Wohnflächenberechnung (WoFlV) Deutschland

Wer die Wohnfläche berechnen will, merkt schnell, dass die gemessene Grundfläche und die rechtlich zählende Wohnfläche zwei verschiedene Zahlen sind. Die Wohnflächenverordnung gewichtet einzelne Bereiche unterschiedlich: Unter Dachschrägen zählt weniger, Balkone zählen nur zu einem Bruchteil, und Flächen unter einem Meter Raumhöhe zählen überhaupt nicht. Dieser Rechner setzt die Gewichte des §4 WoFlV auf Ihr Aufmaß an und zeigt, wie viele Quadratmeter am Ende übrig bleiben.

Warum Sie die Wohnfläche berechnen sollten

Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für eine ganze Reihe von Beträgen, die Sie jeden Monat zahlen oder einnehmen. Die Betriebskostenabrechnung verteilt einen großen Teil der Kosten nach Fläche. Der örtliche Mietspiegel arbeitet mit Euro je Quadratmeter, sodass jede zu hoch angesetzte Fläche die zulässige Miete rechnerisch nach oben zieht. Beim Kauf bestimmt die Fläche den Quadratmeterpreis, mit dem Sie Angebote vergleichen. Und in der Steuererklärung entscheidet der Flächenanteil des Arbeitszimmers an der Wohnfläche darüber, welcher Teil Ihrer Wohnkosten abziehbar ist.

Gerade in Dachgeschosswohnungen weicht die im Exposé oder Mietvertrag genannte Fläche häufig von der Verordnung ab. Nicht immer aus böser Absicht: Alte Verträge übernehmen oft Zahlen aus der Bauakte, die nach anderen Regeln entstanden sind, etwa nach der II. Berechnungsverordnung oder der DIN 277, die Grundflächen ganz anders behandelt. Wer selbst nachmisst, hat eine eigene Zahl statt einer überlieferten.

Die Gewichte des §4 WoFlV im Einzelnen

Die Verordnung teilt die Grundfläche in Klassen und ordnet jeder ein Gewicht zu. Der Rechner arbeitet mit genau diesen Klassen:

• Ab zwei Metern Raumhöhe zählt die Grundfläche vollständig. Das ist der Normalfall in Wohnungen ohne Schrägen.
• Zwischen einem Meter und knapp zwei Metern zählt die Grundfläche zur Hälfte. In ausgebauten Dachgeschossen fällt oft ein spürbarer Teil der Fläche in diese Klasse.
• Unter einem Meter Raumhöhe zählt die Grundfläche gar nicht. Der Stauraum ganz hinten unter der Schräge ist praktisch, zählt aber nicht zur Wohnfläche.
• Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und vergleichbare, nach allen Seiten geschlossene Räume zählen zur Hälfte.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen im Regelfall zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte. Der höhere Ansatz setzt eine besondere Qualität der Fläche voraus und muss im Streitfall begründet werden.

Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Heizungsräume, ebenso Geschäftsräume und Räume, die nicht den baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume genügen. Der Rechner fragt sie deshalb gar nicht ab. Was Sie eintragen, sollte nur den Wohnbereich abbilden.

Richtig messen

Gemessen wird die Grundfläche im lichten Maß zwischen den Wänden, also von Putzoberkante zu Putzoberkante. Türnischen bleiben unberücksichtigt, ebenso Fensternischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 13 Zentimeter tief sind. Schornsteine, Pfeiler und Säulen über 1,50 Meter Höhe mit mehr als 0,1 Quadratmetern Grundfläche werden abgezogen. Sockelleisten, Schrammborde, freiliegende Installationen und fest eingebaute Gegenstände wie Einbauschränke, Badewannen oder Öfen werden dagegen nicht abgezogen, die Fläche darunter zählt mit (§ 3 WoFlV).

Bei Dachschrägen brauchen Sie zwei Linien im Raum: die Linie, an der die lichte Raumhöhe genau einen Meter erreicht, und die Linie bei genau zwei Metern. Sie unterteilen den Raum damit in drei Streifen, deren Grundflächen Sie getrennt in die drei Eingabefelder eintragen. Ein rechteckiger Raum von vier Metern Breite, bei dem die Schräge nach 1,5 Metern die Zweimetermarke und nach weiteren 1,2 Metern die Einmetermarke unterschreitet, liefert also einen vollen Streifen von 4 × 1,5 Metern, einen halben Streifen von 4 × 1,2 Metern und den Rest als nicht zählende Fläche.

Was der Vergleich mit der Vertragsfläche zeigt

Sobald Sie die im Vertrag genannte Fläche und die Kaltmiete eintragen, rechnet das Werkzeug die Abweichung in Quadratmetern und in Prozent aus und bewertet sie mit dem vertraglichen Quadratmeterpreis. Das Ergebnis ist die rechnerische Überzahlung, also der Teil Ihrer Miete, der auf Fläche entfällt, die es nach der Verordnung nicht gibt.

Ein Beispiel: 78 Quadratmeter mit voller Raumhöhe, 16 Quadratmeter unter der Schräge zwischen einem und zwei Metern, 6 Quadratmeter unter einem Meter und ein Balkon von 8 Quadratmetern ergeben 78 + 8 + 0 + 2 = 88 Quadratmeter Wohnfläche. Im Vertrag stehen 100 Quadratmeter bei 900 Euro Kaltmiete, also 9 Euro je Quadratmeter. Die Abweichung beträgt 12 Prozent, rechnerisch zahlen Sie 108 Euro im Monat oder 1.296 Euro im Jahr für Fläche, die nicht zählt.

Diese Zahl ist eine Verhandlungs- und Prüfgröße, kein automatischer Anspruch. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs behandelt eine Flächenabweichung erst dann als Mangel, wenn die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten liegt. Unterhalb dieser Grenze bleibt es bei der vereinbarten Miete. Oberhalb kann die Miete anteilig gemindert und je nach Konstellation zu viel Gezahltes für die zurückliegenden Jahre zurückgefordert werden. Der Rechner weist deshalb die prozentuale Abweichung separat aus, damit Sie sehen, auf welcher Seite dieser Schwelle Sie stehen.

Umgekehrt ist die Abweichung auch für Vermieter relevant. Ist die tatsächliche Fläche größer als die im Vertrag genannte, bleibt für die Miete die vereinbarte Fläche maßgeblich. Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf dagegen die tatsächliche Fläche herangezogen werden. Wer seinen Bestand einmal sauber aufmisst, vermeidet spätere Streitigkeiten in beide Richtungen.

Typische Fehlerquellen

Der häufigste Fehler ist die doppelte Erfassung: Die Balkonfläche wird sowohl im vollen Streifen als auch im Balkonfeld eingetragen. Tragen Sie jede Fläche genau einmal ein. Der zweitgrößte Fehler betrifft den Balkonanteil. Ein Viertel ist der Regelfall, die Hälfte setzt eine besonders hochwertige, gut nutzbare Fläche voraus und wird von Gerichten nicht ungeprüft akzeptiert. Der Rechner zeigt den angesetzten Anteil deshalb als eigene Ausgabe.

Ein dritter Fehler betrifft Verträge aus der Zeit vor 2004. Für Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung begonnen haben und deren Fläche damals nach der II. Berechnungsverordnung ermittelt wurde, kann diese ältere Methode weiter gelten. Die Unterschiede sind meist klein, können bei großen Balkonen aber spürbar werden.

Was dieser Rechner nicht abbildet

Das Werkzeug rechnet mit den Flächen, die Sie eingeben. Es ersetzt kein Aufmaß vor Ort und erkennt nicht, ob ein Raum baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt ist, ob ein Wintergarten beheizt wird oder ob ein Kellerraum wirklich zur Wohnung gehört. Ebenso wenig prüft es, welche Berechnungsmethode Ihr Vertrag vereinbart hat, ob eine Mietminderung durchsetzbar wäre oder ob Rückforderungsansprüche bereits verjährt sind. Die Bewertung der Abweichung ist eine reine Verhältnisrechnung ohne die Zehnprozentschwelle der Rechtsprechung.

Die Gewichtungsfaktoren selbst stammen aus §4 WoFlV und sind als gepflegte Parameter hinterlegt, sodass eine Änderung der Verordnung im Rechner nachgezogen wird, ohne dass die Formel angefasst werden muss.

Das Ergebnis ist eine Schätzung zur Orientierung und ersetzt weder ein fachliches Aufmaß noch eine rechtliche Beratung. Verbindlich ist allein die vertragliche Vereinbarung in Verbindung mit einer sachverständigen Flächenermittlung.

Über dieses Tool: Wohnfläche berechnen

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