Calculadora de proyección de inversión inmobiliaria España
Calculadora de inversión inmobiliaria: proyecta el rendimiento total de una vivienda de alquiler sumando alquiler neto y revalorización, con valor futuro y ROI.
Para qué sirve
La calculadora de proyección de inversión inmobiliaria estima el rendimiento total de una vivienda de alquiler durante un periodo de tenencia elegido. Combina los ingresos netos por alquiler de cada año con la revalorización del inmueble y expresa el resultado como rentabilidad sobre el precio de compra.
Fuentes de datos y parámetros
Esta calculadora utiliza fórmulas financieras estándar y funciona íntegramente en tu navegador. No necesita datos externos: el resultado se calcula solo a partir de los valores que introduces arriba.
Nos esforzamos siempre por utilizar los datos más recientes para cada variable, de modo que nuestros resultados e informes sean lo más exactos posible. Aun así, pueden producirse errores: no debe basarse únicamente en esta herramienta ni en su informe, y no asumimos responsabilidad alguna por las decisiones que se tomen a partir de ella.
La fórmula
rendimiento_total = precio_compra × ((1 + revalorización)^años − 1) + (alquiler − gastos) × años
Cómo funciona
Cada año el inmueble genera alquiler, del que se restan los gastos para obtener el ingreso neto. A lo largo del periodo ese ingreso se acumula, mientras el valor del inmueble crece según la tasa de revalorización supuesta. El rendimiento total es el alquiler neto acumulado más la plusvalía, y el ROI lo compara con lo pagado.
Dónde se utiliza
- Comparar dos inmuebles de alquiler antes de hacer una oferta
- Comprobar cómo cambian el resultado las hipótesis de alquiler y revalorización
- Decidir cuánto tiempo mantener el inmueble para lograr un objetivo
Ejemplo práctico
Un inversor compra un inmueble por 300.000,00 € que se alquila por 24.000,00 € al año frente a 6000,00 € de gastos, con 3% de crecimiento anual durante 10 años. La proyección muestra un rendimiento total de … y un valor futuro de …, un ROI del ….
Qué hace la calculadora de proyección de inversión inmobiliaria
Estima el rendimiento total de una vivienda de alquiler durante los años que piensas tenerla. Junta las dos formas en que un inmueble de alquiler genera dinero, el alquiler de cada año y la subida de su valor con el tiempo, en un único rendimiento proyectado, y lo expresa como porcentaje de lo que pagaste.
Muchos inversores inmobiliarios miran solo un lado. Unos buscan rentabilidades de alquiler altas y no se fijan en que el valor apenas sube; otros compran en zonas caras confiando en la revalorización y aceptan alquileres escasos. Con las dos fuentes juntas se ve mejor lo que puede dar un inmueble en los años que piensas conservarlo.
Cómo se construye la proyección
La primera parte son los ingresos por alquiler. Cada año el inmueble genera alquiler, al que se restan los costes recurrentes de tenerlo y alquilarlo, y lo que queda es el ingreso neto. Ese ingreso se va sumando año tras año. Para que sea fácil de ver y comprobar, la herramienta usa la cifra neta del primer año durante todo el plazo.
La segunda es la revalorización. El valor del inmueble crece cada año a la tasa que introduces, de forma compuesta durante todo el periodo. Al final, la diferencia entre el valor futuro y el precio de compra es la plusvalía.
El alquiler neto acumulado más la plusvalía es el rendimiento total, y dividido entre el precio de compra da el ROI. El valor futuro del inmueble se muestra aparte, y así ves cuánto del rendimiento viene de la subida del propio activo.
Los datos que introduces
- Precio de compra. Lo que pagas por el inmueble, la base sobre la que se mide el rendimiento.
- Alquiler anual. El alquiler bruto de un año, antes de gastos.
- Gastos anuales. Los costes recurrentes: gestión, mantenimiento, seguro, comunidad e impuestos recurrentes.
- Revalorización anual. Lo que esperas que suba el valor del inmueble cada año.
- Periodo de tenencia. Cuántos años piensas tener el inmueble antes de venderlo.
Si cambias cualquiera de ellos, el resultado se recalcula, y puedes probar supuestos distintos en lugar de fiarte de una sola estimación.
Cómo leer los resultados
La calculadora devuelve tres cifras. El rendimiento total es lo que suman el alquiler y la revalorización en todo el periodo. El valor futuro del inmueble muestra cuánto vale el activo al final. El ROI expresa el rendimiento total como porcentaje del precio de compra y permite comparar inmuebles de precios muy distintos.
El gráfico divide el rendimiento total entre alquiler y plusvalía. Un inmueble con buen alquiler pero poca revalorización se apoya en la barra del alquiler; uno en una zona que se revaloriza deprisa saca la mayor parte de su rendimiento de la plusvalía. Ninguno es mejor por definición, pero conviene saber de dónde viene tu rendimiento.
Por qué importan las dos fuentes
Depender solo de la revalorización es apostar por el mercado. Si los precios se estancan o bajan, un inmueble que da poco alquiler neto puede convertirse en una carga, sobre todo con los gastos y la financiación. Depender solo del alquiler puede significar tener el capital en un inmueble que no sube y que no sigue el ritmo de la inflación.
En una proyección sana suelen contribuir las dos barras: el alquiler da flujo de caja y aguanta en mercados planos, y la revalorización hace crecer el patrimonio con el tiempo. Viéndolas juntas puedes distinguir una inversión de una compra especulativa.
Cómo usar bien la calculadora
La proyección sirve para comparar, no es una promesa. Los alquileres cambian, los gastos suben y los precios se mueven en ciclos, no en curvas suaves, mientras que la cifra en pantalla supone un crecimiento y un ingreso neto constantes.
Prueba más de un escenario: uno prudente con poca revalorización y gastos mayores, otro optimista, y mira lo amplio que es el rango. Compara dos inmuebles por su ROI, que elimina el efecto de precios distintos, y alarga el periodo de tenencia para ver cuánto del rendimiento depende del tiempo.
Errores comunes
- Quedarse corto con los gastos. El mantenimiento, los meses sin inquilino y la gestión suman, y un inmueble rentable sobre el alquiler bruto puede quedarse justo con los costes reales.
- Suponer una revalorización optimista. Las subidas recientes no son una guía fiable del futuro; usa una tasa prudente de largo plazo y prueba otra más baja.
- Olvidar impuestos y financiación. La proyección es una cifra bruta sin apalancamiento, y tu rendimiento real será menor después de impuestos, costes de compraventa e intereses hipotecarios.
De la proyección a la decisión
Al ver cómo se combinan alquiler y revalorización y cuánto depende el rendimiento de tus supuestos, puedes decidir mejor si un inmueble encaja con tus objetivos. Úsala para fijar expectativas realistas y saber de dónde viene tu rendimiento antes de comprometer tu capital.
Este artículo es solo información general y no constituye asesoramiento financiero.
Acerca de esta calculadora inversión inmobiliaria
Usa esta calculadora inversión inmobiliaria para obtener al instante una estimación basada en los datos que introduces. Ajusta los campos según tu situación o consulta todas nuestras calculadoras para planificar el siguiente paso.
Frequently asked questions
¿Cómo funciona la calculadora de proyección de inversión inmobiliaria?
¿Qué se considera gastos anuales?
¿El rendimiento total es antes o después de impuestos?
¿Cómo elijo una tasa de revalorización?
¿La calculadora incluye apalancamiento o hipoteca?
¿Se mantienen privados mis datos?
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