Calculateur de gain de renégociation de prêt

Le gain réel d’une renégociation de prêt dépend du capital restant dû, de la durée restante, de l’indemnité de remboursement anticipé et des frais du nouveau dossier.

Ce que fait ce calculateur

Une baisse de taux annoncée dans la presse ne dit rien de ce qu'une renégociation rapporterait sur votre prêt. Le gain dépend du capital qui reste dû, de la durée restante, de l'indemnité que la banque réclamera et des frais du nouveau dossier. Ces quatre éléments se compensent souvent au point d'annuler l'intérêt de l'opération.

Ce calculateur les additionne honnêtement. Il recalcule la mensualité aux deux taux, chiffre l'indemnité de remboursement anticipé selon les deux plafonds légaux, ajoute les frais, tient compte du changement d'assurance et affiche le gain net. Lorsque celui-ci est négatif, il l'affiche négatif.

L'indemnité de remboursement anticipé et son double plafond

Rembourser un crédit immobilier par anticipation permet à la banque de réclamer une indemnité. La loi la borne par deux valeurs, et c'est la plus faible qui s'applique : un pourcentage du capital restant dû, ou un nombre de mois d'intérêts sur ce capital au taux du contrat.

Lequel des deux plafonds s'impose dépend du taux du prêt d'origine. Sur un prêt ancien à taux élevé, le pourcentage du capital est le plus bas et devient la limite. Sur un prêt récent à taux modéré, ce sont les mois d'intérêts qui plafonnent. Le calculateur retient automatiquement le plus faible des deux : afficher la mauvaise valeur peut surestimer le coût de l'opération de plusieurs milliers d'euros.

Deux cas dispensent d'indemnité : la vente du bien à la suite d'un changement de lieu d'activité professionnelle, la cessation forcée d'activité ou le décès de l'emprunteur ou de son conjoint. Une renégociation auprès de la banque d'origine, par simple avenant, n'en génère pas non plus, mettez alors ce montant à zéro dans la simulation.

Le seuil de l'usure, catégorie par catégorie

Un prêt ne peut pas être consenti à n'importe quel taux. La Banque de France publie chaque trimestre un seuil de l'usure, exprimé en taux annuel effectif global, au-delà duquel le prêt est illégal.

Ce seuil n'est pas unique. Pour un crédit immobilier à taux fixe, il diffère selon la durée : une catégorie pour les prêts de moins de dix ans, une autre de dix à vingt ans, une troisième à partir de vingt ans. Les prêts à taux variable et les prêts relais ont leurs propres seuils, plus élevés.

Le calculateur choisit la catégorie d'après la durée restante et compare le taux annuel effectif global de la nouvelle offre à ce seuil précis. Il calcule ce taux comme le veut la définition : le rendement qui égalise les flux, assurance et frais de dossier compris, et non le seul taux nominal affiché par la banque.

Un cas concret

Un emprunteur doit encore 150 000 € sur quinze ans, à 3,80 %. Une banque lui propose 3,10 % avec 1 000 € de frais de dossier, et une nouvelle assurance à 25 € au lieu de 35 €.

La mensualité passe de 1 094,56 € à 1 043,10 €. Sur les quinze années restantes, les intérêts baissent de 9 262 €. L'assurance fait gagner 1 800 € de plus.

En face, l'indemnité de remboursement anticipé s'élève à 2 850 € (six mois d'intérêts, inférieurs aux 4 500 € que représenteraient 3 % du capital) auxquels s'ajoutent 1 000 € de frais. Le coût total atteint 3 850 € et le gain net s'établit à 7 212 €.

Réduisez l'écart de taux à un dixième de point et le calcul s'inverse : les intérêts économisés ne couvrent plus les frais, et le gain net devient négatif de plus de 2 500 €.

L'assurance emprunteur, gain souvent plus sûr

L'économie d'assurance mérite d'être regardée séparément. Depuis la généralisation de la résiliation à tout moment, un emprunteur peut changer d'assurance sans renégocier son taux, et sans indemnité. Sur un contrat souscrit il y a plusieurs années, l'écart de cotisation atteint fréquemment plusieurs dizaines d'euros par mois.

Le calculateur isole cette ligne pour que vous puissiez la lire seule. Si le gain net repose entièrement sur l'assurance, il est plus simple et moins coûteux de ne changer que l'assurance.

Ce qui n'entre pas dans le calcul

Trois éléments restent hors du chiffrage. Le coût d'opportunité de la mensualité économisée : conserver la même mensualité pour raccourcir la durée rapporte davantage que l'encaisser. Les frais de mainlevée d'hypothèque, s'il y en a, qui s'ajoutent aux frais de garantie du nouveau prêt. Enfin la modularité du nouveau contrat, dont la valeur ne se chiffre pas mais qui compte sur quinze ans.

Le bon moment pour renégocier

Trois conditions se cumulent rarement, et c'est leur rencontre qui fait une opération rentable.

Être dans le premier tiers du prêt. Un crédit amortissable concentre ses intérêts au début : c'est là qu'une baisse de taux agit sur une masse importante. Passé la moitié de la durée, la mensualité est majoritairement du capital et l'économie devient marginale.

Un capital restant élevé. L'économie est proportionnelle au capital sur lequel elle joue. En dessous de quelques dizaines de milliers d'euros, les frais fixes du dossier absorbent l'essentiel du gain.

Un écart de taux significatif. L'usage évoque souvent un point de différence, mais aucun seuil n'est universel : le calculateur tranche à partir de vos chiffres, ce qu'aucune règle générale ne peut faire.

Un dernier réflexe : commencez par consulter votre banque actuelle. Un avenant coûte moins cher qu'un rachat, puisqu'il n'entraîne ni indemnité de remboursement anticipé ni frais de garantie, et la menace d'un départ chez un concurrent constitue le meilleur argument de négociation.

À garder à l'esprit

Le calculateur suppose une durée restante inchangée. Un rachat qui allonge la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total : le gain affiché ne serait alors plus comparable, car les deux prêts ne seraient plus de même durée.

Demandez à la banque le tableau d'amortissement complet et le taux annuel effectif global de son offre plutôt que le seul taux nominal. Comparez ce taux à celui que le calculateur reconstitue : un écart important signale des frais que l'offre commerciale n'a pas mis en avant.

Ces informations sont d'ordre général et ne constituent pas un conseil financier.

À propos de cet outil : renégociation de prêt immobilier

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