Instandhaltungsrücklage-Rechner (WEG) Deutschland
Der Rechner zur Instandhaltungsrücklage WEG ermittelt die Zuführung nach Peterscher Formel oder Pauschale je m², den Anteil je Wohnung und den späteren Bestand.
Wozu es dient
Der Rechner bestimmt, wie viel eine Wohnungseigentümergemeinschaft jedes Jahr in die Erhaltungsrücklage einzahlen sollte, und rechnet den Betrag über den Miteigentumsanteil auf die einzelne Wohnung herunter. Zusätzlich zeigt er, welcher Bestand nach einigen Jahren zusammenkommt.
Datenquellen & Parameter
Die folgenden Werte steuern diesen Rechner. Wir halten sie mit den aktuellen offiziellen Vorgaben im Einklang, und jedes Ergebnis wird bei jeder Änderung automatisch neu berechnet.
| Parameter | Wert | Quelle | Zuletzt aktualisiert |
|---|---|---|---|
| Instandhaltungsrücklage nach der Peterschen Formel: Faktor 1,5 und angenommene Nutzungsdauer von 80 Jahren – Faustregel, kein gesetzlicher Satz | Tarifstaffel | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Instandhaltungsrücklage nach der Peterschen Formel: Faktor 1,5 und angenommene Nutzungsdauer von 80 Jahren – Faustregel, kein gesetzlicher Satz. |
Wir bemühen uns stets, für jede Variable die aktuellsten Daten zu verwenden, damit unsere Ergebnisse und Berichte so genau wie möglich sind. Dennoch sind Fehler möglich — verlassen Sie sich nicht allein auf dieses Tool oder seinen Bericht. Für Entscheidungen auf dieser Grundlage übernehmen wir keine Haftung.
Die Formel
Rücklage je m² = Herstellungskosten je m² × Faktor / Nutzungsdauer × Anteil Gemeinschaftseigentum; Rücklage der Einheit = Rücklage je m² × Gesamtfläche × Miteigentumsanteil
So funktioniert es
Zur Wahl stehen zwei Wege. Die Petersche Formel leitet den Bedarf aus den Herstellungskosten je Quadratmeter ab: Über die angenommene Nutzungsdauer des Gebäudes fällt insgesamt das Anderthalbfache der Herstellungskosten an Instandhaltung an. Faktor und Nutzungsdauer, also 1,5 und 80 Jahre, liegen als Parametertabelle hinter dem Rechner und werden dort gepflegt. Der zweite Weg ist eine Pauschale je Quadratmeter und Jahr, die Sie selbst eintragen. In beiden Fällen wird der Betrag anschließend auf den Anteil des Gemeinschaftseigentums gekürzt, denn nur dieser wird aus der Rücklage bezahlt, und über den Miteigentumsanteil auf Ihre Einheit verteilt. Die Projektion verzinst den vorhandenen Bestand und legt die Jahreszuführung jeweils am Jahresende obendrauf.
Wo es verwendet wird
- Prüfen, ob die beschlossene Zuführung der Gemeinschaft ausreicht
- Vor dem Kauf abschätzen, wie gut eine WEG kapitalisiert ist
- Den Rücklagenbestand über die nächsten Jahre hochrechnen
Rechenbeispiel
Eine Eigentümergemeinschaft mit 1.500 Quadratmetern Gesamtfläche wurde mit Herstellungskosten von 2.000 € je Quadratmeter errichtet. Nach der Peterschen Formel und einem Anteil des Gemeinschaftseigentums von 70 Prozent ergibt das … je Quadratmeter und Jahr, für die gesamte Gemeinschaft also …. Auf eine Einheit mit 5 Prozent Miteigentumsanteil, rechnerisch … Quadratmeter, entfallen … im Jahr oder … im Monat. Aus 4.000 € Anfangsbestand werden bei 1,5 Prozent Verzinsung in 10 Jahren …, davon … eigene Zuführungen und … Zinsen.
Dieser Rechner zur Instandhaltungsrücklage WEG zeigt, wie viel Ihre Eigentümergemeinschaft jedes Jahr zurücklegen sollte und wie viel davon auf Ihre Wohnung entfällt, wahlweise nach der Peterschen Formel oder nach einer Pauschale je Quadratmeter und Jahr.
Instandhaltungsrücklage WEG: was das Gesetz verlangt
Seit der Reform vom 1. Dezember 2020 heißt sie im Gesetz Erhaltungsrücklage. Bei Verwaltungen, Banken und in Kaufverträgen hat sich der ältere Begriff Instandhaltungsrücklage gehalten. Gemeint ist dasselbe: eine gemeinsame Kasse, aus der Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen und Aufzug bezahlt werden.
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, nennt aber keinen Betrag. Die Verwaltung schlägt die Zuführung im Wirtschaftsplan vor, die Eigentümerversammlung beschließt sie mit einfacher Mehrheit. Hier setzt der Rechner an: Er liefert eine begründete Zahl für die Versammlung.
Die Petersche Formel
Die bekannteste Faustregel stammt aus der Bewertungspraxis. Sie unterstellt, dass ein Gebäude über eine Nutzungsdauer von 80 Jahren insgesamt das Anderthalbfache seiner ursprünglichen Herstellungskosten an Instandhaltung verbraucht. Aufs Jahr gerechnet sind das 1,5 geteilt durch 80, also knapp zwei Prozent der Herstellungskosten pro Jahr.
Ein Beispiel: 2.000 Euro Herstellungskosten je Quadratmeter ergeben 37,50 Euro Instandhaltung je Quadratmeter und Jahr. Davon entfällt nur ein Teil auf das Gemeinschaftseigentum, denn Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte oder die Einbauküche zahlt jeder Eigentümer selbst. Üblich ist ein Ansatz von 70 Prozent, im Rechner eine Eingabe. Es bleiben 26,25 Euro je Quadratmeter und Jahr für die Gemeinschaftskasse.
Faktor und Nutzungsdauer sind im Rechner als Parameter hinterlegt. Die Herstellungskosten je Quadratmeter sind dagegen eine Eingabe, weil sie je nach Baujahr, Region und Ausstattung um ein Vielfaches auseinanderliegen.
Die Pauschale je Quadratmeter
Der zweite Weg im Rechner ist ein fester Betrag je Quadratmeter und Jahr. Als Orientierung dienen die nach Gebäudealter gestaffelten Höchstsätze aus § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung: für Gebäude unter 22 Jahren, ab 22 Jahren und ab 32 Jahren jeweils ein eigener Satz je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, mit einem Zuschlag, wenn ein Aufzug vorhanden ist. Die Ausgangswerte von 2002 lagen bei 7,10, 9,00 und 11,50 Euro plus einem Euro für den Aufzug. Sie werden alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst und liegen heute deutlich höher.
Unmittelbar gelten diese Sätze nur für preisgebundenen Wohnraum. In der freien Wohnungswirtschaft sind sie trotzdem ein verbreiteter Vergleichsmaßstab. Deshalb sind sie hier ein Vorschlagswert im Eingabefeld, den Sie überschreiben können.
Warum beide Wege so weit auseinanderliegen
Die Petersche Formel liefert regelmäßig ein Vielfaches der Pauschale. Der Grund ist der Zeithorizont. Peters bildet den vollständigen Lebenszyklus ab, einschließlich Dachneueindeckung, Fassadensanierung, Fensteraustausch, Strangsanierung und Aufzugserneuerung. Die Pauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung orientieren sich an einer Kostenmiete und decken eher den laufenden Erhalt.
Wer nur die Pauschale zurücklegt, finanziert die großen Maßnahmen später über Sonderumlagen oder einen Kredit der Gemeinschaft. Beides ist zulässig, trifft die Eigentümer aber auf einen Schlag und oft zum ungünstigsten Zeitpunkt. Der Rechner zeigt beide Größenordnungen nebeneinander, damit die Entscheidung bewusst fällt.
Was der Rechner nicht abbilden kann
Die Miteigentumsanteile folgen nicht immer der Wohnfläche. In der Teilungserklärung können Anteile abweichend festgelegt sein, und die Gemeinschaftsordnung kann für einzelne Kostenarten einen anderen Verteilungsschlüssel vorsehen. Der Rechner verteilt nach dem eingegebenen Anteil und weist die rechnerische Fläche dazu aus, damit Sie beides mit Ihrer Teilungserklärung vergleichen können.
Auch der bauliche Zustand fehlt in jeder Formel. Ein Gebäude mit frisch saniertem Dach und neuer Heizung braucht kurzfristig weniger als eines, bei dem beides ansteht. Wo eine Sanierung absehbar ist, gehört an die Stelle der Faustformel ein echter Erhaltungsplan mit Kostenschätzungen und Terminen.
Wenn die Rücklage nicht reicht
Steht eine große Maßnahme an und ist die Kasse leer, hat die Gemeinschaft drei Wege, und alle drei kosten Geld.
Der erste ist die Sonderumlage. Die Versammlung beschließt einen zusätzlichen Betrag, der nach demselben Schlüssel wie das Hausgeld verteilt und meist innerhalb weniger Monate fällig wird. Für eine Dachsanierung können auf eine mittlere Eigentumswohnung schnell fünfstellige Beträge entfallen. Zahlen muss, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Wer nicht zahlt, kann von der Gemeinschaft verklagt werden.
Der zweite Weg ist eine dauerhaft erhöhte Zuführung. Sie wirkt nur, wenn genug Zeit bleibt. Dafür ist die Projektion im Rechner gedacht: Sie sehen, welcher Bestand nach fünf, zehn oder zwanzig Jahren zusammenkommt und ob das für die anstehenden Arbeiten reicht.
Der dritte Weg ist ein Darlehen der Gemeinschaft. Seit der Reform von 2020 ist die Gemeinschaft voll rechtsfähig und kann selbst Kredite aufnehmen. Das verteilt die Last auf viele Jahre, verteuert die Maßnahme aber um die Zinsen und belastet spätere Verkaufsverhandlungen, weil der Käufer die laufende Belastung über das Hausgeld übernimmt.
Wer beim Kauf zwischen zwei Wohnungen wählt, sollte die Rücklage deshalb genauso ernst nehmen wie den Kaufpreis. Eine gut gefüllte Kasse ist wirtschaftlich ein Teil dessen, was Sie kaufen, eine leere Kasse eine versteckte Zusatzbelastung.
Steuer, Hausgeld und Verkauf
Drei Punkte werden regelmäßig falsch verstanden.
Erstens die Steuer: Wer vermietet, kann die Zuführung zur Rücklage nicht im Jahr der Einzahlung als Werbungskosten abziehen. Abziehbar wird sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Erhaltungsmaßnahme tatsächlich ausgibt. Die Jahresabrechnung der Verwaltung weist diese Verwendung aus.
Zweitens das Hausgeld: Der Rücklagenanteil steckt zwar im monatlichen Hausgeld, ist aber keine umlagefähige Betriebskostenposition. Ein Vermieter kann ihn nicht auf den Mieter umlegen.
Drittens der Verkauf: Die angesparte Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Sie bleibt beim Verkauf in der Gemeinschaft und geht wirtschaftlich auf den Käufer über. Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer mindert der übernommene Anteil nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs allerdings nicht.
So nutzen Sie den Rechner
- Tragen Sie die Gesamtwohnfläche der Gemeinschaft ein, nicht nur Ihre Wohnung.
- Geben Sie Ihren Miteigentumsanteil in Prozent aus der Teilungserklärung ein.
- Wählen Sie die Methode: Petersche Formel mit Herstellungskosten je Quadratmeter oder Pauschale.
- Passen Sie unter den erweiterten Optionen den Anteil des Gemeinschaftseigentums an, wenn Ihre Anlage viel Gemeinschaftsfläche hat, etwa Tiefgarage oder Aufzug.
- Ergänzen Sie den vorhandenen Bestand und eine Verzinsung, um den Stand in einigen Jahren zu sehen.
Ein Beispiel: Bei 1.200 Quadratmetern Gesamtfläche, 3.000 Euro Herstellungskosten je Quadratmeter und 70 Prozent Gemeinschaftsanteil ergibt die Petersche Formel rund 39,38 Euro je Quadratmeter und Jahr. Bei einem Miteigentumsanteil von 4 Prozent entfallen auf Ihre Wohnung 1.890 Euro im Jahr.
Vor dem Kauf lohnt zusätzlich ein Blick in den Vermögensbericht und die Beschlusssammlung der Gemeinschaft. Dort steht, wie viel tatsächlich in der Kasse liegt und welche Maßnahmen bereits beschlossen sind.
Alle Ergebnisse sind eine Schätzung auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Kennzahlen und ersetzen weder einen Erhaltungsplan noch eine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindlich ist allein der Beschluss Ihrer Eigentümerversammlung.
Über dieses Tool: Instandhaltungsrücklage Weg
Instandhaltungsrücklage Weg: Mit diesem Tool erhalten Sie sofort eine genaue Schätzung. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden für 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.
Tax year 2026
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch muss die Instandhaltungsrücklage sein?
Was ist die Petersche Formel?
Warum liegt das Ergebnis über dem, was meine WEG tatsächlich zahlt?
Kann ich die Zuführung zur Rücklage als Vermieter absetzen?
Bekomme ich meinen Anteil beim Verkauf zurück?
Darf ich die Rücklage auf meine Mieter umlegen?
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