Calculateur de taxe sur les logements vacants

Un logement laissé vide plus d'un an, hors cas d'exonération, peut être soumis à une taxe sur les logements vacants dont le taux augmente avec la durée de vacance et dépend de la zone où se situe le bien. Ce calculateur applique ces règles pour estimer le montant dû.

Ce que fait le calculateur de taxe sur les logements vacants

Un appartement vide n'est pas seulement un manque à gagner : dans une grande partie du territoire, il coûte une taxe annuelle spécifique. Deux dispositifs coexistent, avec des seuils, des taux et des bénéficiaires différents, et beaucoup de propriétaires découvrent le second en recevant l'avis.

Ce calculateur les distingue. Vous indiquez le régime applicable à votre commune, la valeur locative cadastrale du logement et sa durée de vacance, et il affiche la taxe due cette année, le taux appliqué, l'année d'imposition en cours et ce que coûterait une année de vacance supplémentaire.

Il s'adresse aux propriétaires d'un logement inoccupé, aux héritiers en cours d'indivision, et à ceux qui hésitent entre remettre un bien en location et le laisser vide en attendant de vendre.

Deux taxes, pas une

La confusion entre TLV et THLV est la première source d'erreur. Ce sont deux impositions distinctes, et l'une exclut l'autre.

• La TLV, taxe annuelle sur les logements vacants, s'applique de plein droit dans les communes classées en zone tendue par décret. Elle est perçue par l'État. Ses taux sont fixés par la loi, avec un taux de première année et un taux majoré ensuite.
• La THLV, taxe d'habitation sur les logements vacants, ne concerne que les communes hors zonage TLV qui l'ont votée. Elle est perçue par la commune ou l'intercommunalité, et son taux est celui que la collectivité a décidé.

La durée de vacance exigée n'est pas la même non plus : la TLV se déclenche plus tôt que la THLV. Le calculateur vous demande donc à la fois le régime et le nombre d'années de vacance, et vous dit combien d'années vous séparent encore de l'imposition si vous n'y êtes pas encore.

L'assiette : la valeur locative cadastrale

Les deux taxes reposent sur la même base : la valeur locative cadastrale du logement, c'est-à-dire le loyer théorique annuel que l'administration lui attribue. C'est la même notion qui sert d'assiette à la taxe foncière.

Vous la trouvez sur votre avis de taxe foncière. Attention à ne pas confondre la valeur locative brute avec la base d'imposition de la taxe foncière, qui est réduite d'un abattement de moitié pour tenir compte des frais. Pour la taxe sur les logements vacants, c'est la valeur locative qui est retenue.

Cette valeur est revalorisée chaque année, en fonction notamment de l'évolution des prix. La taxe progresse donc mécaniquement, même quand les taux ne bougent pas.

Le taux qui double

Le mécanisme central de la TLV tient en une phrase : le taux de la première année d'imposition est nettement inférieur à celui des années suivantes.

L'objectif est explicite : le premier avis alerte, le second sanctionne. Un propriétaire qui laisse traîner une remise en location voit donc la facture doubler d'une année sur l'autre, sur une assiette elle-même revalorisée.

Le graphique du calculateur affiche côte à côte le montant de la première année et celui des années suivantes. C'est souvent cette comparaison, plus que le montant lui-même, qui déclenche la décision de louer.

Pour la THLV, il n'y a pas de progression légale : le taux voté par la commune s'applique chaque année de la même façon. C'est pourquoi le formulaire vous demande de le saisir.

Les cas d'exonération

La taxe vise la vacance volontaire. La loi écarte donc plusieurs situations, à condition de pouvoir les justifier :

• le logement mis en vente ou en location au prix du marché qui ne trouve ni preneur ni acquéreur ;
• le logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année ;
• le logement nécessitant des travaux importants pour être habitable, dont le montant dépasse le quart de la valeur du bien ;
• le local qui n'est pas à usage d'habitation, et la résidence secondaire meublée, qui relève d'une autre taxe.

Conservez systématiquement les preuves : mandat de vente, annonces, devis de travaux, quittances. En cas de contrôle, c'est au propriétaire d'établir que la vacance lui échappe.

Cas concret

Prenons un appartement dont la valeur locative cadastrale est de 4 000 €, situé dans une commune en zone tendue et vide depuis deux ans au 1er janvier. Il en est à sa deuxième année d'imposition : le taux majoré s'applique, et la taxe atteint 1 360 €.

Le même logement, s'il en était à sa première année d'imposition, aurait supporté 680 €. Une année de vacance de plus coûte donc ici 680 € supplémentaires, sans compter la revalorisation de la valeur locative.

Placé dans une commune hors zone tendue ayant voté la THLV à 22 %, le même bien supporterait 880 € par an, dès la troisième année de vacance et sans progression.

Sortir de la taxe : les options concrètes

La taxe est conçue pour être évitée, et il existe plusieurs façons d'en sortir. Toutes supposent d'agir avant le 1er janvier, date à laquelle la situation s'apprécie.

Louer, même brièvement. Une occupation continue de plus de quatre-vingt-dix jours au cours de l'année fait sortir le logement de la vacance. Un bail meublé de courte durée, une location à un étudiant sur l'année universitaire ou une occupation par un proche à titre gratuit suffisent, à condition que l'occupation soit réelle et démontrable.

Meubler et déclarer en résidence secondaire. Un logement meublé n'est pas vacant : il relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Le calcul est différent, et dans certaines communes il peut être plus favorable, dans d'autres, notamment celles qui ont voté une majoration, il l'est nettement moins. La comparaison mérite d'être faite commune par commune.

Faire jouer une exonération. La vacance indépendante de votre volonté est expressément exclue du champ. Un logement mis en vente ou en location au prix du marché, sans trouver preneur, n'est pas taxable, pas plus qu'un logement dont l'état exige des travaux dépassant le quart de sa valeur. Ces situations se prouvent : mandat signé, annonces datées, devis d'entreprise.

Contester par voie de réclamation. Si l'avis vous paraît injustifié, une réclamation reste possible, assortie le cas échéant d'une demande de sursis de paiement. Le dépôt d'une réclamation ne dispense toutefois pas de payer dans l'intervalle.

Dans tous les cas, tenez à jour la déclaration d'occupation de vos biens sur votre espace personnel. C'est elle qui déclenche ou éteint l'imposition, et une déclaration oubliée produit un avis que rien ne justifie, sanction financière à la clé.

Erreurs fréquentes

• Confondre logement vacant et résidence secondaire. Le meublé relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, pas de la TLV.
• Prendre la base de la taxe foncière au lieu de la valeur locative. L'abattement de moitié ne s'applique pas ici.
• Compter la vacance en date à date. La situation s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition.
• Négliger la déclaration d'occupation. Elle est obligatoire et son absence est sanctionnée par une amende par local.

Un dernier point : la taxe est due pour chaque logement vacant. Un propriétaire de plusieurs biens vides reçoit autant d'avis, sans plafond global. Sur un petit patrimoine locatif mal occupé, l'addition devient rapidement supérieure au coût d'une remise en état.

À propos de cet outil : taxe sur les logements vacants

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