Mietkaution-Rechner Deutschland

Der Mietkaution Rechner beantwortet drei Fragen, die sich bei jedem Wohnungswechsel stellen: Wie viel darf der Vermieter verlangen, in welchen Raten dürfen Sie zahlen, und wie viel bekommen Sie am Ende zurück? Sie tragen die Nettokaltmiete, den Zinssatz des Kautionskontos und die geplante Mietdauer ein.

Was der Mietkaution Rechner ermittelt

Bei der Mietsicherheit zieht das Gesetz eine feste Obergrenze. § 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Kaution bei Wohnraum auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete. Der Rechner setzt genau diese Grenze und stellt sie dem gegenüber, was tatsächlich im Mietvertrag steht:

• die gesetzliche Höchstkaution aus der Kaltmiete,
• den Betrag, der davon abweichend vereinbart wurde,
• den unzulässigen Teil, falls die Vereinbarung darüber hinausgeht,
• die zulässige Teilzahlung je Rate,
• den verzinsten Rückzahlungsbetrag am Ende der Mietzeit.

Damit sehen Sie in einem Schritt, ob eine Forderung berechtigt ist und welchen Betrag Sie tatsächlich beiseitelegen müssen.

Die Nettokaltmiete ist die einzige Bemessungsgrundlage

Der häufigste Fehler bei der Kautionsberechnung liegt in der Grundlage, nicht im Multiplizieren. Grundlage ist die Nettokaltmiete, also die reine Miete für die Überlassung der Wohnung. Nicht dazu gehören:

• Vorauszahlungen auf die Betriebskosten,
• Betriebskostenpauschalen,
• Heizkostenvorauszahlungen,
• Zuschläge für eine Garage oder einen Stellplatz, wenn diese gesondert vermietet sind,
• Möblierungszuschläge, soweit sie separat ausgewiesen sind.

Wird im Vertrag nur eine Warmmiete genannt, muss der kalte Anteil herausgerechnet werden. Der Rechner zeigt Ihnen deshalb die Warmmiete zwar an, verwendet für die Obergrenze aber ausschließlich die Kaltmiete. Der Unterschied ist erheblich: Bei 900 Euro kalt und 220 Euro Nebenkosten liegt die zulässige Kaution bei 2.700 Euro und nicht bei 3.360 Euro.

Zahlung in drei Raten ist Ihr gutes Recht

§ 551 Abs. 2 BGB räumt dem Mieter ausdrücklich das Recht ein, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu leisten. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht steht Ihnen von Gesetzes wegen zu. Eine Vertragsklausel, die eine Zahlung in einer Summe vorschreibt, ist unwirksam.

Das entlastet die teuerste Phase eines Umzugs. Zwischen Auszug und Rückzahlung der alten Kaution liegen oft Monate, während gleichzeitig die neue Sicherheit, die Umzugskosten und häufig eine doppelte Miete anfallen. Wer die Ratenzahlung nutzt, streckt den größten Einzelposten über ein Quartal.

Anlage, Verzinsung und Steuer

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Die Trennung schützt das Geld bei einer Insolvenz des Vermieters und verhindert, dass es in dessen laufende Ausgaben fließt. Vorgesehen ist eine Anlage zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Weil dieser Zinssatz vom Kreditinstitut abhängt und keine gesetzliche Größe ist, wird er im Rechner als Eingabe erfasst und nicht als fester Wert hinterlegt. Fragen Sie im Zweifel nach dem tatsächlichen Zinssatz des Kautionskontos oder orientieren Sie sich an einem aktuellen Sparangebot.

Steuerlich sind die Zinsen Kapitalerträge des Mieters. Der Rechner rechnet Jahr für Jahr, berücksichtigt den Sparerpauschbetrag und wendet die Abgeltungsteuer samt Solidaritätszuschlag und, falls Sie kirchensteuerpflichtig sind, Kirchensteuer nur auf den übersteigenden Teil an. In der Praxis bleibt bei einer üblichen Kaution nichts zu versteuern, weil der Pauschbetrag deutlich über den Zinsen liegt. Sichtbar wird der Effekt erst, wenn der Freibetrag schon durch andere Kapitalerträge aufgebraucht ist. Dafür gibt es eine Option in den erweiterten Angaben.

Wenn zu viel verlangt wurde

Übersteigt die vereinbarte Kaution die gesetzliche Grenze, ist die Abrede nicht insgesamt hinfällig, wohl aber in Höhe des überschießenden Betrags unwirksam. Der zu viel gezahlte Teil kann zurückverlangt werden, und zwar unabhängig davon, ob der Mietvertrag unterschrieben wurde. Der Rechner weist diesen Betrag gesondert aus, damit Sie ihn beziffern können, bevor Sie das Gespräch mit dem Vermieter suchen.

Anders liegt der Fall bei gewerblicher Vermietung: Dort gilt die Dreimonatsgrenze nicht, die Parteien können die Höhe frei vereinbaren. Der Rechner bildet den Wohnraummietvertrag ab.

Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses

Mit dem Auszug wird die Kaution nicht automatisch fällig. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüfungsfrist zu, in der er offene Forderungen ermitteln kann, etwa aus einer noch nicht abgerechneten Betriebskostenperiode oder aus Schäden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen. Für den nicht benötigten Teil gilt: Er ist samt Zinsen auszuzahlen. Der Endwert im Rechner ist dieser Betrag, sofern keine Abzüge anfallen.

Ein Beispiel: Bei 850 Euro Nettokaltmiete beträgt die Höchstkaution 2.550 Euro, zahlbar in drei Raten zu 850 Euro. Nach vier Jahren mit 1,5 Prozent Zinsen wachsen daraus rund 2.707 Euro. Wer den erwarteten Rückzahlungsbetrag früh kennt, kann den nächsten Umzug besser planen.

Barkaution, Bürgschaft oder Verpfändung

Die Barkaution ist die verbreitetste, aber nicht die einzige Form der Mietsicherheit. Möglich sind auch eine Bürgschaft, etwa durch Eltern oder eine Bank, sowie die Verpfändung eines Sparguthabens. Die Obergrenze von drei Nettokaltmieten gilt in allen Varianten. Sie richtet sich nach dem Wert der Sicherheit, nicht nach ihrer Form.

Für die Liquidität sind die Unterschiede erheblich. Bei einer Verpfändung bleibt das Geld auf Ihrem eigenen Konto, Sie können es nur nicht abheben, und die Zinsen laufen unmittelbar Ihnen zu. Bei einer Bankbürgschaft fließt kein Kapital ab, dafür fällt eine laufende Avalprovision an, die anders als die Kautionszinsen nie zurückkommt. Der Rechner bildet die Barkaution ab. Für eine Verpfändung lässt sich das Ergebnis direkt übertragen, weil dieselbe Obergrenze und dieselbe Verzinsung gelten.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Drei Punkte lohnen den Blick in den Mietvertrag, bevor Sie zahlen. Erstens die Bemessungsgrundlage: Steht dort ausdrücklich Nettokaltmiete oder nur Miete? Zweitens eine Klausel, die die Zahlung in einer Summe verlangt oder die Übergabe der Wohnung von der vollständigen Zahlung abhängig macht. Beides ist unwirksam. Drittens die Vereinbarung zur Anlage: Ein Hinweis auf ein gesondertes, insolvenzfestes Kautionskonto ist ein gutes Zeichen. Fehlt er, können Sie einen Nachweis über die getrennte Anlage verlangen und sich im Streitfall zu einem Zurückbehaltungsrecht beraten lassen.

Grenzen der Berechnung

Der Rechner bildet den gesetzlichen Rahmen und eine gleichmäßige Verzinsung ab. Er kennt weder Ihre individuelle Vereinbarung über eine Bürgschaft oder Verpfändung anstelle einer Barkaution noch Abzüge aus einer Schlussabrechnung, Schönheitsreparaturen oder Mietrückstände. Auch Zinsänderungen während der Laufzeit bildet er nicht ab, gerechnet wird mit dem eingetragenen Satz über die gesamte Dauer. Bei Kirchensteuer wendet er die ermäßigte Formel des § 32d EStG nicht an.

Die Ergebnisse sind eine Schätzung zur Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Für die verbindliche Beurteilung eines konkreten Mietvertrags oder einer Kautionsabrechnung wenden Sie sich an einen Mieterverein oder eine Rechtsanwältin für Mietrecht.

Über diesen Mietkaution Rechner

Nutzen Sie diesen Mietkaution Rechner, um sofort eine genaue Schätzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben (Gesetze im Internet) und werden für 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.

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Nutzen Sie diesen Mietkaution Rechner, um sofort eine genaue Schätzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben (Gesetze im Internet) und werden für 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.