Calculadora de rentabilidad bruta del alquiler España

Rentabilidad bruta alquiler: esta herramienta te da una estimación rápida y precisa. Introduce tus datos arriba para ver el resultado al instante.

Calculadora de rentabilidad bruta del alquiler

La rentabilidad bruta del alquiler es la primera cifra que cualquier inversor mira antes de comprar una vivienda para alquilarla. Responde a una pregunta muy concreta: cuánto renta el inmueble al año en relación con lo que cuesta. Esta herramienta convierte esa idea en un porcentaje claro a partir de dos datos que casi siempre conoces: el precio de compra y la renta mensual que esperas cobrar.

El objetivo es darte un punto de partida sólido en segundos. En lugar de estimar a ojo si una operación es interesante, obtienes un número comparable que puedes poner al lado de otras viviendas, de un depósito bancario o de cualquier otra inversión. Es una cifra sencilla, pero bien entendida evita muchos errores.

Qué mide exactamente la rentabilidad bruta

La rentabilidad bruta relaciona los ingresos anuales por alquiler con el precio de compra de la vivienda. No descuenta gastos ni impuestos, de ahí el adjetivo bruta. Es, por tanto, una foto optimista del retorno, porque muestra todo lo que entra sin restar nada de lo que sale.

Su gran ventaja es la simplicidad. Como solo intervienen dos variables, resulta muy fácil de calcular y de comparar entre distintos inmuebles. Si una vivienda ofrece un 6 por ciento y otra un 4 por ciento, sabes de inmediato cuál genera más renta por cada euro invertido, aunque después haya que afinar con los gastos reales de cada una.

Cómo se calcula paso a paso

El cálculo tiene dos pasos. Primero se obtiene la renta anual multiplicando la renta mensual por los doce meses del año. Después se divide esa renta anual entre el precio de compra y se multiplica por cien para expresarla en porcentaje.

Con un ejemplo se ve claro. Imagina una vivienda que compras por 150.000 euros y que alquilas por 750 euros al mes. La renta anual es de 9.000 euros. Al dividir 9.000 entre 150.000 y multiplicar por cien, obtienes una rentabilidad bruta del 6 por ciento. Ese 6 por ciento es lo que rinde tu dinero cada año solo por el alquiler, antes de cualquier gasto.

Por qué es solo el primer paso

La palabra bruta es una advertencia. Esta cifra no tiene en cuenta ninguno de los costes que asume el propietario de una vivienda alquilada. No aparecen el IBI, la cuota de la comunidad, el seguro del hogar, el mantenimiento, las posibles reparaciones ni los meses en que la vivienda está vacía entre inquilinos. Tampoco incluye los impuestos que pagas por el rendimiento del alquiler.

Todos esos gastos reducen el retorno real, a veces de forma notable. Por eso la rentabilidad bruta sirve para descartar y para comparar rápido, pero nunca para decidir. Una vivienda con una rentabilidad bruta atractiva puede tener una comunidad muy cara o necesitar una reforma importante que hunda la rentabilidad neta. La cifra bruta abre la puerta al análisis; la neta la cierra.

Qué rentabilidad bruta buscar

No existe un número mágico válido para todo el país. En ciudades grandes y consolidadas, con precios de compra altos, es habitual ver rentabilidades brutas más bajas, porque el mercado descuenta la seguridad y la posible revalorización. En zonas con precios de compra más contenidos suelen aparecer rentabilidades brutas más altas, a cambio de más riesgo de impago o de rotación de inquilinos.

Como referencia orientativa, una rentabilidad bruta por debajo del 4 por ciento suele considerarse baja, una entre el 5 y el 7 por ciento se percibe como equilibrada y una por encima del 8 por ciento es alta. Pero el dato solo cobra sentido cuando lo comparas con otras opciones del mismo mercado y con el coste de tu financiación si compras con hipoteca.

Incluir o no los gastos de compra

Existe un pequeño debate sobre qué precio usar en el denominador. La versión más estricta emplea solo el precio de compra de la vivienda. Sin embargo, tu inversión real incluye también los gastos asociados a la operación: impuestos como el ITP o el IVA, la notaría, el registro y la gestoría.

Si sumas esos gastos al precio, obtienes una rentabilidad bruta algo más baja pero más honesta, porque refleja todo el dinero que has puesto sobre la mesa. Ambas formas son validas siempre que seas coherente al comparar viviendas: usa siempre el mismo criterio para todas, de lo contrario las comparaciones dejan de tener sentido.

Para quién es útil esta herramienta

• Inversores particulares que valoran comprar una vivienda para alquilarla y quieren un primer filtro rápido
• Propietarios actuales que desean saber qué rentabilidad les da su piso frente al precio al que podrían venderlo
• Personas que dudan entre alquilar o vender una vivienda heredada o que ya no usan
• Cualquiera que quiera comparar el alquiler con otras formas de invertir sus ahorros

Cómo sacarle más partido

Empieza con el precio y la renta reales de la vivienda que analizas y anota la rentabilidad bruta. Repite el cálculo con otras viviendas que estés considerando para tener una tabla comparativa. Una vez que tengas los candidatos que superan tu umbral mínimo, pasa a la rentabilidad neta descontando IBI, comunidad, seguros y el impacto fiscal del alquiler.

Recuerda que la rentabilidad bruta ignora la revalorización del inmueble, que en algunas zonas puede ser una parte importante del retorno total, y también el efecto de la hipoteca si compras financiado. Usa esta cifra como lo que es: una brújula que te orienta al principio del camino, no el mapa completo de la inversión.

Esta es información general para planificar y comparar y no constituye asesoramiento financiero.

Acerca de esta herramienta: rentabilidad bruta alquiler

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