Cash-on-cash rendement calculator Nederland

Wat het cash-on-cashrendement je vertelt

Hoeveel geld levert een pand elk jaar op voor elke eenheid eigen geld die erin zit? Het cash-on-cashrendement deelt de jaarlijkse kasstroom vóór belasting, wat overblijft nadat de huur alle exploitatiekosten en hypotheeklasten heeft gedekt, door het geld dat je zelf hebt ingelegd.

De berekening gaat niet uit van een marktrente of belastingstelsel en werkt dus in elk land en elke valuta; het cijfer is vergelijkbaar tussen steden en landen.

De formule

cash-on-cashrendement = jaarlijkse kasstroom ÷ ingelegd geld × 100

De jaarlijkse kasstroom is de ontvangen huur min beheer- en verhuurkosten, verzekering, onderhoud, servicekosten en de volledige hypotheeklast met rente en aflossing. Het ingelegde geld is wat je zelf hebt betaald: meestal de eigen inbreng, aankoopkosten zoals notaris- en bankkosten, en een verbouwing vóór de verhuur. Geleend geld blijft buiten beschouwing, omdat de maatstaf het rendement op je eigen kapitaal meet.

Leg je 100.000 in en levert het pand 8.000 kasstroom per jaar op, dan is het rendement 8 %.

Het verschil met het aanvangsrendement

Het aanvangsrendement deelt het netto-exploitatieresultaat door de waarde van het pand en negeert de financiering: het beschrijft het pand. Het cash-on-cashrendement deelt de kasstroom na hypotheeklasten door het geld dat jij hebt ingezet: het beschrijft jouw positie.

Twee beleggers kopen identieke panden, de een contant, de ander met een hypotheek. Het aanvangsrendement is gelijk, maar de belegger met hypotheek heeft veel minder eigen geld ingelegd. Dekt de huur de lening ruim, dan tilt de hefboom het cash-on-cashrendement ver boven het aanvangsrendement. Is de financiering duur of de huur laag, dan kan de hefboom het eronder drukken of zelfs negatief maken.

De calculator goed gebruiken

Begin met een realistische jaarlijkse kasstroom. Beleggers zijn vaak te optimistisch: ze rekenen met de brutohuur, vergeten leegstand en onderschatten onderhoud. Reken met weken leegstand, een onderhoudsreserve en beheerkosten, ook als je nu zelf beheert.

Breng daarna het werkelijke ingelegde geld in kaart. Overdrachtsbelasting, notariskosten, afsluitkosten, taxatie en het verhuurklaar maken horen erbij. Ze weglaten maakt het rendement mooier dan het is.

Met beide cijfers kun je meerdere panden snel op dezelfde basis rangschikken en de diepere analyse bewaren voor de panden die je drempel halen.

Een goed cijfer

Het juiste rendement hangt af van de markt, de rente en de verwachte waardegroei. In veel huurmarkten geldt 6 % tot 10 % als gezond voor een gefinancierd huurpand. In een stad met sterke groei kun je 3 % of 4 % accepteren, omdat de waardegroei het meeste werk moet doen; in een vlakke markt heb je een hoger kasrendement nodig.

Vergelijk ook met alternatieven. Levert een pand 4 % op terwijl een risicovrij deposito bijna evenveel betaalt, dan moeten waardegroei of een plan om de kasstroom te verbeteren de moeite, de lage verhandelbaarheid en het risico van vastgoed rechtvaardigen.

De grenzen

De maatstaf meet één jaar kasstroom. Ze zegt niets over waardegroei, het eigen vermogen dat je opbouwt door aflossing of de belasting op je inkomsten en winsten. Ze is ook een momentopname: huren stijgen, kosten lopen op en hypotheekrentes worden herzien. Gebruik het cash-on-cashrendement samen met het aanvangsrendement en het totaalrendement.

Over deze tool: cash-on-cash rendement berekenen

Cash-on-cash rendement berekenen: gebruik deze tool voor een directe schatting op basis van de gegevens die je invoert. Pas de velden aan je situatie aan of bekijk al onze rekenmachines om je volgende stap te plannen.