Calculateur de revenus fonciers France

Ce que fait le calculateur de revenus fonciers

Déclarer des loyers issus d'un bien loué nu suppose un choix de régime fiscal qui a des conséquences directes sur l'impôt : le micro-foncier, forfaitaire et simple, ou le régime réel, plus fin mais plus exigeant. Le calculateur de revenus fonciers met les deux face à face : il calcule la base imposable dans chaque régime et désigne la plus favorable.

L'outil aide le bailleur à décider s'il a intérêt à opter pour le réel, à vérifier son éligibilité au micro-foncier et à comprendre pourquoi, selon le niveau de ses charges, l'un ou l'autre régime réduit davantage sa base imposable.

Comment ça marche

Le calcul repose sur deux logiques distinctes.

• Micro-foncier. La base imposable est simplement le loyer diminué d'un abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement est censé couvrir l'ensemble de vos charges, que vous n'avez pas à détailler. Le régime n'est ouvert que sous un seuil de loyers.
• Régime réel. La base imposable est le loyer diminué de vos charges réelles : travaux déductibles, intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion. Si les charges dépassent les loyers, la base devient négative et forme un déficit foncier.

Le calculateur compare les deux bases et retient la plus basse, car c'est elle qui minimise l'imposition. Il tient également compte du seuil : au-delà, le micro-foncier n'est plus disponible et le réel s'impose.

Micro-foncier ou réel : le rôle des charges

La comparaison se joue sur un seuil simple : 30 % de vos loyers. Tant que vos charges réelles restent inférieures à cet abattement forfaitaire, le micro-foncier est plus avantageux, car il déduit forfaitairement plus que ce que vous supportez réellement. Dès que vos charges dépassent 30 % des loyers (situation fréquente lors de travaux ou avec un emprunt en cours) le régime réel prend l'avantage.

Le calculateur de revenus fonciers rend cette bascule visible immédiatement. En ajustant le montant des charges, vous voyez la base au réel passer au-dessus ou en dessous de la base micro, ce qui matérialise le point d'équilibre entre les deux régimes.

Le seuil du micro-foncier

L'accès au micro-foncier est conditionné à un plafond de loyers bruts annuels, fixé à 15 000 € dans le cas général. En dessous, vous avez le choix entre les deux régimes ; au-dessus, le régime réel devient obligatoire, quel que soit le niveau de vos charges.

Dans le calculateur, ce seuil est un paramètre modifiable. Lorsque vos loyers le dépassent, l'outil bascule automatiquement sur le réel et retient sa base, même si un abattement forfaitaire théorique aurait donné un chiffre plus bas. Cette règle évite de surestimer un avantage micro auquel vous n'avez, en réalité, pas droit.

L'option pour le réel : un engagement à peser

Opter pour le régime réel n'est pas anodin. Lorsqu'elle est volontaire (c'est-à-dire en dessous du seuil) l'option engage généralement pour plusieurs années. Elle suppose aussi de tenir le détail de vos charges et de conserver les justificatifs.

• Beaucoup de charges ou de travaux : le réel réduit fortement la base, voire crée un déficit foncier reportable.
• Peu de charges, bien payé : le micro-foncier et son abattement de 30 % restent souvent plus simples et plus favorables.
• Situation qui évolue : anticipez, car l'option pour le réel vous lie pour un temps ; le calculateur aide à projeter l'effet sur plusieurs configurations.

Un cas concret

Prenons 12 000 € de loyers annuels et 4 000 € de charges déductibles, sous le seuil de 15 000 €. Au micro-foncier, l'abattement de 30 % (soit 3 600 €) laisse une base de 8 400 €. Au régime réel, la déduction des 4 000 € de charges donne une base de 8 000 €. Le réel est ici légèrement plus favorable, car les charges (4 000 €) dépassent l'abattement forfaitaire (3 600 €).

Réduisez les charges à 1 500 € en gardant les mêmes loyers et l'équilibre s'inverse : le régime réel remonte à 10 500 € de base, tandis que le micro-foncier reste à 8 400 €. Le micro redevient alors nettement gagnant. Le calculateur affiche ce basculement instantanément.

Quelles charges déductibles au régime réel ?

Le régime réel n'a d'intérêt que si vous connaissez les charges réellement déductibles. Toutes les dépenses n'entrent pas dans le calcul, et confondre les deux fausse la comparaison avec le micro-foncier.

• Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration d'un logement loué nu sont déductibles ; les travaux de construction ou d'agrandissement ne le sont pas.
• Les intérêts d'emprunt et les frais de dossier associés sont déductibles.
• La taxe foncière, les primes d'assurance, les frais de gestion et de gérance ainsi que certaines provisions de copropriété sont également admis.

Ce sont ces charges que vous additionnez pour renseigner le calculateur. Plus elles sont élevées par rapport aux loyers, plus le régime réel creuse l'écart avec l'abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier.

Impôt et prélèvements sociaux sur les loyers

La base imposable calculée n'est pas l'impôt final. Les revenus fonciers nets, qu'ils viennent du micro-foncier ou du réel, s'ajoutent à vos autres revenus et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, puis aux prélèvements sociaux. Deux foyers ayant la même base imposable peuvent donc payer des montants très différents selon leur tranche marginale.

Le calculateur s'arrête volontairement à la base imposable, car c'est à ce stade que se joue le choix entre micro-foncier et réel. Pour connaître l'impôt réellement dû, appliquez ensuite votre tranche marginale et le taux des prélèvements sociaux à la base retenue.

Erreurs fréquentes

Le choix du régime des revenus fonciers donne lieu à plusieurs approximations coûteuses.

• Choisir le micro par simplicité malgré des charges élevées. Au-dessus de 30 % de charges, le forfait fait perdre de la déduction.
• Oublier le seuil. Au-delà du plafond de loyers, le micro-foncier n'est plus une option.
• Confondre charges déductibles et non déductibles. Toutes les dépenses n'entrent pas dans le calcul du réel.
• Ignorer le déficit foncier. Un réel négatif peut réduire l'impôt au-delà des seuls revenus fonciers, ce que le micro ne permet jamais.

À garder à l'esprit

Le calculateur donne une comparaison fiable des deux régimes à partir des montants que vous saisissez, mais il raisonne sur la base imposable, avant application du barème de l'impôt et des prélèvements sociaux. L'éligibilité de chaque charge au régime réel et la durée d'engagement de l'option relèvent de votre situation précise.

Avant d'opter pour un régime ou de remplir votre déclaration, confirmez le seuil applicable, la nature de vos charges et vos obligations auprès de l'administration ou d'un professionnel.

Ces informations sont d'ordre général et ne constituent pas un conseil financier.

À propos de cet outil : revenus fonciers

Revenus fonciers : utilisez cet outil pour obtenir une estimation précise immédiate. Les chiffres suivent les règles officielles (service-public.fr) et sont mis à jour pour 2026. Ajustez les champs ci-dessus selon votre situation, ou parcourez tous nos calculateurs pour planifier la suite.