Overbruggingskrediet berekenen Nederland

Wat een overbruggingskrediet doet

Wie een nieuwe woning koopt voordat de oude woning verkocht is, komt vaak een gat tegen: het geld dat in de oude woning zit, is nog niet vrij. Een overbruggingskrediet vult dat gat. Met dit overbruggingskrediet berekenen zie je in een oogopslag hoeveel overwaarde van je huidige woning je tijdelijk kunt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning, en wat de rente daarop kost zolang het oude huis nog te koop staat.

De gedachte erachter is eenvoudig. In je huidige woning zit vaak overwaarde: het verschil tussen de verkoopwaarde en de hypotheek die er nog op rust. Die overwaarde komt pas vrij op het moment dat je de woning daadwerkelijk verkoopt en de koopakte passeert. Maar de nieuwe woning moet je meestal eerder betalen. Het overbruggingskrediet leent je die overwaarde tijdelijk uit, zodat je de nieuwe woning kunt financieren zonder te wachten op de verkoop.

Hoe de berekening werkt

De calculator werkt met een paar duidelijke stappen. Eerst bepaal je de beschikbare overwaarde: de waarde van je oude woning min de resthypotheek en min de verwachte verkoopkosten. Vervolgens is het overbruggingskrediet gelijk aan die beschikbare overwaarde. Tot slot bereken je de rentelasten over het verwachte aantal maanden tot verkoop.

“ Verkoopkosten = waarde oude woning × verkoopkosten% ÷ 100 Beschikbare overwaarde = waarde oude woning − hypotheek − verkoopkosten Overbruggingskrediet = beschikbare overwaarde Rentelasten totaal = overbruggingskrediet × rente% ÷ 100 × maanden ÷ 12 “

De rentelasten per maand zijn simpelweg de totale rentelasten gedeeld door het aantal maanden. Zo zie je zowel de totale kosten van de overbrugging als het bedrag dat je maandelijks extra kwijt bent zolang je oude woning nog niet verkocht is.

Waarom verkoopkosten meetellen

Het is verleidelijk om de volledige overwaarde als beschikbaar te beschouwen, maar dat is niet realistisch. Bij de verkoop van een woning maak je kosten: de makelaar rekent courtage, er zijn kosten voor styling of een energielabel, en soms een kleine reservering voor onderhoud dat een koper eist. Banken houden daarom bewust een marge aan en overbruggen niet de bruto-overwaarde, maar de overwaarde na aftrek van verkoopkosten.

In deze calculator vul je de verkoopkosten in als percentage van de woningwaarde. Een gebruikelijke aanname ligt rond de anderhalf procent, maar dit kun je aanpassen aan jouw situatie. Door dit percentage te variëren zie je meteen hoe gevoelig het overbruggingskrediet is voor de kosten die je bij verkoop maakt.

Het risico van dubbele lasten

De belangrijkste reden om dit vooraf goed door te rekenen, zijn de dubbele lasten. Zolang je oude woning nog niet is verkocht, betaal je meerdere dingen tegelijk: de hypotheek op de oude woning, de rente op het overbruggingskrediet, en de nieuwe hypotheek op je gekochte woning. Deze periode kan een paar maanden duren, maar in een trage markt loopt dat op.

De rentelasten die de calculator toont, geven een concreet beeld van wat die overbrugging kost. Stel dat je oude woning binnen zes maanden verkoopt: dan reken je de overbruggingsrente over een half jaar. Duurt het langer, dan lopen de kosten door. Door het aantal verwachte maanden te verhogen zie je direct hoe de rentelasten toenemen. Dat helpt je om een buffer aan te houden voor het geval de verkoop langer duurt dan gehoopt.

De overbruggingsrente en aftrekbaarheid

De rente op een overbruggingskrediet is meestal wat hoger dan een gewone hypotheekrente, omdat het om een kortlopende, tijdelijke lening gaat. Toch valt het financieel vaak mee, juist omdat de looptijd kort is. In deze calculator vul je de overbruggingsrente in als jaarpercentage, en de tool rekent die om naar de werkelijke periode tot verkoop.

Een belangrijk voordeel is dat de rente op een overbruggingskrediet voor je eigen woning onder voorwaarden tijdelijk aftrekbaar kan zijn in box 1, net als de gewone hypotheekrente. De termijn en de exacte voorwaarden bepaalt de Belastingdienst, en er zitten grenzen aan hoe lang je van die aftrek gebruik mag maken. Reken de netto-kosten dus niet te snel weg: de aftrek verlaagt de last, maar neemt hem niet volledig weg. Voor jouw specifieke situatie is advies van een hypotheekadviseur verstandig.

Wanneer je deze tool gebruikt

De overbruggingskrediet-calculator is nuttig in verschillende situaties:

• Bepalen hoeveel overwaarde je kunt meenemen naar een nieuwe woning
• Inschatten of je zonder verkoop van de oude woning al kunt kopen
• De rentelasten van de overbrugging begroten in je maandbudget
• Zien hoeveel eigen geld je eventueel nog zelf moet inbrengen
• Het effect van een langere verkooptijd op de kosten doorrekenen

Wat het resultaat beïnvloedt

Een paar variabelen wegen zwaarder dan andere:

• De waarde van de oude woning. Hoe hoger de verkoopwaarde, hoe meer overwaarde en dus overbruggingskrediet beschikbaar is.
• De resthypotheek. Een hoge resterende hypotheek verlaagt de overwaarde die je kunt overbruggen.
• De verkoopkosten. Deze verkleinen de beschikbare overwaarde en dienen als veiligheidsmarge.
• De overbruggingsrente. Bepaalt samen met de looptijd hoe zwaar de dubbele lasten wegen.
• Het aantal maanden tot verkoop. Hoe langer je oude woning te koop staat, hoe hoger de totale rentelasten.

Een voorbeeld

Stel: je oude woning is 400.000 euro waard, er rust nog 200.000 euro hypotheek op, je rekent met anderhalf procent verkoopkosten, een overbruggingsrente van vijf procent, en je verwacht dat de verkoop zes maanden duurt. De verkoopkosten komen dan uit op 6.000 euro. De beschikbare overwaarde is 400.000 min 200.000 min 6.000, oftewel 194.000 euro. Dat bedrag kun je overbruggen. De totale rentelasten over zes maanden zijn 194.000 keer vijf procent keer een half jaar, dus 4.850 euro, wat neerkomt op ongeveer 808 euro per maand extra.

Om rekening mee te houden

Het resultaat is een schatting om mee te plannen en te vergelijken, geen definitieve offerte:

• De bank bepaalt de voorwaarden. Niet elke geldverstrekker overbrugt hetzelfde percentage van de overwaarde, en sommige vragen een getekende koopovereenkomst van de oude woning.
• Een verkocht huis is veiliger. Overbruggen op een nog niet verkochte woning brengt meer risico mee dan overbruggen als de verkoop al rond is.
• Houd een buffer aan. Als de verkoop langer duurt of de opbrengst tegenvalt, lopen de kosten op. Reken met een ruimere marge dan het meest optimistische scenario.
• Rente is niet volledig gratis via aftrek. De aftrek verlaagt de last, maar de netto-kosten blijven bestaan.

De uitgangspunten in deze tool zijn algemeen. Controleer voor een definitieve beslissing altijd de volledige berekening en voorwaarden bij je bank of een erkend hypotheekadviseur.

Dit artikel geeft algemene informatie en vormt geen financieel advies.

Over deze tool: overbruggingskrediet berekenen

Overbruggingskrediet berekenen: gebruik deze tool voor een directe schatting op basis van de gegevens die je invoert. Pas de velden aan je situatie aan of bekijk al onze rekenmachines om je volgende stap te plannen.