NOI-calculator Nederland

Wat de NOI-calculator doet

Hij berekent het netto operationeel inkomen van een huurpand: de jaarlijkse winst uit verhuur, vóór hypotheeklasten en inkomstenbelasting. Hij begint bij de brutohuur, trekt een voorziening voor leegstand en huurderving af en daarna de exploitatiekosten; wat overblijft, is wat het pand met alleen de verhuur oplevert.

De NOI is een van de belangrijkste cijfers bij beleggen in vastgoed. Via het aanvangsrendement bepaalt hij de waarde, hij laat zien of een pand zijn schuld kan dragen en hij maakt het mogelijk heel verschillende panden te vergelijken zonder dat de financiering meespeelt. Met deze tool reken je het snel en steeds op dezelfde manier uit, om kansen te schiften en je aannames te testen.

Hoe de NOI wordt berekend

Eerst de bruto huurinkomsten: de totale huur over een jaar als alle eenheden het hele jaar tegen markthuur verhuurd zijn.

Dan een voorziening voor leegstand en huurderving. Geen pand is altijd vol, en een deel van de huur wordt nooit betaald. De brutohuur min een realistisch leegstandspercentage geeft de effectieve bruto-inkomsten: de huur die je echt kunt verwachten.

Ten slotte gaan de exploitatiekosten eraf, de terugkerende kosten om het pand draaiende te houden. Wat overblijft, is de NOI:

NOI = bruto huurinkomsten × (1 − leegstand %) − exploitatiekosten

Laat je de leegstand weg, dan overschat je de inkomsten; vergeet je echte kosten, dan ziet het rendement er beter uit dan het is.

Wat onder exploitatiekosten valt

Hier gaan de meeste NOI-schattingen mis. Exploitatiekosten zijn onder meer:

• Beheer, betaald aan een beheerder of gewaardeerd als je eigen tijd.
• Verzekering van het gebouw en aansprakelijkheid.
• Onroerendezaakbelasting en lokale heffingen voor de eigenaar.
• Reparaties en onderhoud, van klein onderhoud tot periodieke ingrepen.
• Nutsvoorzieningen die de eigenaar betaalt in plaats van de huurder.
• Reserveringen voor grotere reparaties later.

Net zo belangrijk is wat er niet in hoort. Rente en aflossing niet, omdat de financiering per koper verschilt; inkomstenbelasting niet, omdat die van persoonlijke omstandigheden afhangt; afschrijving niet, omdat dat een fiscaal begrip is en geen uitgave. En eenmalige investeringen, zoals een nieuw dak, zijn kapitaal en geen exploitatie. Door die uitsluitingen kun je de NOI van panden vergelijken.

Waarom de financiering erbuiten blijft

Twee beleggers kopen hetzelfde gebouw: de een betaalt contant, de ander leent het grootste deel. Hun winst na de schuld is heel verschillend, terwijl het gebouw aan zijn huurders precies hetzelfde verdient. De NOI meet dat gemeenschappelijke deel.

Zonder de financiering beoordeel je eerst het pand zelf en voeg je daarna je eigen financiering toe. De NOI min de jaarlijkse rente en aflossing geeft de kasstroom vóór belasting; de NOI gedeeld door de rente en aflossing geeft de dekkingsratio waar geldverstrekkers naar kijken. Al die maatstaven beginnen bij de NOI.

Een pand waarderen met de NOI

De NOI is de basis van het aanvangsrendement, de meest gebruikte snelle manier om een beleggingspand te waarderen. De NOI gedeeld door de koopprijs geeft het rendement, waarmee je panden en markten snel vergelijkt. Andersom deel je de NOI door het rendement waartegen vergelijkbare panden worden verkocht, en krijg je een prijs.

Omdat de waarde de NOI gedeeld door een klein percentage is, verandert een kleine verandering in de NOI de waarde flink. Hogere huren, een terugkerende kostenpost minder of minder leegstand verhogen de NOI, en bij een gangbaar rendement voegt elke extra euro NOI een veelvoud daarvan toe aan de waarde. Zo werkt beleggen met waardetoevoeging.

Zo gebruik je de calculator

1. Vul de bruto huurinkomsten in, de jaarhuur bij volledige verhuur.
2. Vul een percentage voor leegstand en huurderving in dat past bij de markt en de geschiedenis van het pand.
3. Vul de jaarlijkse exploitatiekosten in, zonder de hypotheek.

Je ziet de effectieve bruto-inkomsten en de NOI, en de grafiek laat zien hoe de brutohuur zich verdeelt over de NOI en wat er aan leegstand en kosten verdwijnt. Elke wijziging past het resultaat meteen aan.

De uitkomst goed lezen

• Gebruik een realistische huur. Baseer de bruto-inkomsten op een haalbare markthuur, niet op de meest optimistische.
• Onderschat de leegstand niet. Ook in sterke markten wisselen huurders; nul leegstand overschat de inkomsten bijna altijd.
• Tel alle terugkerende kosten mee. Vergeten kosten zijn de meest voorkomende reden dat een deal er op papier beter uitziet.
• Houd investeringen apart. Grote, zeldzame vervangingen begroot je anders dan de gewone exploitatie.

Een rekenvoorbeeld

Een pand levert bij volledige verhuur 60.000 per jaar op. Je rekent met 5% leegstand, omdat woningen tussen twee huurders leegstaan en er soms huur wegvalt; de effectieve bruto-inkomsten zijn dan 57.000. Daar gaat 15.000 aan exploitatiekosten af voor beheer, verzekering, belasting en onderhoud, en de NOI is 42.000.

Met die 42.000 reken je verder. Kost het pand 600.000, dan is het aanvangsrendement 7%. Is de jaarlijkse rente en aflossing 30.000, dan blijft er 12.000 kasstroom vóór belasting over en is de dekkingsratio 1,4. Verander een aanname, zoals meer leegstand of hogere kosten, en je ziet meteen hoeveel ruimte er zit tussen een gezonde en een krappe exploitatie.

Dit artikel is alleen algemene informatie en vormt geen financieel advies.

Over deze NOI calculator

Gebruik deze NOI calculator voor een directe schatting op basis van de gegevens die je invoert. Pas de velden aan je situatie aan of bekijk al onze rekenmachines om je volgende stap te plannen.