Leegwaarderatio verhuurde woning berekenen Nederland

Een verhuurde woning is voor de eigenaar minder waard dan een leeg pand, omdat de huurder huurbescherming geniet en het pand niet vrij te verkopen is. De Belastingdienst erkent dat met de leegwaarderatio in box 3, en deze tool rekent uit welk deel van de WOZ-waarde daadwerkelijk wordt aangegeven.

Leegwaarderatio van een verhuurde woning berekenen

Wie een woning verhuurt en die in box 3 aangeeft, hoeft niet de volledige WOZ-waarde op te geven. Een verhuurde woning is voor de eigenaar minder waard dan een leeg pand, omdat de huurder huurbescherming geniet en de woning niet vrij te verkopen is. De Belastingdienst brengt dat waardedrukkende effect in rekening via de leegwaarderatio. Deze tool berekent op basis van de WOZ-waarde en de kale jaarhuur welk deel van de WOZ-waarde je daadwerkelijk in box 3 aangeeft en hoe groot de waardevermindering is.

Het doel is om een lastige fiscale regel om te zetten in een concreet bedrag. In plaats van te gokken welk percentage van toepassing is, krijg je meteen de huur/WOZ-verhouding, de bijbehorende ratio en de fiscale waarde die je in je aangifte gebruikt.

Wat de leegwaarderatio betekent

De leegwaarderatio is een kortingspercentage op de WOZ-waarde van een verhuurde woning. De gedachte is dat een woning met een zittende huurder minder opbrengt dan diezelfde woning leeg en vrij van huur. Een koper die een verhuurd pand overneemt, betaalt daar doorgaans minder voor, want hij kan het pand niet meteen zelf gebruiken of verkopen. Die lagere marktwaarde vertaalt de wetgever naar een ratio waarmee je de WOZ-waarde verlaagt.

De ratio ligt tussen ongeveer 73 en 100 procent. Hoe sterker de huur de waarde drukt, hoe lager de ratio. Een lage huur ten opzichte van de WOZ-waarde wijst op een sterke huurbescherming en een groot waardedrukkend effect, waardoor de ratio laag uitvalt. Een hoge huur wijst op een woning die dicht bij de vrije marktwaarde wordt verhuurd, waardoor de ratio richting honderd procent gaat.

De huur/WOZ-verhouding als basis

De berekening begint met de verhouding tussen de kale jaarhuur en de WOZ-waarde. Je deelt de jaarhuur exclusief servicekosten door de WOZ-waarde en drukt dat uit als percentage. Dit percentage bepaalt in welke band van de tabel je valt. Elke band hoort bij een vaste leegwaarderatio.

Belangrijk is dat je alleen de kale huur gebruikt. Servicekosten, stookkosten en vergoedingen voor meubilair horen er niet bij, want die staan los van de waarde van de woning zelf. Ontvang je de huur per maand, reken die dan eerst om naar een jaarbedrag door met twaalf te vermenigvuldigen. Een correcte kale jaarhuur is bepalend, want een klein verschil in de verhouding kan je in een andere band en dus een andere ratio brengen.

Van ratio naar fiscale waarde

Zodra de leegwaarderatio bekend is, vermenigvuldig je de WOZ-waarde met die ratio. Het resultaat is de fiscale waarde die je in box 3 opgeeft. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de fiscale waarde is de waardevermindering: het bedrag dat je door de verhuur niet hoeft mee te tellen in je vermogen.

Een voorbeeld maakt het concreet. Bij een WOZ-waarde van 300.000 euro en een kale jaarhuur van 10.500 euro is de huur/WOZ-verhouding 3,5 procent. Daar hoort een leegwaarderatio van 90 procent bij. De fiscale waarde komt daarmee op 270.000 euro en de waardevermindering op 30.000 euro. Je geeft dus 270.000 euro aan in box 3 in plaats van de volle WOZ-waarde.

Tijdelijke en gelieerde verhuur

Niet elke verhuur geeft recht op een verlaagde ratio. Sinds 2023 geldt de leegwaarderatio niet meer bij tijdelijke huurcontracten en bij verhuur aan gelieerde partijen. Verhuur je bijvoorbeeld aan een familielid tegen een lage huur, of loopt het contract voor een korte, afgebakende periode, dan tel je de volledige WOZ-waarde in box 3.

De reden hiervoor is dat deze vormen van verhuur minder waardedruk geven of gevoelig zijn voor constructies waarmee de fiscale waarde kunstmatig laag werd gehouden. In de tool kies je daarom het type verhuur. Bij reguliere, doorlopende verhuur past de tool de tabel toe. Bij tijdelijke of gelieerde verhuur zet de tool de ratio op honderd procent, zodat de uitkomst overeenkomt met de huidige regels.

Waarom de fiscale waarde ertoe doet

De fiscale waarde bepaalt hoeveel van je verhuurde woning meetelt in box 3. Een lagere fiscale waarde betekent een lager vermogen in box 3 en dus een lagere grondslag voor de vermogensbelasting. Voor beleggers met een of meer verhuurde woningen kan het verschil tussen de WOZ-waarde en de fiscale waarde aanzienlijk oplopen.

Tegelijk is het belangrijk om de waarde correct vast te stellen. Een te lage fiscale waarde leidt tot een te lage aangifte en kan tot correcties leiden. Een te hoge waarde betekent dat je onnodig belasting betaalt. De leegwaarderatio zorgt voor een evenwichtige waardering die recht doet aan de verhuurde staat van de woning, mits je de juiste huur en het juiste type verhuur invult.

Voor wie is deze tool bedoeld

• Particuliere beleggers die een of meer woningen verhuren en de box 3-waarde willen bepalen
• Eigenaren die een woning erven of overnemen met een zittende huurder
• Verhuurders die de huur aanpassen en willen zien wat dat doet met de fiscale waarde
• Iedereen die de aangifte inkomstenbelasting voorbereidt en een verhuurde woning bezit

Waar je op moet letten

Het gaat om een schatting op basis van de officiële tabel en de regels voor 2026. De tabel en de regels rond tijdelijke en gelieerde verhuur worden door de wetgever vastgesteld en kunnen veranderen. De tool werkt met actuele waarden, maar houdt geen rekening met elk bijzonder geval, zoals gedeeld eigendom of erfpacht.

Let vooral op twee dingen. Gebruik de kale jaarhuur zonder servicekosten, want een verkeerde huur verandert de verhouding en daarmee de ratio. En kies het juiste type verhuur, omdat tijdelijke en gelieerde verhuur de ratio helemaal laten vervallen. Twijfel je over je situatie, controleer de uitkomst dan bij een fiscaal adviseur voordat je hem in de aangifte gebruikt.

Hoe haal je er het meeste uit

Vul eerst de actuele WOZ-waarde in van de peildatum die voor je aangifte geldt en daarna de werkelijke kale jaarhuur. Kijk vervolgens welke ratio erbij hoort en hoe groot de waardevermindering is. Speel eventueel met de huur om te zien hoe gevoelig de fiscale waarde is voor de huurhoogte, want net over een bandgrens kan de ratio verspringen.

Gebruik de uitkomst als startpunt voor je aangifte en om het rendement op je verhuurde woning te beoordelen. Combineer de fiscale waarde met een berekening van je box 3-belasting om te zien wat de woning netto oplevert en hoeveel belasting je erover betaalt.

Dit is algemene informatie om te plannen en te vergelijken en vormt geen financieel advies.

Over deze tool: leegwaarderatio berekenen

Leegwaarderatio berekenen: gebruik deze tool voor een directe, nauwkeurige schatting. De cijfers volgen de officiële richtlijnen en worden bijgewerkt voor 2026. Pas de velden aan je situatie aan of bekijk al onze rekenmachines om je volgende stap te plannen.