Overwaarde woning berekenen Nederland

Overwaarde berekenen van je woning

Met deze rekentool kunt u snel de overwaarde berekenen van uw woning. Overwaarde is het bedrag dat uw woning meer waard is dan de hypotheekschuld die er nog op rust. U vult de woningwaarde en de openstaande hypotheekschuld in, en de tool toont direct de bruto overwaarde, de verkoopkosten, de netto overwaarde die na verkoop overblijft en de loan-to-value. Zo ziet u in een oogopslag hoeveel eigen vermogen er in uw huis vastzit.

De formule is eenvoudig maar de gevolgen zijn groot. Voor veel huishoudens is de woning het grootste bezit, en de overwaarde die daarin is opgebouwd, bepaalt een flink deel van het totale vermogen. Of u nu overweegt te verhuizen, uw hypotheek te verhogen of gewoon een overzicht van uw financiële positie wilt, het begint bij een heldere berekening van de overwaarde.

Hoe overwaarde werkt

Overwaarde ontstaat op twee manieren. Ten eerste door aflossing: elke euro die u op uw hypotheek aflost, verlaagt de schuld en verhoogt daarmee het deel van de woning dat echt van u is. Ten tweede door waardestijging: als de woningprijzen stijgen, wordt uw huis meer waard terwijl de schuld gelijk blijft, waardoor het verschil groter wordt.

De bruto overwaarde is het pure verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld:

“ Bruto overwaarde = woningwaarde − hypotheekschuld “

Stel dat uw woning 450.000 euro waard is en er nog een hypotheekschuld van 250.000 euro openstaat. Dan is de bruto overwaarde 200.000 euro. Dat is het bedrag dat op papier van u is. Maar bij een echte verkoop krijgt u dat volledige bedrag niet in handen, omdat verkopen geld kost.

Bruto versus netto overwaarde

Bij de verkoop van een woning maakt u kosten: de makelaarscourtage, de notaris voor het transport, eventueel de kosten van een energielabel en soms een verkoopstyling. Deze verkoopkosten worden van de bruto overwaarde afgetrokken om de netto overwaarde te bepalen, het bedrag dat u daadwerkelijk overhoudt:

“ Netto overwaarde = bruto overwaarde − verkoopkosten “

In deze tool geeft u de verkoopkosten op als percentage van de woningwaarde. Een veelgebruikte vuistregel ligt rond de één tot twee procent, afhankelijk van de makelaar en de regio. Bij een woning van 450.000 euro en 1,5 procent verkoopkosten gaat het om 6.750 euro. De netto overwaarde komt dan uit op 200.000 min 6.750 is 193.250 euro. Juist dat netto bedrag is relevant, want dat is het geld dat u kunt inbrengen bij een volgende woning of vrij kunt besteden.

Wat de loan-to-value u vertelt

Naast de overwaarde berekent de tool de loan-to-value, vaak afgekort tot LTV. Dat is de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde, uitgedrukt in procenten:

“ Loan-to-value = hypotheekschuld ÷ woningwaarde × 100 “

Bij 250.000 euro schuld op een woning van 450.000 euro is de loan-to-value ongeveer 56 procent. Hoe lager dit percentage, hoe meer overwaarde u heeft en hoe kleiner het risico voor de geldverstrekker. Banken hanteren rentekortingen die aan de loan-to-value zijn gekoppeld: naarmate uw schuld ten opzichte van de woningwaarde daalt, kunt u vaak in een gunstigere renteklasse vallen. Een loan-to-value boven de honderd procent betekent dat de schuld hoger is dan de woning waard is; de woning staat dan onder water en er is een restschuld in plaats van overwaarde.

De overwaarde benutten

Overwaarde is niet alleen een getal op papier; u kunt het ook daadwerkelijk gebruiken. Er zijn verschillende manieren om de opgebouwde overwaarde te benutten, elk met eigen voor- en nadelen.

• Meenemen naar een volgende woning. Verkoopt u uw huis en koopt u een andere, dan brengt u de netto overwaarde in als eigen geld. Dat verlaagt de nieuwe hypotheek en dus de maandlasten.
• De hypotheek verhogen. U kunt een deel van de overwaarde opnemen door de hypotheek te verhogen. Zo komt er geld vrij voor bijvoorbeeld een verbouwing, terwijl de rente onder voorwaarden aftrekbaar kan zijn als het geld in de eigen woning wordt gestoken.
• Een opeethypotheek. Vooral voor ouderen bestaat de mogelijkheid om de overwaarde geleidelijk op te nemen als aanvulling op het inkomen, waarbij de schuld pas bij verkoop of overlijden wordt afgelost.

Elk van deze routes verhoogt in principe uw schuld weer, dus het is belangrijk om vooraf goed te rekenen. De tool helpt u het startpunt te bepalen: hoeveel overwaarde is er, en hoeveel houdt u netto over.

De bijleenregeling bij een nieuwe woning

Wie de overwaarde meeneemt naar een volgende woning, krijgt te maken met de bijleenregeling. Deze regeling van de Belastingdienst bepaalt in hoeverre de rente op een nieuwe hypotheek aftrekbaar is. Kort gezegd: de overwaarde die u bij verkoop realiseert, wordt bijgehouden in een zogenoemde eigenwoningreserve. Koopt u een nieuwe woning, dan wordt verwacht dat u die overwaarde opnieuw inbrengt. Doet u dat niet en leent u meer dan nodig, dan is de rente over dat extra geleende deel niet aftrekbaar.

De bijleenregeling maakt het dus fiscaal aantrekkelijk om de netto overwaarde daadwerkelijk in de nieuwe woning te steken in plaats van vrij te besteden. Voor de precieze berekening en uw persoonlijke situatie is de eigenwoningreserve leidend; deze rekentool geeft het bedrag aan overwaarde waar die regeling mee begint te rekenen.

Wanneer u de tool gebruikt

De rekentool is nuttig op verschillende momenten:

• Voordat u uw woning te koop zet, om te weten hoeveel u netto overhoudt
• Bij het oriënteren op een volgende woning en het bepalen van uw inbreng
• Bij het overwegen van een hypotheekverhoging voor een verbouwing
• Om periodiek te zien hoe uw vermogen in de woning zich ontwikkelt

Door de woningwaarde of de schuld aan te passen, ziet u meteen hoe gevoelig de overwaarde is voor waardestijging en aflossing.

Aandachtspunten

Het resultaat is een schatting om mee te plannen, geen taxatie of financieel advies:

• De woningwaarde is een aanname. De werkelijke opbrengst hangt af van de markt en van wat een koper wil betalen. Een taxatie geeft het meest betrouwbare beeld.
• Verkoopkosten verschillen. Makelaarscourtage, notaris en overige kosten lopen uiteen; het percentage dat u invult is een benadering.
• Boeterente is niet meegerekend. Bij het vroegtijdig aflossen van een hypotheek kan boeterente verschuldigd zijn, wat uw netto overwaarde verlaagt.
• Fiscale gevolgen tellen mee. De bijleenregeling en de hypotheekrenteaftrek bepalen mede wat het meenemen of opnemen van overwaarde u oplevert.

Controleer de definitieve cijfers altijd bij uw makelaar, geldverstrekker of een erkend hypotheekadviseur voordat u zich vastlegt.

Dit artikel geeft algemene informatie en vormt geen financieel advies.

Over deze tool: overwaarde berekenen

Overwaarde berekenen: gebruik deze tool voor een directe schatting op basis van de gegevens die je invoert. Pas de velden aan je situatie aan of bekijk al onze rekenmachines om je volgende stap te plannen.