Gebäude-AfA-Rechner Deutschland

Der Gebäude AfA Rechner zeigt, wie viel Abschreibung eine vermietete Immobilie jedes Jahr in die Steuererklärung bringt. Er trennt den nicht abschreibbaren Grundstücksanteil vom Gebäudewert, wendet den AfA-Satz der Gebäudeart an und stellt Abschreibung, Restbuchwert und Steuerwirkung über den gewählten Zeitraum dar.

Was der Rechner ermittelt

Bei Vermietung und Verpachtung ist die AfA oft der größte einzelne Posten der Werbungskosten, und der einzige, für den kein Geld abfließt. Ob eine Immobilie sich nach Steuern trägt, hängt deshalb häufig an ihr.

Der Rechner liefert vier Größen:

• die Bemessungsgrundlage, also den Teil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten, der auf das Gebäude entfällt,
• die jährliche AfA nach dem Satz der gewählten Gebäudeart, im ersten Jahr zeitanteilig nach dem Anschaffungsmonat,
• den Restbuchwert am Ende des Betrachtungszeitraums,
• die Steuerersparnis aus der Abschreibung bei Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz.

Die Aufteilung in Grund und Boden und Gebäude

Am Anfang steht die Kaufpreisaufteilung. Abschreibbar ist nur das Gebäude, weil nur es sich abnutzt. Der Boden bleibt unverändert im Bestand, bis die Immobilie verkauft wird.

In der Praxis ermittelt man den Bodenwert aus dem örtlichen Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche und stellt ihn dem Sachwert des Gebäudes gegenüber. Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit. Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird anerkannt, solange sie wirtschaftlich vertretbar ist und den Bodenanteil nicht offensichtlich kleinrechnet.

Der Anteil hängt stark von der Lage ab. In einer teuren Innenstadtlage können 40 Prozent und mehr auf den Grund entfallen, im ländlichen Raum oft weniger als 15 Prozent. Deshalb ist er im Rechner eine Eingabe, ein pauschaler Standardwert wäre irreführend.

Für die Kaufnebenkosten gilt dasselbe: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage gehören zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis aufgeteilt. Nur der Teil, der auf das Gebäude entfällt, erhöht die AfA.

Die AfA-Sätze der Gebäudearten

Das Gesetz arbeitet mit festen Sätzen nach § 7 Abs. 4 EStG statt mit einer individuell geschätzten Nutzungsdauer:

• 2 Prozent für Wohngebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, rechnerisch 50 Jahre Nutzungsdauer. Das ist der häufigste Fall im Bestand.
• 2,5 Prozent für Wohngebäude mit Fertigstellung vor dem 01.01.1925, also 40 Jahre Nutzungsdauer.
• 3 Prozent für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023, rund 33 Jahre Nutzungsdauer.
• 3 Prozent für Betriebsgebäude im Betriebsvermögen, deren Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde.

Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer lässt sich mit einem Gutachten geltend machen. Diesen Sonderfall bildet der Rechner nicht ab, weil er ein individuelles Sachverständigenurteil voraussetzt.

Degressive AfA für Neubauten

Für neu errichtete Wohngebäude erlaubt § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, wenn der Baubeginn im begünstigten Zeitfenster liegt. Der Abzug ist im ersten Jahr am höchsten und sinkt danach jedes Jahr.

Wählen Sie diese Variante, zeigt das Diagramm die fallende Kurve der Abzüge und einen Restbuchwert, der anfangs schneller sinkt als bei linearer AfA. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist gesetzlich zulässig und lohnt sich, sobald der lineare Betrag höher wäre als der degressive. Der Rechner führt diesen Wechsel nicht automatisch durch, weil er ein Wahlrecht ist.

Der Anschaffungsmonat im ersten Jahr

Im Jahr des Erwerbs wird nur zeitanteilig abgeschrieben. Maßgeblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten, nicht das Datum des Kaufvertrags. Sie erhalten ein Zwölftel der Jahres-AfA für jeden Monat ab dem Übergangsmonat.

Wer im Oktober übernimmt, setzt im ersten Jahr also drei Zwölftel an, ein Viertel der Jahres-AfA. Den Anschaffungsmonat stellen Sie in den erweiterten Optionen ein, der reduzierte Betrag erscheint im ersten Jahr des Plans.

Was die Abschreibung wirtschaftlich bedeutet

Die AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass Geld abfließt. Bei einer Wohnung mit 360.000 Euro Gebäudewert und 2 Prozent Satz sind das 7.200 Euro im Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das rund 3.000 Euro weniger Steuer pro Jahr, was die laufende Rendite der Immobilie spürbar verbessert.

Zwei Einschränkungen gehören dazu:

1. Die AfA senkt den Restbuchwert. Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, erhöht sich dadurch der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn entsprechend.
2. Sie gilt nur, wenn Sie mit der Immobilie Einkünfte erzielen. Für die selbstgenutzte Wohnung gibt es keine Gebäude-AfA. Bei teilweiser Vermietung ist nur der vermietete Flächenanteil begünstigt.

Nicht abgebildet sind nachträgliche Herstellungskosten, anschaffungsnaher Aufwand innerhalb der ersten drei Jahre, die erhöhten Sätze der Denkmal-AfA nach § 7i und § 7h EStG sowie Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau. Jeder dieser Punkte kann den tatsächlichen Verlauf deutlich verändern.

AfA und Erhaltungsaufwand unterscheiden

Viele Rückfragen des Finanzamts betreffen die Zuordnung der Kosten nach dem Kauf. Reparaturen und Instandhaltung sind Erhaltungsaufwand und im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe abziehbar. Maßnahmen, die den Standard des Gebäudes deutlich heben oder die nutzbare Fläche vergrößern, sind Herstellungskosten: Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage und wirken nur über die AfA.

Vorsicht gilt in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb. Übersteigen die Instandsetzungskosten in diesem Zeitraum eine gesetzlich festgelegte Quote des Gebäudewerts, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Aus einem geplanten Sofortabzug wird dann eine Abschreibung über Jahrzehnte, was die Liquiditätsplanung einer frisch gekauften Immobilie erheblich verändern kann.

Die AfA in der Renditerechnung

Bei einer Kapitalanlage lohnt der Blick auf drei Ebenen. Die Mieteinnahmen bestimmen den laufenden Zufluss, Zins und Tilgung den Abfluss. Die Abschreibung wirkt nur auf der Steuerebene und verändert den Zufluss indirekt, indem sie die Steuerlast senkt.

In den ersten Jahren einer Finanzierung ist die AfA oft ähnlich hoch wie der Tilgungsanteil. Eine Immobilie kann dann steuerlich einen Verlust ausweisen und trotzdem einen positiven Zahlungsstrom haben. Das macht die Vermietung für Haushalte mit hohem Grenzsteuersatz interessant. Der Rechner liefert die jährliche Abschreibung und ihren Steuerwert über den geplanten Haltezeitraum, die Sie für jede Objektkalkulation brauchen.

Die Ergebnisse sind eine Schätzung auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Parameter.

Allgemeine Information, keine Finanz- oder Steuerberatung.

Über diesen Gebäude AfA Rechner

Nutzen Sie diesen Gebäude AfA Rechner, um sofort eine genaue Schätzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden für 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.