Eigenwoningforfait berekenen Nederland

Uw eigenwoningforfait berekenen in een paar seconden

Wilt u het eigenwoningforfait berekenen voor uw aangifte inkomstenbelasting, dan hebt u maar twee gegevens nodig: de WOZ-waarde van uw woning en de hypotheekrente die u in het jaar hebt betaald. Met deze gratis rekentool ziet u meteen het eigenwoningforfait, het toegepaste tarief, het saldo eigen woning en een eventuele aftrek volgens de Wet Hillen. Zo weet u binnen enkele seconden welk bedrag bij uw belastbaar inkomen in box 1 wordt opgeteld of juist wordt afgetrokken.

De tool vertaalt een eenvoudig uitgangspunt van de Belastingdienst (het woongenot van een eigen woning is een vorm van inkomen) naar een concreet bedrag. Dat bedrag telt mee in uw aangifte en bepaalt samen met uw hypotheekrente hoeveel voordeel u overhoudt aan de eigen woning.

Wat het eigenwoningforfait is

Het eigenwoningforfait is een bijtelling in box 1 die staat tegenover de aftrek van uw hypotheekrente. De gedachte erachter is dat een eigen woning u woongenot oplevert dat de fiscus als inkomen beschouwt. In ruil daarvoor mag u de rente en bepaalde kosten van uw eigenwoningschuld aftrekken. Het forfait zelf is een percentage van de WOZ-waarde, de waarde die uw gemeente jaarlijks vaststelt en in de WOZ-beschikking aan u meedeelt.

Voor de meeste woningen is het forfait in 2026 gelijk aan 0,35 procent van de WOZ-waarde. Een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro levert dus een forfait op van 1.050 euro; bij 350.000 euro is dat 1.225 euro en bij 500.000 euro loopt het op tot 1.750 euro. Dit bedrag verhoogt uw belastbaar inkomen, terwijl de betaalde hypotheekrente uw inkomen juist verlaagt.

Hoe de staffel werkt

De berekening kent drie zones, die door de rekentool automatisch worden herkend aan de hand van uw WOZ-waarde.

• Onder de laagste grens. Voor woningen met een zeer lage WOZ-waarde geldt geen forfait. Onder de vrijstellingsgrens is het eigenwoningforfait nul, zodat er geen bijtelling plaatsvindt.
• De standaardzone. Ligt de WOZ-waarde boven de laagste grens maar onder de villagrens, dan is het forfait een vast percentage van de WOZ-waarde, in 2026 0,35 procent. Dit is de zone waar verreweg de meeste woningen in vallen.
• De villazone. Boven de villagrens geldt het villatarief. Dan bestaat het forfait uit een vast bedrag plus een hoger percentage over het deel van de WOZ-waarde dat boven die grens uitkomt. Dit hogere tarief zorgt ervoor dat dure woningen relatief zwaarder worden belast.

Doordat de tool de juiste zone kiest, hoeft u zelf niet te weten waar de grenzen precies liggen. U vult alleen de WOZ-waarde in en het bijbehorende tarief wordt automatisch toegepast.

Het villatarief in detail

Voor woningen boven de villagrens werkt het forfait progressief. Tot de villagrens wordt het forfait berekend met het gewone tarief, en over het meerdere geldt een hoger percentage. In de praktijk betekent dit dat het forfait bestaat uit een vast bedrag dat hoort bij de villagrens, vermeerderd met een percentage van 2,35 procent over het bedrag daarboven.

Een voorbeeld: bij een WOZ-waarde van 1.500.000 euro berekent de tool het vaste bedrag dat bij de villagrens hoort en telt daar het villatarief over de resterende 150.000 euro bij op. Zo komt het forfait uit op enkele duizenden euro's, aanzienlijk meer dan het geval zou zijn bij een lineaire toepassing van het gewone percentage. Wie een duurdere woning bezit, ziet dit terug in een hoger eigenwoningforfait en dus een hogere bijtelling.

Saldo eigen woning en de hypotheekrenteaftrek

Het eigenwoningforfait staat nooit op zichzelf. Het wordt in uw aangifte verrekend met de betaalde aftrekbare hypotheekrente. Het verschil noemen we het saldo eigen woning: uw betaalde rente min het forfait.

Betaalt u meer rente dan het forfait bedraagt, dan is het saldo negatief en levert het een aftrekpost op die uw belastbaar inkomen verlaagt. Dat is de situatie voor de meeste huishoudens met een lopende hypotheek. Bij een WOZ-waarde van 350.000 euro en 8.000 euro betaalde rente is het forfait 1.225 euro en blijft er 6.775 euro aan aftrekbaar saldo over. Het fiscale voordeel van dat saldo wordt in box 1 begrensd door het maximale aftrektarief eigen woning, dat de rekentool als parameter beheert.

De Wet Hillen bij weinig of geen hypotheek

Naarmate u meer aflost, daalt uw hypotheekrente en kan die onder het eigenwoningforfait zakken. Zonder aanvullende regeling zou u dan per saldo belasting betalen over het forfait, terwijl u juist netjes hebt afgelost. Om dat te voorkomen bestaat de Wet Hillen, formeel de aftrek wegens geen of lage eigenwoningschuld.

Is uw betaalde rente lager dan het forfait, dan krijgt u een extra aftrek over het verschil. Deze aftrek wordt sinds 2019 in stappen afgebouwd en bedraagt in 2026 nog 71,867 procent van het verschil tussen het forfait en de rente. De rekentool controleert automatisch of de rente onder het forfait ligt en berekent in dat geval de Wet Hillen-aftrek. Zo ziet u direct wat het effect is als uw hypotheek grotendeels of volledig is afgelost.

Een concreet rekenvoorbeeld

Neem een woning met een WOZ-waarde van 350.000 euro en een in het jaar betaalde hypotheekrente van 8.000 euro.

• Eigenwoningforfait: 0,35 procent van 350.000 euro is 1.225 euro.
• Saldo eigen woning: 8.000 euro rente min 1.225 euro forfait is 6.775 euro aftrekbaar.
• Wet Hillen: omdat de rente hoger is dan het forfait, is er geen Hillen-aftrek.

Stel dat dezelfde woning grotendeels is afgelost en er nog maar 500 euro rente wordt betaald. Dan is het forfait nog steeds 1.225 euro, maar de rente is lager. Het saldo eigen woning wordt negatief in de andere richting, en de Wet Hillen zorgt voor een aftrek van 71,867 procent van het verschil van 725 euro, oftewel ruim 520 euro. Zo betaalt u niet de volle belasting over het forfait.

Veelgemaakte fouten

Een paar aandachtspunten voorkomen een verkeerde uitkomst.

• De verkeerde WOZ-waarde gebruiken. Neem de WOZ-waarde uit de beschikking die hoort bij het belastingjaar. Voor de aangifte over een jaar geldt doorgaans de WOZ-waarde met een vastgestelde peildatum; gebruik de waarde die de Belastingdienst voor dat jaar hanteert.
• De aflossing verwarren met de rente. Vul alleen de betaalde rente in, niet uw volledige maandlast. Aflossing telt niet mee voor de hypotheekrenteaftrek.
• De Wet Hillen vergeten. Wie veel heeft afgelost, denkt soms onterecht dat het forfait volledig belast wordt. De rekentool laat zien dat de Wet Hillen dan een aanzienlijk deel compenseert.
• Het forfait los zien van de rente. Het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek horen bij elkaar. Kijk altijd naar het saldo eigen woning om het werkelijke effect op uw aangifte te beoordelen.

Waar u rekening mee moet houden

De rekentool geeft een helder en snel beeld van het eigenwoningforfait, maar rust op algemene regels en de waarden die u invult. Uw werkelijke aanslag hangt ook af van uw overige inkomen, uw fiscale partner met wie u het saldo eigen woning mag verdelen, andere aftrekposten en de exacte tarieven in box 1. Twee huishoudens met dezelfde WOZ-waarde kunnen daardoor een verschillend belastingeffect ervaren.

De grenzen, het forfaitpercentage, het villatarief en de Wet Hillen-aftrek worden in deze tool als parameter beheerd en jaarlijks geactualiseerd op basis van de gegevens van de Belastingdienst. Zo blijft de uitkomst actueel en verifieerbaar. Laat de WOZ-waarde en de rente variëren om te zien hoe gevoelig het forfait en het saldo zijn, en bevestig elke beslissing over uw aangifte met de Belastingdienst of een fiscaal adviseur.

Deze informatie is algemeen van aard en vormt geen fiscaal advies.

Over deze tool: eigenwoningforfait berekenen

Eigenwoningforfait berekenen: gebruik deze tool voor een directe, nauwkeurige schatting. De cijfers volgen de officiële richtlijnen en worden bijgewerkt voor 2026. Pas de velden aan je situatie aan of bekijk al onze rekenmachines om je volgende stap te plannen.