüft er die Form der Modernisierungsankündigung, die Fristen, den Härteeinwand des Mieters oder die Frage, ob eine Duldungspflicht bestand. Für den Einbau einer neuen Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz gilt seit 2024 eine eigene Umlage nach § 559e BGB, die der Rechner nicht abbildet.
Die Ergebnisse sind eine Schätzung zur Orientierung und keine Rechtsberatung. Für die verbindliche Beurteilung einer Modernisierungsankündigung oder einer Erhöhungserklärung wenden Sie sich an einen Mieterverein oder an eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei.
Über diesen Modernisierungsumlage Rechner
Nutzen Sie diesen Modernisierungsumlage Rechner, um sofort eine genaue Schätzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden für 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.
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Tax year 2026
Häufig gestellte Fragen
Wie viel der Modernisierungskosten darf auf die Miete umgelegt werden?
Was ist der Abzug für ersparte Instandhaltung?
Wie wirken Fördermittel auf die Umlage?
Was besagt die Kappungsgrenze bei der Modernisierung?
Worin unterscheidet sich die Umlage von einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete?
Ab wann gilt die erhöhte Miete?
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