Droits de mutation (DMTO) par département

Les droits de mutation à titre onéreux représentent l’essentiel des frais d’acquisition d’un logement ancien, et leur taux varie selon le département.

Ce que fait ce calculateur

Les droits de mutation représentent l'essentiel des frais d'acquisition d'un logement ancien. On les cite souvent comme un chiffre unique, autour de 7 % ou 8 % du prix, ce qui est doublement faux : le taux réel est plus proche de 5,8 % ou 6,3 %, et il dépend du département.

Ce calculateur applique le taux effectivement voté par chaque département, distingue le régime de l'ancien de celui du neuf soumis à la TVA, et tient compte de l'exemption dont bénéficient les primo-accédants ainsi que des réductions facultatives que certains départements ont votées. Il détaille les trois composantes du prélèvement pour que le total ne soit pas un chiffre opaque.

Une hausse votée par la plupart des départements, mais pas par tous

Jusqu'en 2025, le taux départemental était plafonné à 4,50 %, et presque tous les départements appliquaient ce maximum. La loi de finances pour 2025 a ouvert la possibilité, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, de le porter jusqu'à 5,00 %.

La majorité des départements a saisi cette possibilité. Une dizaine ne l'a pas fait et reste à 4,50 %. L'Indre applique un taux inférieur encore. Résultat : à prix identique, l'écart de droits entre deux départements voisins peut atteindre plusieurs milliers d'euros. Sur un achat de 250 000 €, la différence entre 4,50 % et 5,00 % dépasse 1 280 €.

Les trois composantes du prélèvement

Le calcul n'est pas une simple multiplication par un taux unique.

• Le droit départemental s'applique au prix de vente et constitue la part principale.
• La taxe communale additionnelle s'applique elle aussi au prix, à un taux fixe pour l'ensemble du territoire.
• Le prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement revient à l'État. Il ne porte pas sur le prix mais sur le seul droit départemental, ce qui explique pourquoi le taux global n'est pas la simple somme des deux premiers.

C'est de cet empilement que viennent les taux souvent cités : 4,50 % + 1,20 % + 2,37 % du droit départemental donnent 5,807 % ; 5,00 % + 1,20 % + 2,37 % du droit départemental donnent 6,319 %.

L'exemption des primo-accédants

Le texte qui autorise la hausse en exclut expressément la première acquisition d'une résidence principale. Un primo-accédant paie donc le taux d'avant la hausse, où qu'il achète. Le calculateur applique cette règle dès que la case correspondante est cochée : le taux retenu passe à la valeur non majorée du département.

Les réductions facultatives des départements

Deux articles du code général des impôts permettent en outre à un département de voter un taux réduit pour certaines acquisitions, en dessous même du taux historique.

• La première propriété (article 1594 F septies) : l'acquéreur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes et s'engage à occuper le logement comme résidence principale, de manière continue, pendant au moins cinq ans. Au 1er juin 2026, seule la Savoie a voté cette réduction, à 4,00 %.
• La vente par lots (article 1594 F sexies) : un logement occupé est vendu dans le cadre d'une vente par lots qui ouvre le droit de préemption du locataire, et l'acquéreur s'engage à le louer pendant au moins six ans. Au 1er juin 2026, seules les Hautes-Pyrénées l'ont votée, à 3,80 %.

Choisissez la réduction qui vous concerne dans les options avancées. Le calculateur ne l'applique que dans un département qui l'a votée et affiche l'économie obtenue ; pour une première propriété, il retient en outre le taux non majoré. Ailleurs, l'économie affichée reste nulle. La délibération du département peut préciser le champ de la mesure : faites confirmer son application par le notaire.

Neuf ou ancien : deux régimes sans rapport

Une vente soumise à la TVA (un logement neuf, une vente en l'état futur d'achèvement) sort du régime des droits de mutation. Elle supporte une taxe de publicité foncière au taux réduit, majorée d'un prélèvement pour frais d'assiette lui aussi réduit, et échappe à la taxe communale additionnelle.

Le taux global tombe alors autour de 0,715 % du prix, ce qui explique la formule commerciale des « frais de notaire réduits ». L'économie est réelle sur les droits, mais elle ne dit rien du prix au mètre carré, généralement plus élevé dans le neuf, ni de la TVA déjà incluse dans le prix affiché.

Un cas concret

Un appartement ancien acheté 250 000 € à Paris, par un acquéreur qui n'est pas primo-accédant. Le département applique 5,00 %, soit 12 500 € de droit départemental. La taxe communale ajoute 3 000 €. Le prélèvement pour frais d'assiette, calculé sur les 12 500 € et non sur le prix, ajoute 296,25 €. Total : 15 796,25 €, soit 6,319 % du prix.

Le même achat par un primo-accédant est taxé à 4,50 % : 11 250 € de droit départemental, 3 000 € de taxe communale et 266,63 € de frais d'assiette, soit 14 516,63 €, 5,807 % du prix et près de 1 280 € d'économie.

En Savoie, l'acquéreur d'une première propriété qu'il occupera cinq ans comme résidence principale paie 4,00 % : sur 250 000 €, 10 000 € de droit départemental, 3 000 € de taxe communale et 237 € de frais d'assiette, soit 13 237 €, près de 1 280 € de moins qu'au taux non majoré.

Ce que le calcul ne couvre pas

Les droits de mutation ne sont pas l'intégralité des frais d'acte. S'y ajoutent les émoluments du notaire, calculés selon un barème dégressif, la contribution de sécurité immobilière et les débours avancés pour le compte du client. Pour une estimation complète des frais d'acquisition, il faut additionner ces éléments aux droits calculés ici.

Certaines opérations bénéficient par ailleurs de régimes particuliers : acquisition par un marchand de biens avec engagement de revendre, immeuble destiné à la location sociale, ou encore biens ruraux. Ces cas sortent du champ du calculateur, de même que l'abattement sur l'assiette que l'article 1594 F ter permet aux départements d'accorder, voté par le Calvados, et les réductions de taxe communale votées par quelques communes.

Vérifier le taux de son département

Le taux applicable est celui en vigueur à la date de l'acte authentique, pas à la signature du compromis. Entre les deux, plusieurs mois s'écoulent souvent, et un conseil départemental peut avoir délibéré entre-temps.

Trois sources permettent de le confirmer. L'administration fiscale publie, à destination des notaires, une table nationale mise à jour à chaque changement, qui liste chaque département avec son taux voté, le taux applicable aux primo-accédants et les réductions facultatives. Le site du conseil départemental publie la délibération elle-même, avec sa date d'effet. Le notaire chargé de la vente, enfin, applique le taux qu'il a l'obligation de vérifier.

En cas de délibération prenant effet en cours d'année, les actes signés avant la date d'effet restent soumis à l'ancien taux. Sur un achat de plusieurs centaines de milliers d'euros, avancer ou reculer une signature de quelques jours peut représenter plus de mille euros.

À garder à l'esprit

Les taux départementaux sont ceux de la table publiée par l'administration fiscale à destination des notaires. Un conseil départemental peut modifier son taux en cours d'année ; c'est le taux en vigueur à la date de l'acte qui compte, non celui de la promesse de vente.

Si votre département n'apparaît pas dans la liste, le calculateur applique le taux national de référence plutôt que de renvoyer un montant nul. Faites confirmer le chiffre exact par le notaire chargé de la vente avant de fixer votre plan de financement.

Ces informations sont d'ordre général et ne constituent pas un conseil financier.

À propos de cet outil : droits de mutation par département

Droits de mutation par département : utilisez cet outil pour obtenir une estimation précise immédiate. Les chiffres suivent les règles officielles (service-public.fr) et sont mis à jour pour 2026. Ajustez les champs ci-dessus selon votre situation, ou parcourez tous nos calculateurs pour planifier la suite.