Rendimiento del capital inmobiliario (IRPF) España

Rendimiento capital inmobiliario: esta herramienta te da una estimación rápida y precisa. Introduce tus datos arriba para ver el resultado al instante.

Rendimiento del capital inmobiliario: el alquiler en el IRPF

Cuando alquilas un piso, una casa o cualquier inmueble, la renta que obtienes no tributa íntegra. La ley del IRPF te permite restar una serie de gastos y, en el caso de la vivienda habitual, aplicar una reducción sobre el resultado. Esta herramienta reproduce ese cálculo: parte de los ingresos anuales del alquiler y llega al rendimiento neto reducido, que es la cifra que finalmente se integra en la base general del impuesto.

El objetivo es que veas de forma clara cuánto de tu alquiler tributa realmente. En lugar de trabajar con la renta bruta, obtienes una cifra ajustada a la realidad fiscal, útil tanto para preparar la declaración como para decidir si te conviene alquilar y en qué condiciones.

De los ingresos al rendimiento neto previo

El punto de partida son los ingresos íntegros del alquiler, es decir, todo lo que percibes del inquilino durante el año. Sobre ese importe la ley permite deducir los gastos necesarios para obtener la renta. Los más habituales son los intereses de la hipoteca que financia el inmueble, el IBI y otros tributos, los gastos de comunidad, los seguros del hogar, los gastos de conservación y reparación y los servicios de administración o de agencia.

A esos gastos se suma la amortización, que refleja la pérdida de valor del inmueble y del mobiliario con el paso del tiempo. La amortización del inmueble se calcula normalmente sobre el mayor entre el valor catastral de la construcción y el coste de adquisición, con un porcentaje anual, mientras que el mobiliario se amortiza en un plazo más corto. La herramienta te deja introducir directamente la cifra de amortización para no complicar el cálculo.

La resta de los gastos y la amortización a los ingresos da el rendimiento neto previo. Es la base sobre la que se aplicará la reducción. Si los gastos superan a los ingresos, ese rendimiento previo se limita a cero en la estimación, porque la reducción no actúa sobre rendimientos negativos.

La reducción por arrendamiento de vivienda habitual

La reducción es el rasgo que distingue el alquiler de vivienda habitual del resto de arrendamientos. Cuando el inmueble se destina a la residencia habitual del inquilino, el rendimiento neto positivo se reduce en un porcentaje antes de integrarse en la base. El porcentaje general es del 50%, lo que significa que solo tributa la mitad del rendimiento neto.

En determinados supuestos la reducción es mayor. Puede llegar a porcentajes superiores cuando el inmueble está en una zona de mercado residencial tensionado y el propietario rebaja la renta respecto al contrato anterior, cuando se alquila por primera vez en una de esas zonas a personas jóvenes, o cuando la vivienda se ha rehabilitado recientemente. Como estos porcentajes dependen del caso concreto y de la comunidad autónoma, la herramienta permite ajustar el porcentaje de reducción en lugar de fijarlo, para no dar por supuesta una situación que quizá no sea la tuya.

Si el alquiler no es de vivienda habitual, por ejemplo un local, una plaza de garaje independiente o un alquiler de temporada o turístico, no hay reducción. En ese caso basta con indicar un porcentaje de reducción del cero por ciento y el rendimiento neto coincidirá con el rendimiento neto previo.

Qué significan los resultados

La calculadora devuelve tres cifras. La principal es el rendimiento neto reducido, el importe que se integra en la base general del IRPF. La segunda es el rendimiento neto previo, es decir, lo que queda tras restar gastos y amortización pero antes de la reducción. La tercera es el importe en euros de la reducción, que te indica cuánto ahorras gracias a alquilar como vivienda habitual.

El gráfico reparte el rendimiento neto previo entre la parte que tributa y la parte que la reducción deja fuera. Así puedes ver de un vistazo el peso real de la reducción sobre tu alquiler.

Para quién es útil esta herramienta

• Propietarios que alquilan una vivienda y quieren saber cuánto de la renta tributa en el IRPF
• Personas que dudan entre alquiler de vivienda o de temporada y desean comparar el efecto de la reducción
• Quienes preparan la declaración de la renta y necesitan el rendimiento neto reducido del alquiler
• Inversores inmobiliarios que estiman la rentabilidad después de impuestos de un piso en alquiler

En qué fijarse

Se trata de una estimación basada en la fórmula oficial y en el porcentaje general de reducción vigente. El importe de la amortización depende de los valores de tu inmueble y conviene calcularlo con cuidado, porque influye de forma directa en el resultado. Ten en cuenta además que los intereses y los gastos de reparación tienen un límite conjunto igual a los ingresos, y que el exceso puede deducirse en los ejercicios siguientes.

Revisa también el porcentaje de reducción que aplicas. El 50% es el caso general, pero si tu situación da derecho a una reducción mayor conviene comprobar los requisitos, ya que aplicar un porcentaje incorrecto altera la cifra que tributa.

Cómo sacarle el máximo partido

Empieza por introducir los ingresos anuales del alquiler y observa el rendimiento con los valores por defecto. Después abre las opciones avanzadas y ajusta los gastos, la amortización y el porcentaje de reducción a tu caso concreto. Prueba distintos niveles de gasto para ver cómo cambia el rendimiento que tributa.

Utiliza el resultado como una pieza más del cálculo global de tu IRPF. Recuerda que este rendimiento se suma al resto de rentas de la base general y que la cuota final dependerá de los tramos, del mínimo personal y familiar y de las deducciones que te correspondan.

Un ejemplo paso a paso

Piensa en un piso alquilado como vivienda habitual que genera 12.000 euros de renta al año. Durante el ejercicio has pagado 2.000 euros de gastos deducibles, entre intereses, IBI, comunidad y seguros, y calculas una amortización de 1.500 euros. El rendimiento neto previo es la resta de todo ello: 12.000 menos 2.000 menos 1.500, es decir, 8.500 euros. Al tratarse de vivienda habitual, aplicas la reducción general del 50%, de modo que solo tributa la mitad. El rendimiento neto reducido queda en 4.250 euros y la reducción asciende a otros 4.250 euros.

Compara ahora ese resultado con el de un alquiler de temporada por el mismo importe. En ese caso no hay reducción, por lo que indicarias un porcentaje del cero por ciento y el rendimiento neto sería el previo completo: 8.500 euros. La diferencia entre ambos supuestos, 4.250 euros de base que tributa de más, muestra el peso que tiene destinar el inmueble a vivienda habitual frente a otros usos. Este tipo de comparación es útil antes de decidir cómo alquilar un inmueble, porque el régimen fiscal cambia de forma notable el rendimiento que finalmente se integra en tu declaración.

Esta es información general para planificar y comparar y no constituye asesoramiento fiscal.

Acerca de esta herramienta: rendimiento capital inmobiliario

Rendimiento capital inmobiliario: usa esta herramienta para obtener una estimación precisa al instante. Las cifras siguen la normativa oficial y se mantienen actualizadas para 2026. Ajusta los campos según tu situación o consulta todas nuestras calculadoras para planificar el siguiente paso.