Micro-foncier ou régime réel : comparateur

Un propriétaire qui loue un bien vide choisit entre deux régimes pour ses revenus fonciers : le micro-foncier, forfaitaire et automatique, ou le régime réel, qui impose de déclarer chaque charge mais ouvre droit à la déduction d'un déficit. Ce comparateur chiffre les deux options sur votre situation pour déterminer laquelle réduit le plus votre impôt.

Ce que fait ce comparateur

Un propriétaire qui loue un logement nu doit choisir entre deux façons d'être imposé. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire, sans justificatif ; le régime réel déduit les charges effectivement supportées. Le premier est plus simple, le second souvent plus favorable, mais pas toujours, et l'écart peut atteindre plusieurs milliers d'euros.

Ce comparateur calcule l'imposition sous les deux régimes à partir des mêmes données, en appliquant les règles particulières du régime réel : ordre d'imputation des intérêts d'emprunt, plafond du déficit imputable sur le revenu global, report du reste. Il indique enfin ce que le meilleur choix fait gagner.

Le micro-foncier et son plafond

Le micro-foncier réduit les loyers d'un abattement forfaitaire censé représenter les charges. Le solde est ajouté au revenu imposable et supporte l'impôt sur le revenu au taux marginal du foyer, ainsi que les prélèvements sociaux.

Sa simplicité a un prix : aucune charge réelle n'est déductible. Un bailleur dont les charges dépassent l'abattement paie donc plus d'impôt qu'il ne le devrait. Et le régime disparaît complètement au-delà d'un plafond de recettes : au-dessus, le régime réel s'impose sans option.

Le comparateur traite ce plafond comme une condition d'accès. Lorsque les loyers le dépassent, il n'affiche pas une imposition micro-foncier théorique : il indique que le régime n'est pas disponible et ramène le gain de choix à zéro, parce qu'il n'y a plus de choix.

Le régime réel et l'ordre d'imputation

Le régime réel déduit les charges effectives, mais pas dans n'importe quel ordre. La séquence est imposée et elle change tout.

• Les intérêts d'emprunt d'abord, et uniquement sur les loyers. S'ils les dépassent, l'excédent devient un déficit reportable sur les revenus fonciers futurs. Il ne réduit jamais le revenu global de l'année.
• Les autres charges ensuite: travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion, provisions de copropriété. Si elles excèdent ce qui reste, elles créent un déficit imputable sur le revenu global.
• Le plafond enfin. Cette imputation sur le revenu global est bornée. Au-delà, l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.

Cet ordre explique pourquoi deux bailleurs aux charges totales identiques peuvent obtenir des économies d'impôt très différentes selon la répartition entre intérêts et travaux.

Un cas concret

Un appartement rapporte 12 000 € de loyers annuels. Le propriétaire supporte 3 000 € de charges courantes et 2 500 € d'intérêts d'emprunt, et son foyer se situe dans la tranche marginale à 30 %.

En micro-foncier, l'abattement ramène la base à 8 400 €. Avec les prélèvements sociaux, l'imposition atteint environ 3 965 €.

Au régime réel, les 5 500 € de charges sont intégralement déduits : la base tombe à 6 500 € et l'imposition à 3 068 €. Le régime réel fait donc économiser près de 900 € par an, soit 2 700 € sur les trois années d'engagement.

Ajoutez 12 000 € de travaux et le calcul bascule : le résultat foncier devient négatif, une partie du déficit s'impute sur le revenu global et l'imposition devient une économie d'impôt. Le comparateur affiche alors une imposition négative au régime réel, ce qui traduit exactement cette situation.

Le déficit foncier, avantage principal du régime réel

Le déficit foncier est le seul mécanisme qui permet de réduire à la fois les revenus fonciers et le revenu global. C'est pourquoi les programmes de travaux importants sont presque toujours conduits au régime réel.

Deux limites encadrent l'avantage. La première est le plafond d'imputation annuel : ce qui dépasse ne disparaît pas mais attend les années suivantes. La seconde est le traitement séparé des intérêts, qui ne réduisent jamais le revenu global.

Le comparateur affiche ces deux montants sur des lignes distinctes (la part imputée cette année et la part reportée) parce que c'est cette répartition, et non le total des charges, qui détermine l'économie immédiate.

L'engagement de trois ans

Opter pour le régime réel n'est pas une décision annuelle. L'option engage pour trois années, pendant lesquelles le retour au micro-foncier est fermé. Le micro-foncier, lui, s'applique de plein droit tant que les conditions sont réunies.

La comparaison doit donc porter sur la période, pas sur l'exercice. Un bailleur qui réalise de gros travaux la première année et n'aura plus de charges les deux suivantes peut payer, au total, davantage qu'en restant au micro-foncier. Simulez les trois années avant de choisir.

Ce que le comparateur ne modélise pas

Trois éléments restent hors du calcul. L'amortissement n'existe pas en location nue : il relève de la location meublée, régie par d'autres règles. Les dispositifs de défiscalisation: réductions d'impôt pour investissement locatif, se superposent au régime choisi sans en modifier la mécanique. Enfin, la condition de location attachée à l'imputation du déficit sur le revenu global suppose de continuer à louer le bien pendant une durée minimale, à défaut de quoi l'avantage peut être remis en cause.

Et si le logement était loué meublé ?

La comparaison de ce calculateur porte sur la location nue. Louer meublé change de catégorie fiscale : les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux, avec deux régimes propres.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire nettement plus généreux que celui du micro-foncier, sous un plafond de recettes lui aussi plus élevé pour une location de longue durée. Le régime réel BIC permet en outre d'amortir le bien et le mobilier, une déduction qui n'existe pas en location nue et qui efface souvent toute imposition pendant des années.

Le revers est réel : obligations comptables, statut de loueur en meublé à déclarer, et régime des plus-values différent à la revente. Le meublé n'est donc pas un simple réglage fiscal du même investissement.

Si le logement peut être loué dans les deux formes, faites la comparaison avant de choisir le régime : l'écart entre location nue au réel et location meublée au réel dépasse souvent celui entre micro-foncier et réel.

À garder à l'esprit

Le taux marginal que vous saisissez est déterminant : plus il est élevé, plus la déduction des charges rapporte. Prenez le taux de la tranche dans laquelle se situe la dernière part de vos revenus, pas votre taux moyen d'imposition.

Vérifiez enfin la nature des charges que vous déduisez. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont en principe déductibles ; ceux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne le sont pas. Une charge non déductible retenue dans la simulation fausse la comparaison dans le sens du régime réel.

Ces informations sont d'ordre général et ne constituent pas un conseil financier.

À propos de cet outil : micro-foncier ou régime réel

Micro-foncier ou régime réel : utilisez cet outil pour obtenir une estimation précise immédiate. Les chiffres suivent les règles officielles (service-public.fr) et sont mis à jour pour 2026. Ajustez les champs ci-dessus selon votre situation, ou parcourez tous nos calculateurs pour planifier la suite.