Calculadora de rentabilidad neta del alquiler España

Rentabilidad neta alquiler: esta herramienta te da una estimación rápida y precisa. Introduce tus datos arriba para ver el resultado al instante.

Calculadora de rentabilidad neta del alquiler

La rentabilidad neta del alquiler es la cifra que separa una buena inversión inmobiliaria de una que solo lo parece. Mientras la rentabilidad bruta ofrece una foto optimista con solo dos datos, la neta baja al terreno real y descuenta todo lo que el propietario paga de verdad: gastos de la vivienda, IBI e IRPF. Esta herramienta reúne esos elementos y te devuelve el porcentaje que realmente rinde tu dinero cada año.

El objetivo es que tomes decisiones con números honestos. Una vivienda puede tener una renta atractiva y aun así ofrecer una rentabilidad neta discreta si la comunidad es cara, el IBI elevado o tu tipo de IRPF alto. Ver ese efecto antes de comprar, o antes de decidir si mantienes un piso alquilado, evita sorpresas y te ayuda a comparar con otras inversiones en igualdad de condiciones.

De la renta bruta al rendimiento neto

El cálculo empieza por la renta anual, que es la renta mensual multiplicada por doce. A partir de ahí, la herramienta resta los gastos anuales de la vivienda y el IBI. Los gastos anuales agrupan conceptos como la cuota de la comunidad, el seguro del hogar, el mantenimiento, las reparaciones y la gestión del alquiler. El IBI se trata por separado por ser un impuesto municipal que grava la propiedad.

Lo que queda tras restar gastos e IBI es la base del rendimiento antes de la reducción fiscal. Sobre esa base se aplica la reducción por alquiler de vivienda habitual, que rebaja el importe sujeto a IRPF. El resultado es el rendimiento neto fiscal, la cantidad sobre la que Hacienda calcula el impuesto.

La reducción por vivienda habitual

Uno de los factores que más influye en la rentabilidad neta es la reducción por alquiler de vivienda habitual. Es un incentivo fiscal pensado para fomentar el alquiler estable de viviendas. Cuando el inmueble se alquila como vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto se reduce en un porcentaje antes de calcular el IRPF.

Con la reforma de la ley de vivienda, la reducción general es del 50 por ciento, frente al 60 por ciento anterior. Sin embargo, se mantienen porcentajes más altos en situaciones concretas: hasta el 60 por ciento por rehabilitaciones recientes, hasta el 70 por ciento en zonas de mercado tensionado con nuevos contratos y hasta el 90 por ciento cuando se rebaja la renta de forma significativa en esas zonas. La herramienta parte del valor general como referencia y limita la reducción elegida al máximo legal.

El cálculo del IRPF

El rendimiento del alquiler no tributa aparte, sino que se suma al resto de tus ingresos en la base general del IRPF. Por eso el impuesto depende de tu tipo marginal, el tipo máximo que se aplica a tu último tramo de renta. Cuanto mayor sea tu renta total, mayor será el tipo al que tributa el rendimiento del alquiler.

La herramienta aplica el tipo marginal que indiques sobre el rendimiento neto fiscal, es decir, sobre la base ya reducida. De ese modo obtienes una estimación del IRPF que pagas por el alquiler. Este importe se resta después de la renta para calcular el flujo real que te queda en el bolsillo cada año.

De vuelta a la rentabilidad

Con el IRPF ya calculado, la herramienta determina el flujo neto tras impuestos: la renta anual menos los gastos, el IBI y el IRPF. Ese flujo se divide entre el precio de compra y se multiplica por cien para expresar la rentabilidad neta en porcentaje.

Es habitual que la rentabilidad neta se sitúe uno o dos puntos por debajo de la bruta, a veces más. Esa diferencia no es un detalle menor: puede convertir una operación aparentemente redonda en una inversión mediocre. Conocerla de antemano es precisamente lo que permite comparar viviendas con criterio y decidir si el alquiler compensa frente a un depósito, un fondo o cualquier otra alternativa.

Un ejemplo completo

Imagina una vivienda comprada por 150.000 euros que se alquila por 750 euros al mes, lo que supone 9.000 euros de renta anual. Los gastos anuales ascienden a 1.200 euros y el IBI a 300 euros, de modo que la base antes de la reducción es de 7.500 euros. Con la reducción general del 50 por ciento, el rendimiento neto fiscal queda en 3.750 euros.

Si tu tipo marginal es del 30 por ciento, el IRPF sobre ese rendimiento es de 1.125 euros. El flujo neto tras impuestos es de 9.000 menos 1.200, menos 300 y menos 1.125, es decir, 6.375 euros. Dividido entre los 150.000 euros de precio, la rentabilidad neta resulta del 4,25 por ciento, frente al 6 por ciento de rentabilidad bruta del mismo inmueble.

Para quién es útil esta herramienta

• Inversores que quieren el retorno real de una vivienda antes de comprarla
• Propietarios que necesitan saber qué les rinde de verdad un piso ya alquilado
• Personas que dudan entre vender o alquilar una vivienda y quieren comparar cifras netas
• Cualquiera que desee entender el peso de los impuestos y los gastos en el alquiler

Cómo interpretar el resultado

Toma la rentabilidad neta como la cifra de referencia para decidir, y la bruta solo como filtro inicial. Ajusta bien los gastos anuales para que reflejen la realidad de la vivienda, incluye el IBI del municipio correspondiente y usa un tipo de IRPF acorde con tu nivel de renta. Cuanto más realistas sean los datos, más fiable será el porcentaje.

Ten en cuenta que esta estimación simplifica algunos aspectos de la declaración, como la amortización del inmueble o los intereses de una hipoteca, que en la práctica pueden reducir aún más el IRPF. Usa el resultado para planificar y comparar, y confirma las cifras definitivas con la Agencia Tributaria o con un asesor antes de tomar una decisión importante.

Esta es información general para planificar y comparar y no constituye asesoramiento financiero.

Acerca de esta herramienta: rentabilidad neta alquiler

Rentabilidad neta alquiler: usa esta herramienta para obtener una estimación precisa al instante. Las cifras siguen la normativa oficial y se mantienen actualizadas para 2026. Ajusta los campos según tu situación o consulta todas nuestras calculadoras para planificar el siguiente paso.