Bijleenregeling berekenen Nederland

Bijleenregeling berekenen met deze tool

De bijleenregeling berekenen is belangrijk zodra je een eigen woning met overwaarde verkoopt en een nieuwe woning koopt. De regeling bepaalt hoeveel van je nieuwe hypotheek nog recht geeft op hypotheekrenteaftrek. Sluit je meer hypotheek af dan de regeling toestaat, dan verlies je een deel van je aftrek en betaal je onnodig veel netto rente. Deze tool vertaalt de regels van de Belastingdienst naar concrete bedragen: je vult de verkoopprijs en restschuld van je oude woning in, de aankoopprijs van je nieuwe woning en de nieuwe hypotheek, en je ziet meteen welk deel aftrekbaar blijft.

Het doel is om een tamelijk technische fiscale regel om te zetten in bruikbare cijfers. In plaats van te gokken hoeveel je mag lenen met behoud van aftrek, krijg je een helder overzicht van je eigenwoningreserve, je maximaal aftrekbare hypotheek en het niet-aftrekbare deel. Zo kun je een weloverwogen keuze maken over de hoogte van je nieuwe hypotheek.

Wat de bijleenregeling inhoudt

De bijleenregeling bestaat om te voorkomen dat je meer leent dan nodig en toch volledige renteaftrek claimt. Wie een woning met winst verkoopt, heeft geld beschikbaar dat hij in de nieuwe woning kan steken. De overheid vindt dat je die overwaarde eerst moet gebruiken voordat je opnieuw geld leent met fiscaal voordeel. Doe je dat niet, dan wordt de rente over het extra geleende bedrag niet aftrekbaar.

De regeling raakt dus vooral doorstromers: mensen die van de ene koopwoning naar de andere verhuizen. Voor starters zonder eerdere koopwoning speelt de bijleenregeling niet, omdat zij geen overwaarde uit een vorige woning meenemen. Voor doorstromers met een flinke overwaarde kan de regeling echter een groot verschil maken in het netto maandbedrag.

De eigenwoningreserve als startpunt

De berekening begint bij de eigenwoningreserve. Dat is de overwaarde die je bij verkoop realiseert. Je bepaalt hem door de restschuld van je oude hypotheek af te trekken van de verkoopprijs van je oude woning. Verkoop je voor 400.000 euro terwijl er nog 250.000 euro hypotheek openstaat, dan is je eigenwoningreserve 150.000 euro.

Deze reserve is het bedrag dat je in principe opnieuw in je nieuwe woning moet investeren. Het is geen belasting en geen boete, maar een rekengrootheid die bepaalt hoeveel hypotheek je nog met aftrek mag afsluiten. Is je restschuld hoger dan de verkoopprijs, dan is er geen overwaarde en is de eigenwoningreserve nul. In dat geval speelt de bijleenregeling geen rol.

Van eigenwoningreserve naar aftrekbare hypotheek

De volgende stap is de maximaal aftrekbare hypotheek. Die bereken je door je eigenwoningreserve af te trekken van de aankoopprijs van je nieuwe woning. Koop je een woning van 500.000 euro en heb je een eigenwoningreserve van 150.000 euro, dan is de maximaal aftrekbare hypotheek 350.000 euro. Tot dat bedrag behoudt je hypotheek de renteaftrek.

Sluit je een hogere hypotheek af, bijvoorbeeld 400.000 euro, dan is het verschil van 50.000 euro het niet-aftrekbare deel. Over dat deel mag je de rente niet aftrekken. De gedachte is dat je die 50.000 euro had kunnen betalen met je overwaarde, dus wordt het extra lenen fiscaal niet beloond. Blijf je met je hypotheek onder de maximaal aftrekbare grens, dan is er geen niet-aftrekbaar deel en houd je alles aftrekbaar.

Het jaarlijks gemiste voordeel

Naast de bedragen laat de tool zien hoeveel aftrekvoordeel je per jaar misloopt. Dat berekent hij door de hypotheekrente over het niet-aftrekbare deel te nemen en die te vermenigvuldigen met het maximale aftrektarief. In 2026 is dat maximale tarief 37,56 procent. Bij een niet-aftrekbaar deel van 50.000 euro en een rente van 4 procent is de rente 2.000 euro per jaar, en het gemiste aftrekvoordeel ongeveer 751 euro.

Dit bedrag is een indicatie voor het eerste jaar. Naarmate je aflost daalt de rente en dus ook het gemiste voordeel. Toch geeft het cijfer een goed gevoel voor de impact van te veel lenen. Voor sommige mensen weegt het comfort van een grotere buffer op tegen het gemiste voordeel; voor anderen is het reden om de hypotheek juist lager te houden en meer overwaarde in te brengen.

Voor wie is deze tool bedoeld

• Doorstromers die een woning met overwaarde verkopen en een nieuwe woning kopen
• Huiseigenaren die willen weten hoeveel hypotheek ze met behoud van aftrek kunnen afsluiten
• Mensen die twijfelen of ze hun overwaarde volledig zullen inbrengen of een deel apart houden
• Iedereen die het netto effect van de bijleenregeling op de maandlasten wil inschatten

Waar je op moet letten

De tool geeft een schatting op basis van de hoofregels van de bijleenregeling en het maximale aftrektarief voor 2026. Je persoonlijke situatie kan afwijken door bijzonderheden zoals kosten koper, verbouwingen die de eigenwoningschuld verhogen, of een eigenwoningreserve uit een eerdere verhuizing. Ook geldt de driejaarstermijn: koop je niet binnen drie jaar een nieuwe woning, dan vervalt je eigenwoningreserve.

Let er verder op dat de bijleenregeling alleen gaat over de renteaftrek, niet over de vraag hoeveel je mag lenen bij de bank. De bank kijkt naar je inkomen en de waarde van de woning, terwijl de bijleenregeling puur fiscaal is. Het kan dus gebeuren dat je een hogere hypotheek krijgt dan fiscaal optimaal is. Doe je een grote aankoop, laat je dan adviseren door een hypotheekadviseur voordat je tekent.

Hoe haal je er het meeste uit

Vul eerst de werkelijke verkoopprijs en restschuld van je oude woning in en kijk wat je eigenwoningreserve is. Voer daarna de aankoopprijs van je nieuwe woning en de gewenste hypotheek in. Zie je een niet-aftrekbaar deel verschijnen, probeer dan een lagere hypotheek in te vullen en kijk hoe het niet-aftrekbare deel afneemt.

Gebruik de uitkomst als startpunt voor een gesprek met je adviseur en om je maandlasten realistisch in te schatten. Vergelijk het gemiste aftrekvoordeel met het gemak van een grotere buffer, zodat je een keuze maakt die past bij je financiële situatie en je wensen voor de komende jaren.

Dit is algemene informatie om te plannen en te vergelijken en vormt geen financieel advies.

Over deze tool: bijleenregeling berekenen

Bijleenregeling berekenen: gebruik deze tool voor een directe, nauwkeurige schatting. De cijfers volgen de officiële richtlijnen en worden bijgewerkt voor 2026. Pas de velden aan je situatie aan of bekijk al onze rekenmachines om je volgende stap te plannen.