Calculadora de rentabilidad del alquiler España

Qué hace la calculadora de rentabilidad del alquiler

Muestra cuánto ingreso genera un inmueble de inversión como porcentaje de su valor. Con tres cifras, el alquiler anual, el valor del inmueble y los gastos anuales, obtiene dos rentabilidades y el ingreso neto. Así puedes juzgar si el precio de un inmueble es razonable para el alquiler que permite y comparar inmuebles muy distintos con el mismo criterio.

La rentabilidad no depende del tamaño de la operación: un piso pequeño y una casa grande se pueden comparar directamente una vez expresado su rendimiento en porcentaje. En lugar de adivinar si un alquiler es alto o bajo para el precio, tienes una cifra que puedes contrastar con otros inmuebles, otras zonas y otras inversiones.

Cómo se calcula

La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el valor del inmueble y multiplica por cien. Si un inmueble que vale 400.000 se alquila por 24.000 al año, la rentabilidad bruta es del 6 %. Es rápida y la más citada, pero favorece al inmueble porque ignora todos los costes de tenerlo.

La rentabilidad neta resta primero los gastos anuales del alquiler para obtener el ingreso neto y lo divide entre el valor del inmueble. Con el mismo inmueble y 4.000 de gastos anuales, el ingreso neto es de 20.000 y la rentabilidad neta, del 5 %. La diferencia entre las dos, aquí un punto entero, es lo que cuesta de verdad tener el inmueble, y es justo lo que muchos principiantes pasan por alto.

Por qué importa la diferencia entre bruta y neta

Es tentador elegir inmuebles por la rentabilidad bruta, porque es la que aparece en la mayoría de los anuncios. Pero dos inmuebles con la misma rentabilidad bruta pueden tener rentabilidades netas muy distintas. Un edificio antiguo con mucho mantenimiento, un piso con una comunidad cara o un alquiler con gestión completa tendrán más distancia entre bruta y neta que una vivienda nueva que gestionas tú.

Por eso hay que decidir con la rentabilidad neta. La bruta dice qué alquiler da el mercado por el inmueble; la neta, lo que te queda. Al comparar dos oportunidades, compara sus rentabilidades netas con gastos realistas: un inmueble con una rentabilidad bruta algo menor y gastos mucho más bajos puede ser mejor inversión.

Qué gastos incluir

La rentabilidad neta es tan buena como tu cifra de gastos. Incluye todos los gastos recurrentes necesarios para mantener el inmueble alquilado y en orden:

• Honorarios de gestión y alquiler, si una agencia busca inquilinos y gestiona el contrato.
• Seguro del edificio y, si procede, de responsabilidad civil del propietario.
• Mantenimiento y reparaciones, calculados como media anual y no según un año bueno.
• Gastos de comunidad en pisos y urbanizaciones.
• Impuestos y tasas locales que paga el propietario.
• Una provisión para los periodos sin inquilino entre contratos.

Deja fuera la devolución del capital del préstamo, que no es un gasto sino patrimonio que acumulas. Puedes incluir los intereses si quieres ver la rentabilidad después de la financiación, pero la rentabilidad neta clásica se calcula antes de cualquier préstamo, para juzgar el inmueble por sí mismo.

Cómo usar la calculadora

1. Introduce el alquiler anual que produce o se espera que produzca el inmueble.
2. Introduce el valor del inmueble, normalmente el precio de compra o una tasación reciente.
3. Introduce el total de tus gastos anuales.

La calculadora muestra la rentabilidad bruta, la neta y el ingreso neto anual, y los tres se actualizan a la vez cuando cambias un dato. Sube los gastos hacia una estimación más prudente y mira cómo baja la rentabilidad neta, o rebaja el precio que estás dispuesto a pagar y mira cómo mejora.

El resultado en su contexto

Una rentabilidad neta del 5 % es atractiva cuando las inversiones seguras rinden poco y poco interesante cuando rinden mucho. Los tipos de interés, los alquileres y los precios cambian, así que una rentabilidad que hoy parece buena hay que compararla con el coste de la financiación y con otras inversiones.

La ubicación también cuenta. Las zonas de alta rentabilidad suelen revalorizarse más despacio o tener más rotación de inquilinos, mientras que las zonas más demandadas dan rentabilidades ajustadas pero una revalorización más estable. La rentabilidad solo mide los ingresos y no dice nada de cómo puede cambiar el valor del inmueble, así que conviene mirarla junto a las perspectivas de revalorización, la estabilidad del alquiler y el trabajo de gestión.

De la rentabilidad a la decisión

Usa la calculadora para filtrar y comparar. Pasa por ella varios inmuebles candidatos, siempre con la rentabilidad neta y gastos realistas, y saldrá una lista corta. Después mira lo que la rentabilidad no mide: la demanda de alquiler en la zona, el estado del edificio, el riesgo de largos periodos vacíos y las ganas que tienes de gestionar. No juzgues nunca un inmueble solo por la rentabilidad bruta y resta siempre gastos realistas.

Este artículo es solo información general y no constituye asesoramiento financiero.

Acerca de esta calculadora rentabilidad alquiler

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