Mieten-oder-Kaufen-Rechner Deutschland

Was der Mieten-oder-Kaufen-Rechner macht

Ob man eine Immobilie kaufen oder lieber mieten und das Geld anlegen sollte, gehört zu den großen finanziellen Entscheidungen im Leben. Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner übernimmt die Grundrechnung: Er stellt das Vermögen nach einem selbst gewählten Zeitraum gegenüber und zeigt, welche Variante am Ende mehr übrig lässt.

Dabei berücksichtigt er die wichtigsten Stellschrauben: Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, Wertsteigerung der Immobilie und den Anlagezins, den Sie beim Mieten mit Ihrem Eigenkapital erzielen könnten. Daraus ermittelt er das Vermögen beim Kaufen, das Vermögen beim Mieten und den Vorteil des Kaufens als Differenz.

Warum ein Vergleich sinnvoll ist

Der Satz „Miete ist rausgeworfenes Geld“ greift zu kurz. Auch der Kauf verursacht laufende Kosten, allen voran die Zinsen für das Darlehen. Und wer mietet, kann das Eigenkapital anlegen. Erst ein Vergleich beider Wege zeigt, welcher in Ihrer Situation besser ist.

Der Rechner

• liefert nachvollziehbare Zahlen statt Bauchgefühl,
• zeigt sofort, wie sich geänderte Annahmen auswirken,
• rechnet über den Zeitraum, der zu Ihrer Lebensplanung passt.

So funktioniert die Berechnung

Beim Kaufen verzinst der Rechner den Immobilienwert mit der angenommenen Wertsteigerung über den Zeitraum. Das Vermögen ist der Immobilienwert am Ende abzüglich des Darlehens. In diesem einfachen Modell wird das Darlehen nicht getilgt, die Zinsen werden als Finanzierungskosten ausgewiesen.

Beim Mieten verzinst der Rechner das Eigenkapital mit dem Anlagezins über denselben Zeitraum. Zusätzlich zeigt er die insgesamt gezahlte Miete. Die Differenz der beiden Endvermögen ist der Vorteil des Kaufens. Ist er negativ, liegt das Mieten vorn.

Wichtig: Zinsen und Miete fließen nicht in die Vermögen ein. Der Rechner unterstellt damit, dass beide Haushalte ihre laufenden Wohnkosten aus dem Einkommen zahlen. Vergleichen Sie diese beiden Werte deshalb selbst. Ist die Miete deutlich höher als die Zinsen, könnte der Käufer die Differenz zusätzlich sparen, ist sie deutlich niedriger, gilt das umgekehrt für den Mieter.

Rechenbeispiel

Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 Euro, Sie bringen 80.000 Euro Eigenkapital mit und finanzieren den Rest zu 3,5 Prozent Sollzins. Sie rechnen mit 2 Prozent Wertsteigerung pro Jahr, einem Anlagezins von 4 Prozent und einer Vergleichsmiete von 1.200 Euro über zehn Jahre.

Der Immobilienwert steigt in zehn Jahren auf rund 487.598 Euro. Nach Abzug des Darlehens von 320.000 Euro bleibt ein Vermögen von etwa 167.598 Euro. Beim Mieten wächst das angelegte Eigenkapital auf rund 118.420 Euro. Der Vorteil des Kaufens beträgt damit etwa 49.178 Euro.

Daneben weist der Rechner 112.000 Euro Zinsen und 144.000 Euro Miete aus. In diesem Beispiel zahlt der Mieter also 32.000 Euro mehr für das Wohnen, was den Vorteil des Kaufens zusätzlich vergrößern würde. Erhöhen Sie den Anlagezins oder senken Sie die Wertsteigerung, schrumpft der Vorteil spürbar.

Was Sie eingeben

Halten Sie diese Angaben bereit:

• den Kaufpreis und Ihr Eigenkapital,
• den Sollzins der Finanzierung,
• den Betrachtungszeitraum in Jahren,
• die Wertsteigerung der Immobilie pro Jahr,
• den Anlagezins, den Sie beim Mieten erzielen könnten,
• die monatliche Vergleichsmiete für die Einordnung der laufenden Kosten.

Das Ergebnis lesen

Sie erhalten das Vermögen beim Kaufen, das Vermögen beim Mieten und den Vorteil des Kaufens. Ergänzend sehen Sie den Immobilienwert am Ende, die gesamten Zinsen und die gesamte Miete. Das Diagramm stellt die beiden Endvermögen nebeneinander.

Wichtiger als der einzelne Wert ist, wie stark er auf Änderungen reagiert. Verändern Sie eine Annahme und beobachten Sie, wie sich der Vorteil verschiebt. So finden Sie den Punkt, ab dem sich Ihre Entscheidung ändern würde, etwa einen Anlagezins, ab dem das Mieten gewinnt.

Ein zweites Rechenbeispiel: den Vorteil richtig einordnen

Im ersten Beispiel ergab sich ein Vorteil des Kaufens von rund 49.178 Euro als Differenz zwischen rund 167.598 Euro Vermögen beim Kaufen und rund 118.420 Euro beim Mieten.

Beim Kaufen stammt der Vermögenszuwachs aus der Wertsteigerung: Der Immobilienwert steigt um rund 87.598 Euro. Beim Mieten wächst das Eigenkapital um rund 38.420 Euro. Der Vorteil beruht also auf der Wertsteigerung der Immobilie auf den vollen Kaufpreis, der ein Anlagezins nur auf das Eigenkapital gegenübersteht. Erhöhen Sie den Anlagezins oder senken Sie die Wertsteigerung, schrumpft der Vorteil schnell und kann ins Negative kippen. Die Tilgung des Darlehens und die Kaufnebenkosten klammert die Rechnung aus, beide würden das Bild verschieben.

Häufige Fehler beim Mieten oder Kaufen Rechner

Beim Vergleich von Mieten und Kaufen unterlaufen immer wieder dieselben Fehler:

• Miete pauschal für verloren halten: Auch der Kauf verursacht laufende Kosten, allen voran die Zinsen, und wer mietet, kann das Eigenkapital anlegen.
• Kaufnebenkosten ignorieren: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler verschlechtern die Kaufbilanz gerade in den ersten Jahren.
• Den Anlagezins zu niedrig ansetzen: Er ist eine zentrale Stellschraube. Je höher er ist, desto attraktiver wird das Mieten.
• Nur ein Szenario rechnen: Erst das Variieren der Annahmen zeigt, ab wann sich die Entscheidung dreht.

Praxistipps für die Entscheidung

Rechnen Sie mehrere Szenarien und achten Sie besonders darauf, wie stark das Ergebnis auf Wertsteigerung, Finanzierungskosten und Anlagezins reagiert. Setzen Sie das Eigenkapital niedriger an, um die Kaufnebenkosten abzubilden, oder ziehen Sie diese vom Vorteil des Kaufens ab. Vergleichen Sie Zinsen und Miete. Wählen Sie einen Betrachtungszeitraum, der zu Ihrer Lebensplanung passt, denn über kurze Zeiträume fallen die Anfangskosten des Kaufens stärker ins Gewicht. Für eine verbindliche Entscheidung ziehen Sie eine fachkundige Beratung hinzu.

Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer und Finanzamt

Beim Kauf einer Immobilie fallen über den Kaufpreis hinaus erhebliche Nebenkosten an, die dieser Vergleich nicht enthält. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer, die das Finanzamt je nach Bundesland festsetzt und deren Zahlung Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch ist, die Notar- und Grundbuchkosten und eine mögliche Maklerprovision. Diese Posten erhöhen den anfänglichen Kapitalbedarf und verschlechtern die Bilanz des Kaufens in den ersten Jahren. Für eine genaue Aufstellung nutzen Sie den Kaufnebenkosten-Rechner und setzen Ihr Eigenkapital entsprechend niedriger an.

Annahmen und Grenzen

Der Rechner nutzt ein bewusst einfaches Modell. Die Finanzierung wird als zinstragend, aber ohne planmäßige Tilgung betrachtet. Eine Tilgung würde das Vermögen beim Kaufen erhöhen, aber auch die monatliche Belastung. Zinsen und Miete werden nur ausgewiesen und nicht verrechnet. Nicht enthalten sind Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Steuern und Mietsteigerungen.

Für eine erste Orientierung zeigt das Modell die zentralen Stellschrauben: Wertsteigerung, Finanzierungskosten und Anlagezins. Nutzen Sie es, um die Größenordnungen einzuschätzen, und ziehen Sie für eine verbindliche Entscheidung eine fachkundige Beratung hinzu.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Finanzberatung dar.

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