Calculateur du ratio de couverture de la dette France

Ce que fait le calculateur DSCR

Un bien de rapport gagne-t-il assez pour payer son propre prêt ? Le calculateur divise le résultat net d’exploitation annuel par le service annuel de la dette et renvoie le ratio de couverture, ainsi que l’excédent de trésorerie qui reste une fois le prêt payé. Vous savez ainsi, vous comme le prêteur, si le loyer porte le crédit ou s’il faut le compléter avec d’autres revenus.

Le DSCR est très utilisé dans l’investissement immobilier et le crédit commercial. Il n’utilise aucune règle fiscale ni hypothèse propre à un marché : le même calcul vaut pour un appartement dans un pays et un immeuble de bureaux dans un autre, dans n’importe quelle devise.

Comment fonctionne le ratio

Le résultat net d’exploitation, l’argent après les charges courantes mais avant le financement, se place au numérateur. Le service annuel de la dette, capital et intérêts de l’année, se place au dénominateur. Le rapport des deux est le ratio de couverture.

À 1,0, le revenu égale exactement les remboursements. Au-dessus, le bien produit plus qu’il ne doit, et l’excédent vous reste chaque année. En dessous, le revenu ne suffit pas et le manque doit venir d’ailleurs, le plus souvent de votre épargne ou de votre salaire.

Les deux chiffres étant annuels, le ratio mesure seulement si le revenu du bien suffit à assurer la dette, indépendamment du prix payé ou des attentes sur la valeur.

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Un ratio de 1,4 signifie que le revenu couvre la dette 1,4 fois, avec un coussin de 40 %. Ce coussin protège quand un locataire part, qu’une chaudière lâche ou que les taux montent : plus il est grand, plus le bien absorbe de chocs avant de vous coûter de l’argent.

Le ratio donne une proportion ; l’excédent de trésorerie donne la somme. Un bien peut afficher un bon ratio et ne laisser qu’un petit excédent si les montants sont modestes ; lisez les deux ensemble.

Nettement au-dessus de 1,0, le bien s’autofinance avec une marge confortable, ce que veulent la plupart des prêteurs et investisseurs. Entre 1,0 et 1,2 environ, il couvre le prêt avec peu de marge, et une hausse de coûts ou un mois de vacance peut le faire basculer dans le rouge. En dessous de 1,0, il dépend d’argent extérieur pour tenir.

Pourquoi les prêteurs y tiennent

Pour un crédit d’investissement ou commercial, le prêteur prête sur le revenu du bien, et le DSCR mesure ce revenu face à la charge de remboursement. La plupart fixent un minimum, souvent autour de 1,20 à 1,25, et refusent un prêt qui ferait passer le ratio en dessous.

Ce seuil protège les deux parties. Le prêteur continue d’être remboursé même si les loyers baissent ou les charges montent. Vous évitez un prêt si lourd qu’un mauvais trimestre transforme l’investissement en perte mensuelle. Calculer le ratio avant de déposer votre dossier montre si l’affaire passera et de combien il faudrait réduire le montant du prêt ou le prix.

Améliorer un ratio faible

Un loyer plus élevé ou des charges plus faibles relèvent directement le numérateur ; réduire des frais de gestion ou une prime d’assurance améliore aussitôt le ratio. Un apport plus important réduit le prêt et les remboursements. Une durée plus longue étale le même capital sur plus d’années, réduit le remboursement annuel et relève le ratio, mais coûte plus d’intérêts au total. Enfin, payer moins cher pour le même revenu améliore tous les ratios à la fois ; les investisseurs disciplinés laissent le DSCR requis fixer leur prix maximal.

Ajustez les deux entrées pour voir l’apport supplémentaire ou la baisse de prix nécessaires pour atteindre le seuil d’un prêteur.

Le DSCR et les autres mesures

Le DSCR teste le revenu contre la dette et rien d’autre. Le taux de capitalisation indique le rendement sur la valeur du bien sans tenir compte du financement. Le rendement cash-on-cash montre ce que rapporte l’argent que vous avez investi. Le résultat net d’exploitation seul montre la capacité du bien à générer des revenus avant tout prêt.

Ensemble, ces mesures indiquent si le bien est bien évalué, s’il rapporte un rendement correct et s’il peut supporter la dette prévue. Un bien peut être bon sur l’une et faible sur l’autre.

Testez une affaire avant de vous engager, exigez une marge au-dessus de 1,0 plutôt que de compter sur des loyers optimistes, et servez-vous du ratio pour fixer le prêt et le prix les plus élevés que le revenu peut réellement soutenir.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil financier.

À propos de ce calculateur DSCR

Utilisez ce calculateur DSCR pour obtenir immédiatement une estimation fondée sur les chiffres que vous saisissez. Ajustez les champs ci-dessus selon votre situation, ou parcourez tous nos calculateurs pour planifier la suite.