Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten Deutschland

Bleiben Handwerkerrechnungen nach einem Immobilienkauf sofort abziehbar, oder werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, die nur in kleinen Jahresbeträgen über die Gebäude-AfA wirken? Der Erhaltungsaufwand Rechner klärt das. Sie geben Kaufpreis, Gebäudeanteil, Baukosten und den Abstand zum Kaufdatum ein. Der Rechner zeigt die 15-Prozent-Grenze, den verbleibenden Spielraum und den Unterschied in Euro.

Warum diese Grenze so viel ausmacht

Wer eine Immobilie zum Vermieten kauft, saniert sie fast immer. Bad, Heizung, Fenster, Elektrik und Böden summieren sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Steuerlich gibt es dafür zwei Wege.

Erhaltungsaufwand sind Werbungskosten. Sie wirken im Jahr der Zahlung in voller Höhe gegen Ihre Mieteinnahmen und Ihr übriges Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent holen Sie sich von 45.000 Euro Baukosten fast 19.000 Euro über die Steuererklärung zurück, und zwar sofort.

Herstellungskosten erhöhen dagegen die Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung. Bei einem Bestandsgebäude mit zwei Prozent linearer AfA bringen dieselben 45.000 Euro nur 900 Euro Abschreibung im Jahr, rund 378 Euro Steuerentlastung. Der Rest folgt über die nächsten Jahrzehnte. Insgesamt geht nichts verloren, aber Geld heute ist mehr wert als Geld in 30 Jahren.

Welcher Weg gilt, entscheidet eine Zahl: 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf.

Was der Rechner prüft

Zuerst trennt er Grund und Boden vom Gebäude. Bezugsgröße für die Grenze ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, denn nur er wird abgeschrieben. Bei 320.000 Euro Kaufpreis und 75 Prozent Gebäudeanteil sind das 240.000 Euro.

Davon sind 15 Prozent 36.000 Euro. So viel dürfen Ihre Baumaßnahmen in den ersten drei Jahren netto höchstens kosten.

Dann vergleicht er Ihre Baukosten mit dieser Grenze und berücksichtigt, wie viele Jahre seit dem Kauf vergangen sind. Liegt der Kauf länger als drei Jahre zurück, greift die Regel nicht mehr, und selbst eine Großsanierung bleibt Erhaltungsaufwand.

Zum Schluss bewertet er das Ergebnis mit Ihrem Grenzsteuersatz. Sie sehen die Entlastung im ersten Jahr, die jährliche AfA auf den aktivierten Betrag und den Nachteil im ersten Jahr, wenn die Grenze überschritten ist. Im Beispiel mit 45.000 Euro Baukosten wird der gesamte Betrag aktiviert, weil er über 36.000 Euro liegt.

Was aus dem Test herausfällt

Nicht jeder Euro an Handwerker zählt mit. Der Rechner hat für die beiden wichtigsten Ausnahmen eigene Felder.

Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten bleiben unberücksichtigt: Heizungswartung, Schornsteinfeger, ein tropfender Wasserhahn, der Tausch einer defekten Therme. Diese Beträge ziehen Sie sofort ab, egal wie hoch die übrigen Baukosten sind.

Auch Erweiterungskosten bleiben draußen. Wer anbaut, das Dach ausbaut oder die Wohnfläche vergrößert, schafft neue Substanz. Solche Kosten sind ohnehin Herstellungskosten und werden immer abgeschrieben. In die 15 Prozent zählen sie nicht, in die Abschreibung schon.

Außerdem gibt es die sogenannte Standardhebung. Werden mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster deutlich verbessert, kann das Finanzamt allein deshalb Herstellungskosten annehmen, auch unterhalb von 15 Prozent. Diese Prüfung kann der Rechner nicht abbilden. Besprechen Sie sie mit Ihrer Steuerberatung.

Drei Stellschrauben

Der Zeitpunkt wirkt am stärksten. Beauftragen Sie die große Maßnahme erst im vierten Jahr nach dem Kauf, gilt die Regel nicht. Der Rechner zeigt das, sobald Sie bei den Jahren seit dem Kauf eine Vier eintragen.

Die Kaufpreisaufteilung ist der zweite Hebel. Ein höherer Gebäudeanteil hebt die Grenze, denn 15 Prozent von 280.000 Euro sind mehr als 15 Prozent von 200.000 Euro. Die Aufteilung muss aber sachgerecht und belegbar sein, etwa über die Bodenrichtwerte.

Der dritte Hebel ist die Reihenfolge der Gewerke. Wer in den ersten drei Jahren nur so viel investiert, wie die Grenze zulässt, und den Rest später beauftragt, kann beide Teile sofort abziehen. Der ausgewiesene Spielraum zeigt, wie viel Budget noch frei ist.

So nutzen Sie den Rechner

1. Tragen Sie den Kaufpreis ohne Nebenkosten ein.
2. Schätzen Sie den Gebäudeanteil in Prozent, meist zwischen 60 und 85 Prozent.
3. Geben Sie die geplanten oder angefallenen Baukosten netto ein.
4. Setzen Sie die Jahre seit dem Kauf und Ihren Grenzsteuersatz.
5. Ergänzen Sie in den erweiterten Optionen laufende Erhaltungsarbeiten und Erweiterungskosten.

Das Diagramm zeigt die kumulierte Steuerentlastung über zehn Jahre für beide Behandlungen. Der Abstand zwischen den Linien ist der Preis dafür, die Grenze überschritten zu haben.

Was zu den Baukosten gehört

In den Test gehen nicht nur Handwerkerrechnungen ein, sondern auch selbst beschafftes Material, Kosten für Architekten und Statiker, soweit sie auf die Maßnahme entfallen, und die Entsorgung des Bauschutts. Wer nur die Rechnung des Generalunternehmers ansetzt, rechnet sich zu nah an die Grenze und erlebt bei einer Prüfung eine Überraschung.

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch gehören dagegen nicht zu den Baukosten. Sie erhöhen die Anschaffungskosten des Gebäudes und damit sogar die Grenze, weil diese sich aus den Anschaffungskosten ableitet. Der Rechner arbeitet mit dem Kaufpreis, weil er die vorsichtigere und leichter belegbare Größe ist. Wer die Nebenkosten anteilig auf das Gebäude verteilt, darf den Wert entsprechend erhöhen.

Für die Frist zählt der Zeitpunkt, an dem die Bauleistung erbracht wird, nicht die Beauftragung und nicht die Zahlung. Eine Maßnahme, die im Dezember des dritten Jahres beginnt und im Februar des vierten Jahres fertig wird, muss aufgeteilt werden.

Grenzen der Berechnung

Der Rechner unterstellt einen gleichbleibenden Grenzsteuersatz und eine lineare Gebäude-AfA. Progression, Verlustvorträge, degressive Abschreibung für neue Wohngebäude, Denkmalabschreibung und die Umsatzsteuer bleiben außen vor. Ob eine Maßnahme als Standardhebung gilt, entscheidet das Finanzamt.

Alle Ergebnisse sind Schätzwerte auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten gesetzlichen Werte und ersetzen keine Steuerberatung.

Über diesen Erhaltungsaufwand Rechner

Nutzen Sie diesen Erhaltungsaufwand Rechner, um sofort eine genaue Schätzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden für 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.