Calcolatore di rendimento cash-on-cash Italia
Calcola il rendimento cash-on-cash di un immobile: il flusso di cassa annuo diviso per il capitale che hai investito davvero.
A cosa serve
Il calcolatore di rendimento cash-on-cash mostra il flusso di cassa annuo ante imposte di un immobile come percentuale del denaro effettivamente investito. A differenza del cap rate tiene conto della leva finanziaria e riflette quindi ciò che un investitore con mutuo guadagna davvero sui propri fondi.
Fonti dei dati e parametri
Questo calcolatore usa formule finanziarie standard e funziona interamente nel tuo browser. Non richiede dati esterni: il risultato è calcolato solo dai valori che inserisci sopra.
Ci impegniamo sempre a utilizzare i dati più aggiornati per ogni variabile, affinché i nostri risultati e report siano il più accurati possibile. Ciononostante gli errori sono possibili: non affidarti soltanto a questo strumento o al suo report, e non ci assumiamo alcuna responsabilità per le decisioni prese sulla sua base.
La formula
rendimento cash-on-cash = flusso di cassa annuo ÷ capitale investito × 100
Come funziona
Inserisci il flusso di cassa annuo che resta dopo tutti i costi di gestione e le rate del mutuo, poi il totale investito (anticipo, spese d'acquisto, ristrutturazione). Lo strumento divide i due valori e mostra il risultato in percentuale.
Dove si usa
- Confrontare immobili a reddito finanziati sulla stessa base di rendimento
- Verificare se il flusso di cassa giustifica il capitale immobilizzato
- Filtrare opportunità di affitto prima di un'analisi approfondita
Esempio pratico
Un investitore mette 100.000,00 € in un immobile a reddito che genera 8000,00 € di flusso di cassa dopo costi e mutuo. Ne risulta un rendimento cash-on-cash del ….
Cosa dice il rendimento cash-on-cash
Per ogni euro tuo investito in un immobile, quanta liquidità ricevi ogni anno? Il calcolatore divide il flusso di cassa annuo ante imposte, ciò che resta dopo tutti i costi di gestione e la rata del mutuo, per il capitale che hai investito. Il risultato si legge come il tasso di un conto di risparmio, solo che il conto è un immobile finanziato con un mutuo.
La formula è volutamente semplice: non presume tassi di mercato né regole fiscali, quindi il dato è confrontabile tra città e valute.
La formula
rendimento cash-on-cash = flusso di cassa annuo ÷ capitale investito × 100
Il flusso di cassa annuo è l’affitto incassato meno commissioni di gestione, assicurazione, manutenzione, spese condominiali e la rata completa del mutuo, interessi e capitale. Il capitale investito è ciò che hai finanziato tu: anticipo, notaio, commissioni bancarie, lavori necessari prima di affittare. Il mutuo è escluso, perché la metrica misura il rendimento del tuo capitale.
Con 100.000 investiti e 8.000 di flusso di cassa annuo il rendimento è dell’8 %. Raddoppiando entrambi la percentuale non cambia.
Leva e cap rate
Il cap rate divide il reddito netto per il valore dell’immobile e ignora come è stato finanziato: descrive l’immobile. Il rendimento cash-on-cash divide il flusso di cassa dopo la rata per il tuo capitale: descrive la tua posizione.
Due investitori comprano immobili identici, uno in contanti e uno con mutuo. Il cap rate è lo stesso. Ma chi usa il mutuo investe molto meno denaro proprio. Se l’affitto copre comodamente la rata, la leva porta il rendimento cash-on-cash ben sopra il cap rate. Con un mutuo caro o affitti bassi può scendere sotto, o diventare negativo.
Come usare bene il calcolatore
Costruisci un flusso di cassa realistico. L’errore più comune è l’ottimismo: usare l’affitto lordo, dimenticare lo sfitto, sottostimare la manutenzione. Prevedi settimane di immobile vuoto, una riserva per la manutenzione e le commissioni di gestione anche se oggi gestisci da solo.
Poi conta tutto il capitale investito: imposte sull’acquisto, notaio, istruttoria, perizie e lavori per rendere l’immobile affittabile. Ometterli abbellisce il rendimento e porta a pagare troppo.
Con i due numeri puoi ordinare più immobili sulla stessa base in pochi minuti e approfondire solo quelli che superano la tua soglia.
Qual è un buon numero
Dipende da mercato, tassi e rivalutazione attesa. In molti mercati maturi il 6-10 % è considerato sano per un affitto finanziato. In una città in forte crescita si può accettare il 3-4 %, contando sulla rivalutazione. In un mercato fermo serve un rendimento di cassa più alto, perché è quasi tutto ciò che guadagnerai.
Confrontalo con le alternative: se un immobile rende il 4 % e un deposito senza rischio paga quasi lo stesso, impegno, scarsa liquidità e rischio vanno giustificati da rivalutazione o da un piano per migliorare il flusso di cassa.
I limiti
La metrica guarda solo un anno di flusso di cassa. Non considera rivalutazione, capitale accumulato rimborsando il mutuo o fiscalità su redditi e plusvalenze.
È anche una fotografia: affitti, costi e tassi dei mutui cambiano. Usala come primo passo dell’analisi, insieme a cap rate, rendimento totale e valutazione del rischio.
Informazioni su questo strumento: rendimento cash on cash
Rendimento cash on cash: usa questo strumento per ottenere subito una stima basata sui dati che inserisci. Modifica i campi in base alla tua situazione oppure sfoglia tutti i nostri calcolatori per pianificare il passo successivo.
Frequently asked questions
Che cos'è il rendimento cash-on-cash?
In cosa differisce dal cap rate?
Cosa rientra nel capitale investito?
Qual è un buon rendimento cash-on-cash?
Include la rivalutazione?
Può essere negativo?
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