Kaufpreisaufteilung Grund und Gebäude Deutschland

Kaufpreisaufteilung Rechner: was das Werkzeug berechnet

Der Kaufpreisaufteilung Rechner beantwortet eine Frage, die bei der ersten Steuererklärung nach einem Immobilienkauf viel Geld wert ist: Wie viel vom gezahlten Preis darf ich abschreiben? Sie geben Kaufpreis, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohn- oder Nutzfläche und die üblichen Herstellungskosten je Quadratmeter ein. Der Rechner zeigt den Gebäudeanteil in Prozent, die beiden Kaufpreisanteile in Euro, die AfA-Bemessungsgrundlage einschließlich der anteiligen Nebenkosten und den jährlichen Abschreibungsbetrag.

Ein einmal festgelegter Prozentsatz wirkt über Jahrzehnte. Fünf Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil bei 400.000 Euro Kaufpreis sind 20.000 Euro zusätzliche Bemessungsgrundlage, bei zwei Prozent AfA also 400 Euro mehr Abschreibung, jedes Jahr, fünfzig Jahre lang.

Warum nur das Gebäude abgeschrieben wird

Die Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG bildet den Wertverzehr eines Wirtschaftsguts ab. Ein Gebäude verschleißt, ein Grundstück nicht. Deshalb ist der Bodenanteil dauerhaft von der AfA ausgenommen und wirkt sich steuerlich erst beim Verkauf wieder aus. Der Kaufvertrag nennt aber fast nie zwei Preise, sondern einen.

Daraus folgt ein Interessenkonflikt: Für den Käufer ist ein hoher Gebäudeanteil günstig, für den Fiskus ein hoher Bodenanteil. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten wie München, Hamburg oder Frankfurt kann der Boden mehr als die Hälfte des Preises ausmachen, in strukturschwachen Regionen bleibt er unter zehn Prozent. Eine pauschale Faustformel hilft deshalb nicht, die Aufteilung muss am konkreten Objekt hergeleitet werden.

Das Sachwertverfahren in vier Schritten

Der Rechner folgt der Systematik der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.

1. Bodenwert: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert veröffentlichen die Gutachterausschüsse der Länder, meist kostenlos über ein Onlineportal. Er ist eine Eingabe, weil er sich von Straßenzug zu Straßenzug ändert.
2. Gebäudesachwert: Wohn- oder Nutzfläche mal Herstellungskosten je Quadratmeter, gemindert um die Alterswertminderung. Die Herstellungskosten hängen von Gebäudeart, Ausstattungsstandard und Region ab und sind ebenfalls eine Eingabe.
3. Alterswertminderung: linear über die Gesamtnutzungsdauer, begrenzt durch einen Mindest-Restwertanteil für ein ordnungsgemäß instand gehaltenes Gebäude. Auch diese beiden Größen sind Eingaben, weil sie von Bauart und Modernisierungsstand abhängen.
4. Verhältnisrechnung: Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis wird im Verhältnis von Bodenwert zu Gebäudesachwert verteilt. Wer über Sachwert gekauft hat, verteilt mehr, die Quote bleibt dieselbe.

Der letzte Schritt wird am häufigsten falsch gemacht. Den Gebäudesachwert direkt als Bemessungsgrundlage anzusetzen, wäre falsch: Bei einem Kauf über Sachwert würden Sie Abschreibung verschenken, bei einem Kauf unter Sachwert mehr abschreiben, als Sie bezahlt haben.

Rechenbeispiel

Ein Reihenhaus in Nordrhein-Westfalen kostet 420.000 Euro. Das Grundstück hat 300 Quadratmeter bei einem Bodenrichtwert von 450 Euro, der Bodenwert beträgt also 135.000 Euro. Das Haus hat 120 Quadratmeter Wohnfläche, Herstellungskosten 2.200 Euro je Quadratmeter, Baujahr 1995. Nach 31 Jahren und rund 39 Prozent Alterswertminderung liegt der Gebäudesachwert bei 161.700 Euro.

Auf das Gebäude entfallen damit 54,5 Prozent, vom Kaufpreis also rund 228.898 Euro. Von gut 50.700 Euro Nebenkosten kommen rund 27.628 Euro dazu. Die AfA-Bemessungsgrundlage beträgt rund 256.526 Euro, bei 2 Prozent AfA sind das gut 5.130 Euro im Jahr. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz spart das rund 2.155 Euro Steuer pro Jahr.

Nebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten und gehören zu den Anschaffungskosten des Objekts. Sie werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis, und der Gebäudeanteil daraus erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 Prozent Notar, 0,5 Prozent Grundbuch und 3,57 Prozent Maklerprovision sind das gut zwölf Prozent des Kaufpreises, und auf den Gebäudeanteil davon läuft die AfA mit.

Die Grunderwerbsteuersätze liegen als Ländertabelle im Parameterbestand, ebenso die Richtwerte für Notar und Grundbuch nach dem GNotKG. Die Maklerprovision ist frei verhandelbar und wird beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern seit Ende 2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Sie bleibt deshalb eine Eingabe.

Woher Sie die Eingabewerte bekommen

Drei Eingaben entscheiden über das Ergebnis, und für alle drei gibt es belastbare Quellen.

• Bodenrichtwert: Die Gutachterausschüsse der Länder betreiben Onlineportale, in denen Sie die Zone Ihres Grundstücks anklicken und den amtlichen Wert je Quadratmeter ablesen. Nehmen Sie den zum Kaufzeitpunkt gültigen Stichtagswert, nicht den aktuellsten. Der Bodenrichtwert bezieht sich außerdem auf ein Grundstück typischer Größe und Form. Ein sehr großes oder ungünstig geschnittenes Grundstück wird in der Praxis mit Abschlägen bewertet.
• Herstellungskosten je Quadratmeter: Ausgangspunkt sind die Normalherstellungskosten der Sachwertrichtlinie, gegliedert nach Gebäudeart und Ausstattungsstandard und über einen Regionalfaktor und einen Baupreisindex auf das Bewertungsjahr fortgeschrieben. Je nach Standard landen Sie grob zwischen 1.400 und 3.500 Euro je Quadratmeter.
• Gesamtnutzungsdauer: Für ein Wohnhaus werden üblicherweise 70 bis 80 Jahre angesetzt, für einfache Gewerbebauten deutlich weniger. Eine umfassende Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer und damit den Gebäudeanteil. Deshalb ist der Mindest-Restwertanteil eine eigene Eingabe.

Zusammenspiel mit dem Gebäude-AfA-Rechner

Dieser Rechner und der Gebäude-AfA-Rechner greifen ineinander. Der Gebäude-AfA-Rechner fragt den Grundstücksanteil in Prozent ab, weil es dafür keinen allgemeinen Parameter geben kann. Diesen Prozentsatz ermitteln Sie hier. Beide lesen die AfA-Sätze aus derselben Parametertabelle zu § 7 Abs. 4 EStG: zwei Prozent für Wohngebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, zweieinhalb Prozent für ältere, drei Prozent für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, und für Betriebsgebäude. Hier bestimmen Sie Anteil und Bemessungsgrundlage, dort den Verlauf über die Jahre einschließlich der zeitanteiligen AfA im Anschaffungsjahr und der degressiven Variante für Neubauten.

Was das Finanzamt akzeptiert

Der Bundesfinanzhof hat mehrfach entschieden, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grundsätzlich zu übernehmen ist, wenn sie wirtschaftlich vertretbar erscheint und keine Scheinvereinbarung ist. Er hat zugleich klargestellt, dass die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung die Gerichte nicht bindet und die Wertverhältnisse nicht schematisch ersetzen darf. Eine sauber hergeleitete Rechnung mit belegtem Bodenrichtwert und plausiblen Herstellungskosten ist deshalb das beste Argument. Weicht Ihr Ergebnis stark von einer vertraglichen Aufteilung ab, sollten Sie den Unterschied begründen können, bevor das Finanzamt nachfragt.

Nicht abgebildet sind Sonderfälle wie Erbbaurechte, gemischt genutzte Objekte mit unterschiedlichen AfA-Sätzen für Wohn- und Gewerbeteil, Baudenkmale mit erhöhter Absetzung und mitgekaufte bewegliche Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche, die eigenständig und deutlich schneller abgeschrieben werden.

Alle Ergebnisse sind eine Schätzung auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Werte für 2026 und ersetzen keine Steuerberatung. Maßgeblich sind Ihr Kaufvertrag und die Feststellungen Ihres Finanzamts.

Über diesen Kaufpreisaufteilung Rechner

Nutzen Sie diesen Kaufpreisaufteilung Rechner, um sofort eine genaue Schätzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden für 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.