Mieterhöhung-Rechner (Kappungsgrenze) Deutschland
Der Mieterhöhung Rechner nach § 558 BGB zeigt die zulässige Kaltmiete aus Mietspiegel und Kappungsgrenze, die maximale Erhöhung und die Sperrfrist.
Wozu es dient
Der Mieterhöhung-Rechner ermittelt, wie hoch die Kaltmiete nach §558 BGB angehoben werden darf. Er prüft beide Obergrenzen zugleich – die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel und die Kappungsgrenze bezogen auf die Miete vor drei Jahren – und nennt zusätzlich, ab wann die Erhöhung überhaupt verlangt werden darf.
Datenquellen & Parameter
Die folgenden Werte steuern diesen Rechner. Wir halten sie mit den aktuellen offiziellen Vorgaben im Einklang, und jedes Ergebnis wird bei jeder Änderung automatisch neu berechnet.
| Parameter | Wert | Quelle | Zuletzt aktualisiert |
|---|---|---|---|
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (Regelfall): höchstens 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) | 0,2 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (Regelfall): höchstens 20 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) |
| Kappungsgrenze im angespannten Wohnungsmarkt: höchstens 15 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 2-3 BGB) | 0,15 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Kappungsgrenze im angespannten Wohnungsmarkt: höchstens 15 Prozent in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 2-3 BGB) |
| Kappungsgrenze: Betrachtungszeitraum von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB) | 3 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Kappungsgrenze: Betrachtungszeitraum von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB) |
Wir bemühen uns stets, für jede Variable die aktuellsten Daten zu verwenden, damit unsere Ergebnisse und Berichte so genau wie möglich sind. Dennoch sind Fehler möglich — verlassen Sie sich nicht allein auf dieses Tool oder seinen Bericht. Für Entscheidungen auf dieser Grundlage übernehmen wir keine Haftung.
Die Formel
Zulässige Miete = min(Vergleichsmiete je m² × Wohnfläche; Kaltmiete vor drei Jahren × (1 + Kappungsgrenze)); Erhöhung = zulässige Miete − aktuelle Kaltmiete
So funktioniert es
Aus der Wohnfläche und der ortsüblichen Vergleichsmiete je Quadratmeter entsteht die erste Obergrenze. Aus der Kaltmiete vor drei Jahren zuzüglich der Kappungsgrenze entsteht die zweite. Die niedrigere von beiden ist die zulässige neue Miete; die Differenz zur heutigen Kaltmiete ist die maximal zulässige Erhöhung. Die Sperrfrist verändert den Betrag nicht, sondern nur den Zeitpunkt.
Wo es verwendet wird
- Als Mieter prüfen, ob ein Mieterhöhungsverlangen der Höhe nach zulässig ist
- Als Vermieter den Spielraum bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausrechnen
- Erkennen, welche der beiden Obergrenzen im konkreten Fall bindet
- Den frühesten Zeitpunkt für die nächste Erhöhung bestimmen
- Den Unterschied zwischen 20 und 15 Prozent Kappungsgrenze beziffern
Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet heute 700,00 € kalt, vor drei Jahren waren es 640,00 €. Der Mietspiegel weist 11,50 € je Quadratmeter aus, der Markt gilt nicht als angespannt. Aus der Vergleichsmiete ergibt sich eine Obergrenze von …, aus der Kappungsgrenze eine von …. Es bindet die niedrigere: Die Miete darf auf … steigen, also um … im Monat oder … der heutigen Miete. Im Jahr sind das … mehr. Die letzte Erhöhung liegt lange genug zurück, deshalb sind noch … Monate abzuwarten. Die Miete je Quadratmeter steigt von … auf … und bleibt damit unter dem Mietspiegelwert.
Der Mieterhöhung Rechner beantwortet die zentrale Frage bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB: Wie viel darf die Kaltmiete steigen? Zwei gesetzliche Obergrenzen gelten dabei gleichzeitig, und die niedrigere von beiden bestimmt das Ergebnis. Der Rechner zeigt beide, nennt die zulässige neue Miete und zeigt, ab wann die Erhöhung verlangt werden darf.
Die zwei Grenzen, die der Mieterhöhung Rechner gegeneinander stellt
Die erste Grenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete. § 558 Abs.1 BGB erlaubt eine Anpassung nur bis zu diesem Wert, niemals darüber hinaus. Er ergibt sich aus dem Mietspiegel der Gemeinde und ist eine rein lokale Größe: Zwischen einer Kleinstadt und einer Großstadtlage können zehn Euro je Quadratmeter und mehr liegen. Einen bundesweiten Wert dafür gibt es nicht, deshalb tragen Sie ihn selbst ein. In der Praxis nennt der Mietspiegel eine Spanne. Für eine vorsichtige Rechnung nimmt man den unteren, für den vollen Spielraum den oberen Rand des einschlägigen Rasterfelds.
Die zweite Grenze ist die Kappungsgrenze nach § 558 Abs.3 BGB. Sie deckelt nicht das Niveau, sondern das Tempo: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. Für Gebiete, in denen eine Landesverordnung die ausreichende Versorgung mit Mietwohnraum als besonders gefährdet ansieht, sinkt dieser Wert auf 15 Prozent. Beide Sätze und der Dreijahreszeitraum sind im Rechner hinterlegt und werden nicht geschätzt.
Entscheidend ist der Bezugspunkt: Die Kappungsgrenze rechnet ab der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung geschuldet war. Deshalb fragt der Rechner nicht nur die heutige Kaltmiete ab, sondern auch die von damals. Wer zwischenzeitlich schon einmal erhöht hat, hat weniger Spielraum, als die 20 Prozent vermuten lassen.
Wie das Ergebnis zustande kommt
Aus Wohnfläche und Vergleichsmiete je Quadratmeter entsteht die Obergrenze aus dem Mietspiegel. Aus der Miete vor drei Jahren zuzüglich der Kappungsgrenze entsteht die zweite Obergrenze. Der Rechner nimmt die niedrigere davon und zieht die heutige Kaltmiete ab. Was übrig bleibt, ist die maximal zulässige Erhöhung.
Liegt die heutige Miete bereits über beiden Grenzen, ist das Ergebnis null. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB kann die Miete nie senken, sie ist nur ein Recht zur Anpassung nach oben. Das Balkendiagramm stellt die heutige Miete, beide Grenzen und die zulässige neue Miete nebeneinander und zeigt, welche Grenze im konkreten Fall bindet.
Ergänzend rechnet der Rechner die Miete je Quadratmeter vorher und nachher aus. Nur diese Zahl lässt sich direkt mit dem Mietspiegel vergleichen.
Die Sperrfrist und die fünfzehn Monate
Neben der Höhe regelt § 558 auch den Zeitpunkt. Die Miete muss bei Zugang des Erhöhungsverlangens seit zwölf Monaten unverändert sein. Danach hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats Bedenkzeit, und die neue Miete wird erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang geschuldet. Zwischen zwei wirksamen Erhöhungen liegen deshalb mindestens fünfzehn Monate.
Für diese Frist ist kein Parameter hinterlegt, deshalb steht sie in den erweiterten Optionen als Eingabe, mit zwölf Monaten als gesetzlichem Regelwert. Wer den vollständigen Zeitraum bis zum Wirksamwerden abbilden will, trägt stattdessen 15 ein. Der Rechner meldet dann, wie viele Monate noch abzuwarten sind. Auf die Höhe hat die Frist keinen Einfluss: Sie verschiebt nur den Zeitpunkt, zu dem dieselbe Erhöhung verlangt werden kann.
Nicht in die Sperrfrist eingerechnet werden Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten und Modernisierungsumlagen. Sie unterbrechen die Frist nicht, weil sie keine Anpassung an die Vergleichsmiete sind.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit siebzig Quadratmetern kostet heute 700 Euro kalt, vor drei Jahren waren es 640 Euro. Der Mietspiegel weist 11,50 Euro je Quadratmeter aus, der Markt gilt nicht als angespannt. Aus der Vergleichsmiete ergibt sich eine Obergrenze von 805 Euro, aus der Kappungsgrenze eine von 768 Euro.
Es bindet die niedrigere. Die Miete darf auf 768 Euro steigen, also um 68 Euro im Monat oder rund 9,7 Prozent, im Jahr 816 Euro. Die Miete je Quadratmeter wächst von 10,00 auf 10,97 Euro und bleibt damit unter dem Mietspiegelwert von 11,50 Euro. Der verbleibende Abstand lässt sich erst in einem späteren Schritt ausschöpfen, wenn die Kappungsgrenze wieder Luft gibt.
Dieser Fall ist der häufigste: Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung, nicht der Mietspiegel. Eine Wohnung, die lange deutlich unter dem Mietspiegel lag, lässt sich nicht in einem Schritt auf das ortsübliche Niveau heben.
Was dieser Rechner nicht abdeckt
Der Rechner behandelt ausschließlich die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB folgt anderen Regeln: Ein Anteil der Modernisierungskosten wird dauerhaft auf die Jahresmiete umgelegt, es gilt eine eigene Kappung in Euro je Quadratmeter über sechs Jahre, und die Kappungsgrenze des § 558 greift dort ausdrücklich nicht. Eine Modernisierungsumlage kann die Miete deshalb über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus anheben. Für diesen Weg gibt es einen eigenen Rechner.
Ebenfalls außen vor bleiben die Staffelmiete und die Indexmiete. Bei ihnen ergibt sich die Erhöhung aus dem Mietvertrag oder aus dem Verbraucherpreisindex, eine Erhöhung nach § 558 ist daneben ausgeschlossen. Auch Betriebskostenerhöhungen, öffentlich geförderter Wohnraum, möblierter Wohnraum mit Zuschlag, Gewerbemietverhältnisse und die Mietpreisbremse bei Neuvermietung sind nicht Gegenstand dieser Rechnung.
Schließlich prüft der Rechner nur die Höhe, nicht die Form. Ein Mieterhöhungsverlangen muss in Textform ergehen, begründet sein und die Vergleichsmiete belegen, üblicherweise durch Bezug auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Ein formal fehlerhaftes Verlangen ist unwirksam, auch wenn der Betrag rechnerisch stimmt.
Alle Ergebnisse sind Schätzungen auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten gesetzlichen Werte und ersetzen keine Rechtsberatung.
Über diesen Mieterhöhung Rechner
Nutzen Sie diesen Mieterhöhung Rechner, um sofort eine genaue Schätzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden für 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.
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Tax year 2026
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch darf eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ausfallen?
Worauf bezieht sich die Kappungsgrenze genau?
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete und woher bekomme ich sie?
Wann darf die nächste Mieterhöhung verlangt werden?
Worin unterscheidet sich das von einer Modernisierungsumlage?
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
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