Zweitwohnungsteuer-Rechner Deutschland
Der Zweitwohnungsteuer Rechner berechnet die kommunale Steuer aus Nettokaltmiete und Satz der Gemeinde und prüft den Abzug bei doppelter Haushaltsführung.
Wozu es dient
Der Zweitwohnungsteuer-Rechner ermittelt die kommunale Zweitwohnungsteuer aus der Nettokaltmiete und dem Steuersatz der Gemeinde und zeigt, wie viel davon bei einer beruflich veranlassten Zweitwohnung über die doppelte Haushaltsführung steuerlich zurückkommt.
Datenquellen & Parameter
Die folgenden Werte steuern diesen Rechner. Wir halten sie mit den aktuellen offiziellen Vorgaben im Einklang, und jedes Ergebnis wird bei jeder Änderung automatisch neu berechnet.
| Parameter | Wert | Quelle | Zuletzt aktualisiert |
|---|---|---|---|
| Doppelte Haushaltsführung: Höchstbetrag für Unterkunftskosten im Inland von 1.000 Euro monatlich (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG) | 1.000 | gesetze-im-internet.de | Gültig ab 2026-01-01Am 05.09.2026 gegen § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 EStG geprüft: höchstens 1.000 Euro im Monat für eine Zweitwohnung im Inland. |
Wir bemühen uns stets, für jede Variable die aktuellsten Daten zu verwenden, damit unsere Ergebnisse und Berichte so genau wie möglich sind. Dennoch sind Fehler möglich — verlassen Sie sich nicht allein auf dieses Tool oder seinen Bericht. Für Entscheidungen auf dieser Grundlage übernehmen wir keine Haftung.
Die Formel
Bemessungsgrundlage = Nettokaltmiete je Monat × Monate; Zweitwohnungsteuer = max(Bemessungsgrundlage × Steuersatz; Mindestbetrag × Monate/12), sofern die Jahresnettokaltmiete die Freigrenze übersteigt; abziehbar je Monat = min(Kaltmiete + Nebenkosten + Steuer je Monat; Höchstbetrag); wirksame Steuer = min(Höchstbetrag; Unterkunft mit Steuer) − min(Höchstbetrag; Unterkunft ohne Steuer)
So funktioniert es
Aus der monatlichen Nettokaltmiete und den gehaltenen Monaten entsteht die Bemessungsgrundlage. Darauf wird der Satz der Satzung angewendet, ein etwaiger Mindestbetrag anteilig berücksichtigt und die Steuer auf null gesetzt, solange die Jahresnettokaltmiete unter einer Freigrenze bleibt. Für die Abzugsseite werden Kaltmiete, Nebenkosten und Zweitwohnungsteuer zu den monatlichen Unterkunftskosten addiert und am gesetzlichen Höchstbetrag je Monat gekappt; nur der Teil der Steuer, für den der Höchstbetrag noch Platz lässt, wirkt sich aus.
Wo es verwendet wird
- Die Zweitwohnungsteuer einer Gemeinde vor dem Anmelden des Nebenwohnsitzes überschlagen
- Zwei Gemeinden mit unterschiedlichen Sätzen gegeneinander stellen
- Prüfen, ob der Höchstbetrag der doppelten Haushaltsführung die Steuer noch aufnimmt
- Die Steuer als Aufschlag auf die Kaltmiete sichtbar machen
- Ein angebrochenes Jahr mit Zuzug oder Wegzug anteilig rechnen
Rechenbeispiel
Eine Pendlerin mietet am Arbeitsort eine Zweitwohnung für 650 € Nettokaltmiete im Monat und meldet sie das ganze Jahr, also 12 Monate, als Nebenwohnung an. Die Jahresnettokaltmiete von … ist zugleich die Bemessungsgrundlage; bei einem Satz von 10 Prozent ergibt das … Zweitwohnungsteuer im Jahr oder … im Monat. Zusammen mit … Nebenkosten kostet die Wohnung … im Jahr, wovon die Steuer … ausmacht — rechnerisch eine Mieterhöhung von …. Weil die Wohnung beruflich veranlasst ist, zählen die Unterkunftskosten von … je Monat zur doppelten Haushaltsführung und bleiben unter dem Höchstbetrag von 1.000 € je Monat, sodass die volle Steuer von … als Werbungskosten wirkt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das … Ersparnis, die Steuer belastet netto also nur …. In einer Nachbargemeinde mit 15 Prozent wären es …, also … mehr.
Der Zweitwohnungsteuer Rechner ermittelt die kommunale Zweitwohnungsteuer aus der Nettokaltmiete und dem Steuersatz Ihrer Gemeinde und rechnet weiter: Er zeigt, wie hoch der Aufschlag auf die Miete tatsächlich ist und wie viel von der Steuer bei einer beruflich veranlassten Zweitwohnung über die doppelte Haushaltsführung wieder zurückkommt.
Was der Zweitwohnungsteuer Rechner berechnet
Die Rechnung selbst ist kurz: Bemessungsgrundlage mal Steuersatz. Die Feinheiten liegen in den Details. Die Bemessungsgrundlage ist die Jahresnettokaltmiete, anteilig gekürzt auf die Monate, in denen die Wohnung als Nebenwohnung gemeldet ist. Der Steuersatz kommt aus der Satzung. Dazu können eine Freigrenze und ein Mindestbetrag treten, die das Ergebnis nach unten oder oben verschieben.
Der Rechner weist die Steuer für das Jahr und je Monat aus, stellt sie neben Kaltmiete und Nebenkosten und drückt sie zusätzlich als Mieterhöhung aus, denn wirtschaftlich ist sie genau das. Ein Satz von zehn Prozent auf die Nettokaltmiete bedeutet, dass die Wohnung zehn Prozent mehr Kaltmiete kostet als im Mietvertrag steht.
Der zweite Teil betrifft die Einkommensteuer. Ist die Zweitwohnung beruflich veranlasst, gehören Miete, Nebenkosten und Zweitwohnungsteuer zu den Unterkunftskosten der doppelten Haushaltsführung und werden gemeinsam am monatlichen Höchstbetrag von 1.000 Euro gekappt. Der Rechner zeigt, wie viel Platz unter diesem Höchstbetrag noch für die Steuer bleibt, welcher Betrag darüber hinaus verloren geht und was der Abzug bei Ihrem Grenzsteuersatz wert ist.
Warum der Steuersatz eine Eingabe ist
Die Zweitwohnungsteuer ist keine Bundes- und keine Landessteuer. Sie ist eine örtliche Aufwandsteuer, die jede Gemeinde einführen kann und in ihrer eigenen Satzung regelt. Damit gibt es keinen einheitlichen Satz, den ein Rechner hinterlegen könnte, sondern mehrere hundert unterschiedliche Sätze in den Kommunen, die die Steuer überhaupt erheben.
Die Unterschiede sind erheblich. Große Universitäts- und Ballungsstädte liegen häufig im zweistelligen Bereich, viele mittlere Städte deutlich darunter, und ein großer Teil der Gemeinden erhebt die Steuer gar nicht. Auch die Bemessungsgrundlage variiert: Die Regel ist die Jahresnettokaltmiete, es gibt aber Satzungen, die nach Wohnfläche staffeln oder für Eigentümerwohnungen mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete arbeiten.
Deshalb tragen Sie hier drei Werte aus der Satzung selbst ein: den Steuersatz, eine etwaige Freigrenze für die Jahresnettokaltmiete und einen etwaigen Mindestbetrag. Die Satzung finden Sie im Ortsrecht der Gemeinde, meist als PDF im Bereich Steuern und Abgaben.
Die Bemessungsgrundlage: nur die kalte Miete
Bemessungsgrundlage ist fast immer die Nettokaltmiete, also die Grundmiete ohne Betriebskosten und ohne Heizkosten. Wer eine Warmmiete von 900 Euro zahlt, in der 150 Euro Nebenkosten stecken, gibt hier 750 Euro an, nicht 900. Ein Möblierungszuschlag zählt je nach Satzung mit oder nicht mit. Im Zweifel gibt der Steuerbescheid der Gemeinde Auskunft, welche Zahl sie angesetzt hat.
Für Eigentümer und für vom Arbeitgeber gestellte Wohnungen gibt es keine vertragliche Miete. Die Gemeinden setzen dann eine ortsübliche Vergleichsmiete an, meist abgeleitet aus dem Mietspiegel. Tragen Sie in diesem Fall die Vergleichsmiete ein.
Die Nebenkosten gehören im Rechner trotzdem in ein eigenes Feld. Sie fließen nicht in die Steuer ein, wohl aber in die Kostenübersicht und vor allem in die Berechnung des monatlichen Höchstbetrags bei der doppelten Haushaltsführung.
Freigrenze, Mindestbetrag und angebrochene Jahre
Manche Satzungen enthalten eine Freigrenze: Bleibt die Jahresnettokaltmiete darunter, wird keine Steuer erhoben. Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag. Wird sie um einen Euro überschritten, ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Der Rechner bildet das ab: unterhalb der Freigrenze null, oberhalb die volle Steuer.
Ein Mindestbetrag wirkt in die andere Richtung. Wo die Satzung ihn vorsieht, wird er auch dann fällig, wenn die prozentuale Rechnung weniger ergibt. Im Rechner wird er anteilig für die gehaltenen Monate angesetzt, so wie es die Gemeinden bei unterjähriger An- und Abmeldung handhaben.
Angebrochene Jahre sind der Normalfall bei Umzügen. Wer zum 1. Juni eine Nebenwohnung anmeldet, zahlt für sieben Monate. Stellen Sie das Feld für die Monate entsprechend ein. Bemessungsgrundlage und Steuer werden dann anteilig gerechnet, die Freigrenze aber weiterhin an der vollen Jahresnettokaltmiete gemessen, weil die Satzungen sie so formulieren.
Zweitwohnungsteuer und doppelte Haushaltsführung
Diesen Teil übersehen viele. Wer aus beruflichen Gründen einen zweiten Haushalt am Arbeitsort führt, kann die Unterkunftskosten als Werbungskosten abziehen, allerdings nur bis 1.000 Euro im Monat nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 EStG. In diesen Höchstbetrag fällt nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die Nebenkosten und, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, die Zweitwohnungsteuer.
Die Zweitwohnungsteuer konkurriert damit mit der Miete um denselben monatlichen Deckel. Der Rechner setzt die Reihenfolge deshalb so an, wie sie wirtschaftlich wirkt: Miete und Nebenkosten füllen den Höchstbetrag zuerst, und nur der Rest, der noch übrig bleibt, nimmt die Steuer auf.
Ist die Wohnung dagegen privat veranlasst, etwa als Ferienwohnung, Wochenendwohnung oder behaltene Studentenbude ohne beruflichen Anlass, ist nichts abziehbar. In diesem Fall setzen Sie das Feld für die berufliche Veranlassung auf nein, und der Rechner zeigt die volle Steuer als endgültige Belastung.
Wenn der Höchstbetrag die Steuer aufzehrt
Der Effekt ist in der Praxis deutlich. In teuren Städten liegen Kaltmiete und Nebenkosten einer kleinen Zweitwohnung häufig schon allein über dem monatlichen Höchstbetrag. Dann wirkt sich die Zweitwohnungsteuer steuerlich gar nicht mehr aus, weil der Abzug ohnehin gedeckelt war.
Umgekehrt gilt: Wer eine günstige Zweitwohnung hat, deren Miete samt Nebenkosten deutlich unter dem Höchstbetrag bleibt, bekommt die Zweitwohnungsteuer in voller Höhe angerechnet und spart darauf seinen Grenzsteuersatz. Bei 42 Prozent trägt das Finanzamt dann fast die Hälfte der kommunalen Steuer.
Ein Beispiel: 650 Euro Kaltmiete, 150 Euro Nebenkosten und ein Satz von 10 Prozent ergeben 780 Euro Zweitwohnungsteuer im Jahr, 65 Euro im Monat. Zusammen sind das 865 Euro Unterkunftskosten im Monat, also unter dem Höchstbetrag. Die Steuer ist voll abziehbar und spart bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 327,60 Euro. Bei 800 Euro Kaltmiete beträgt die Steuer 960 Euro im Jahr, die Unterkunftskosten steigen auf 1.030 Euro im Monat, und nur noch 600 Euro der Steuer wirken. Die Ersparnis sinkt auf 252 Euro.
Der Rechner zeigt diesen Unterschied an drei Zahlen: dem Betrag, der über dem Höchstbetrag liegt und verloren geht, dem Teil der Zweitwohnungsteuer, der noch wirkt, und der daraus folgenden Ersparnis. Die Nettobelastung am Ende ist die Zahl, die Sie tatsächlich trifft.
Was der Rechner nicht abbilden kann
Befreiungstatbestände stehen in der Satzung und sind sehr unterschiedlich geschnitten. Verheiratete und eingetragene Partner, die aus beruflichen Gründen getrennt wohnen, sind befreit, ebenso Bewohner von Pflegeeinrichtungen, Personen in Gemeinschaftsunterkünften und je nach Ort auch Studierende. Ob eine Befreiung greift, entscheidet die Gemeinde, nicht dieser Rechner.
Ebenso wenig abgebildet sind Satzungen, die nach Wohnfläche oder nach einer Staffel statt nach einem Prozentsatz rechnen, sowie Sonderregeln für Wohnungen, die nur einen Teil des Jahres bewohnbar sind. Und schließlich: Ob eine doppelte Haushaltsführung überhaupt anerkannt wird, hängt an eigenen Voraussetzungen, die hier nicht geprüft werden: eigener Hausstand am Lebensmittelpunkt, finanzielle Beteiligung an dessen Kosten und ein beruflicher Anlass für die Zweitwohnung.
Alle Ergebnisse sind eine Schätzung auf Basis Ihrer Eingaben und der Satzung, die Sie eingetragen haben. Maßgeblich ist der Bescheid Ihrer Gemeinde und, für den Abzug, das Finanzamt. Dies ist keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Über diesen Zweitwohnungsteuer Rechner
Nutzen Sie diesen Zweitwohnungsteuer Rechner, um sofort eine genaue Schätzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden für 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner an, um den nächsten Schritt zu planen.
Über diesen Zweitwohnungsteuer Rechner
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Tax year 2026
Häufig gestellte Fragen
Warum kennt der Rechner den Steuersatz meiner Gemeinde nicht?
Was ist die Bemessungsgrundlage?
Zahle ich die Steuer auch für ein halbes Jahr?
Kann ich die Zweitwohnungsteuer von der Steuer absetzen?
Warum bringt der Abzug bei hoher Miete nichts mehr?
Wer ist von der Zweitwohnungsteuer befreit?
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