Calculateur de prime d’État et droits à prêt du PEL

Un plan d'épargne logement ouvert avant 2018 peut encore donner droit à une prime d'État au moment où le prêt épargne-logement est utilisé, mais les règles diffèrent selon l'année d'ouverture du plan. Ce calculateur de la prime d'État PEL détermine le montant auquel votre plan ouvre droit.

À quoi sert encore un PEL

Le plan d'épargne logement a beaucoup changé. Longtemps produit d'épargne réglementé doublé d'une prime publique, il est devenu, pour les générations récentes, un simple compte rémunéré assorti d'un droit à emprunter. Comprendre ce que vaut un PEL suppose donc de savoir de quelle génération il relève, car les règles ne sont pas les mêmes selon la date d'ouverture.

Cet outil répond à deux questions distinctes mais liées : combien de prime d'État votre plan peut-il encore rapporter, et quel prêt vos droits acquis permettent-ils de financer.

Ce que fait le calculateur

À partir de vos versements, de la durée de détention et du taux de rémunération du plan, le calculateur estime les intérêts acquis, puis en déduit :

• la prime d'État, fraction plafonnée des intérêts, nulle pour les plans les plus récents ;
• les droits à prêt, égaux aux intérêts acquis ;
• l'enveloppe d'intérêts, obtenue en multipliant les droits par le coefficient de conversion réglementaire ;
• le montant maximal du prêt que cette enveloppe finance à la durée et au taux retenus, dans la limite du plafond légal ;
• la mensualité correspondante.

Si votre relevé de compte indique le montant exact des intérêts acquis, le champ prévu dans les options avancées permet de l'imposer au calcul plutôt que de le laisser l'estimer.

Trois générations de PEL, trois régimes

Les plans ouverts avant mars 2011

Ce sont les plus favorables. La prime d'État était versée à la clôture du plan, que le titulaire mobilise ou non un prêt épargne logement. Ces plans bénéficient également des taux de rémunération les plus élevés, hérités d'une période de taux longs bien supérieurs aux niveaux actuels.

Les plans ouverts de mars 2011 à décembre 2017

La prime existe toujours, au même taux et avec le même plafond, mais elle devient conditionnelle : elle n'est versée que si un prêt épargne logement est effectivement souscrit. Un titulaire qui se contente de clôturer son plan pour récupérer son épargne perd donc la prime, ce qui change complètement l'arbitrage.

Les plans ouverts depuis janvier 2018

Ces plans ne donnent plus droit à aucune prime d'État. Ils conservent leurs droits à prêt et leur rémunération, mais celle-ci est désormais fiscalisée dès la première année, alors que les plans antérieurs bénéficiaient d'une exonération d'impôt sur le revenu pendant les douze premières années.

La mécanique des droits à prêt

C'est le point le moins intuitif du dispositif, et celui que la plupart des présentations expliquent mal. Les droits à prêt ne sont pas le montant que vous pouvez emprunter. Ce sont les intérêts que votre plan a produits.

La règle est la suivante : ces droits, multipliés par un coefficient de conversion fixé par la réglementation, donnent le total d'intérêts que vous êtes autorisé à payer sur le prêt épargne logement. La banque cherche ensuite quel capital, remboursé au taux de prêt de votre génération de PEL et sur la durée que vous choisissez, produit exactement ce total d'intérêts.

Il en découle une conséquence pratique importante : plus la durée du prêt est courte, plus le capital finançable est élevé, puisque chaque euro emprunté coûte alors moins d'intérêts. Et quel que soit le résultat, le prêt reste plafonné par la réglementation.

Exemple chiffré

Un titulaire dispose de 2 000 euros d'intérêts acquis sur un PEL ouvert en 2015, et son projet ne relève pas du critère de performance énergétique.

• Prime d'État : 40 % de 2 000 euros, soit 800 euros, sous le plafond de 1 000 euros. Elle ne sera versée que si le prêt est souscrit.
• Droits à prêt : 2 000 euros.
• Enveloppe d'intérêts : 2 000 × 2,5 = 5 000 euros.
• Sur douze ans à 3,2 %, cette enveloppe finance un prêt d'environ 24 300 euros, pour une mensualité voisine de 204 euros.

Si les intérêts acquis atteignaient 3 000 euros, la prime serait plafonnée à 1 000 euros, sauf projet à performance énergétique élevée, auquel cas le plafond majoré permettrait de percevoir les 1 200 euros calculés.

Ce que le PEL vaut aujourd'hui

Un PEL ancien reste souvent un actif à conserver : sa rémunération contractuelle, figée à l'ouverture, dépasse fréquemment celle des livrets réglementés, et le droit à prêt qui lui est attaché constitue une option gratuite. Un PEL récent, en revanche, se juge comme n'importe quel placement bancaire : par son taux net après impôt et prélèvements sociaux, comparé aux alternatives.

La question du prêt mérite d'être posée séparément. Un prêt épargne logement n'est intéressant que si son taux, fixé à l'ouverture du plan, est inférieur aux conditions de marché au moment du projet. Quand les taux immobiliers baissent, un vieux prêt épargne logement à 4 % ne présente plus aucun intérêt, même avec la prime à la clé.

La fiscalité des intérêts, l'autre différence entre générations

Le sort de la prime d'État n'est pas la seule chose qui change avec la date d'ouverture : la fiscalité des intérêts suit elle aussi trois régimes distincts, et l'écart pèse souvent plus lourd que la prime elle-même.

Les plans ouverts avant 2018 bénéficiaient d'une exonération d'impôt sur le revenu pendant les douze premières années. Seuls les prélèvements sociaux étaient dus, prélevés chaque année sur les intérêts inscrits. Passé le douzième anniversaire, les intérêts deviennent imposables.

Les plans ouverts depuis 2018 sont fiscalisés dès la première année : les intérêts supportent le prélèvement forfaitaire unique, impôt sur le revenu compris, ou le barème sur option. Un PEL récent affiché à 2 % délivre donc nettement moins de 2 % nets.

Les prélèvements sociaux sont dus dans tous les cas, chaque année, sur les intérêts crédités. Ils ne dépendent ni de la génération ni d'un éventuel retrait.

Cette différence explique une asymétrie d'arbitrage. Un vieux PEL rémunéré à 2,5 % et encore dans sa période d'exonération sert un rendement net difficile à égaler ailleurs sans risque : le conserver est presque toujours le bon choix, même si l'on ne compte pas emprunter. Un PEL ouvert récemment se juge, lui, comme n'importe quel placement bancaire fiscalisé, et se compare directement à un compte à terme ou à un fonds monétaire, dont la disponibilité est bien meilleure.

Le droit à prêt reste dans les deux cas une option gratuite, à évaluer le jour du projet immobilier.

Limites du calcul

L'estimation des intérêts acquis suppose une capitalisation mensuelle régulière ; les banques appliquent en réalité un calcul par quinzaine, ce qui produit de très légers écarts. Les versements au-delà du plafond réglementaire du plan sont ignorés, comme dans la réalité.

L'outil ne modélise pas la cession de droits à prêt par un membre de la famille, qui peut augmenter fortement l'enveloppe disponible, ni la fiscalité des intérêts, qui dépend elle aussi de la génération du plan. Il ne se prononce pas non plus sur l'opportunité du prêt : c'est une comparaison de taux à mener au moment du projet.

À propos de cet outil : prime d'État PEL

Prime d'État PEL : utilisez cet outil pour obtenir une estimation précise immédiate. Les chiffres suivent les règles officielles et sont mis à jour pour 2026. Ajustez les champs ci-dessus selon votre situation, ou parcourez tous nos calculateurs pour planifier la suite.