Per ogni euro tuo investito in un immobile, quanta liquidit\u00e0 ricevi ogni anno? Il calcolatore divide il flusso di cassa annuo ante imposte, ci\u00f2 che resta dopo tutti i costi di gestione e la rata del mutuo, per il capitale che hai investito. Il risultato si legge come il tasso di un conto di risparmio, solo che il conto \u00e8 un immobile finanziato con un mutuo.<\/p>\n
La formula \u00e8 volutamente semplice: non presume tassi di mercato n\u00e9 regole fiscali, quindi il dato \u00e8 confrontabile tra citt\u00e0 e valute.<\/p>\n
rendimento cash-on-cash = flusso di cassa annuo \u00f7 capitale investito \u00d7 100<\/p>\n
Il flusso di cassa annuo \u00e8 l’affitto incassato meno commissioni di gestione, assicurazione, manutenzione, spese condominiali e la rata completa del mutuo, interessi e capitale. Il capitale investito \u00e8 ci\u00f2 che hai finanziato tu: anticipo, notaio, commissioni bancarie, lavori necessari prima di affittare. Il mutuo \u00e8 escluso, perch\u00e9 la metrica misura il rendimento del tuo capitale.<\/p>\n
Con 100.000 investiti e 8.000 di flusso di cassa annuo il rendimento \u00e8 dell’8 %. Raddoppiando entrambi la percentuale non cambia.<\/p>\n
Il cap rate divide il reddito netto per il valore dell’immobile e ignora come \u00e8 stato finanziato: descrive l’immobile. Il rendimento cash-on-cash divide il flusso di cassa dopo la rata per il tuo capitale: descrive la tua posizione.<\/p>\n
Due investitori comprano immobili identici, uno in contanti e uno con mutuo. Il cap rate \u00e8 lo stesso. Ma chi usa il mutuo investe molto meno denaro proprio. Se l’affitto copre comodamente la rata, la leva porta il rendimento cash-on-cash ben sopra il cap rate. Con un mutuo caro o affitti bassi pu\u00f2 scendere sotto, o diventare negativo.<\/p>\n
Costruisci un flusso di cassa realistico. L’errore pi\u00f9 comune \u00e8 l’ottimismo: usare l’affitto lordo, dimenticare lo sfitto, sottostimare la manutenzione. Prevedi settimane di immobile vuoto, una riserva per la manutenzione e le commissioni di gestione anche se oggi gestisci da solo.<\/p>\n
Poi conta tutto il capitale investito: imposte sull’acquisto, notaio, istruttoria, perizie e lavori per rendere l’immobile affittabile. Ometterli abbellisce il rendimento e porta a pagare troppo.<\/p>\n
Con i due numeri puoi ordinare pi\u00f9 immobili sulla stessa base in pochi minuti e approfondire solo quelli che superano la tua soglia.<\/p>\n
Dipende da mercato, tassi e rivalutazione attesa. In molti mercati maturi il 6-10 % \u00e8 considerato sano per un affitto finanziato. In una citt\u00e0 in forte crescita si pu\u00f2 accettare il 3-4 %, contando sulla rivalutazione. In un mercato fermo serve un rendimento di cassa pi\u00f9 alto, perch\u00e9 \u00e8 quasi tutto ci\u00f2 che guadagnerai.<\/p>\n
Confrontalo con le alternative: se un immobile rende il 4 % e un deposito senza rischio paga quasi lo stesso, impegno, scarsa liquidit\u00e0 e rischio vanno giustificati da rivalutazione o da un piano per migliorare il flusso di cassa.<\/p>\n
La metrica guarda solo un anno di flusso di cassa. Non considera rivalutazione, capitale accumulato rimborsando il mutuo o fiscalit\u00e0 su redditi e plusvalenze.<\/p>\n
\u00c8 anche una fotografia: affitti, costi e tassi dei mutui cambiano. Usala come primo passo dell’analisi, insieme a cap rate, rendimento totale e valutazione del rischio.<\/p>\n
Rendimento cash on cash: usa questo strumento per ottenere subito una stima basata sui dati che inserisci. Modifica i campi in base alla tua situazione oppure sfoglia tutti i nostri calcolatori<\/a> per pianificare il passo successivo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Calcola il rendimento cash-on-cash di un immobile: il flusso di cassa annuo diviso per il capitale che hai investito davvero.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_gspb_post_css":""},"ftk_country":[141],"ftk_category":[20],"class_list":["post-714112","ftk_tool","type-ftk_tool","status-publish","hentry","ftk_country-it-property","ftk_category-property"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/it\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool\/714112","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/it\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool"}],"about":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/ftk_tool"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=714112"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=714112"}],"wp:term":[{"taxonomy":"ftk_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/it\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_country?post=714112"},{"taxonomy":"ftk_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/it\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_category?post=714112"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}