Un bien de rapport gagne-t-il assez pour payer son propre pr\u00eat ? Le calculateur divise le r\u00e9sultat net d’exploitation annuel par le service annuel de la dette et renvoie le ratio de couverture, ainsi que l’exc\u00e9dent de tr\u00e9sorerie qui reste une fois le pr\u00eat pay\u00e9. Vous savez ainsi, vous comme le pr\u00eateur, si le loyer porte le cr\u00e9dit ou s’il faut le compl\u00e9ter avec d’autres revenus.<\/p>\n
Le DSCR est tr\u00e8s utilis\u00e9 dans l’investissement immobilier et le cr\u00e9dit commercial. Il n’utilise aucune r\u00e8gle fiscale ni hypoth\u00e8se propre \u00e0 un march\u00e9 : le m\u00eame calcul vaut pour un appartement dans un pays et un immeuble de bureaux dans un autre, dans n’importe quelle devise.<\/p>\n
Le r\u00e9sultat net d’exploitation, l’argent apr\u00e8s les charges courantes mais avant le financement, se place au num\u00e9rateur. Le service annuel de la dette, capital et int\u00e9r\u00eats de l’ann\u00e9e, se place au d\u00e9nominateur. Le rapport des deux est le ratio de couverture.<\/p>\n
\u00c0 1,0, le revenu \u00e9gale exactement les remboursements. Au-dessus, le bien produit plus qu’il ne doit, et l’exc\u00e9dent vous reste chaque ann\u00e9e. En dessous, le revenu ne suffit pas et le manque doit venir d’ailleurs, le plus souvent de votre \u00e9pargne ou de votre salaire.<\/p>\n
Les deux chiffres \u00e9tant annuels, le ratio mesure seulement si le revenu du bien suffit \u00e0 assurer la dette, ind\u00e9pendamment du prix pay\u00e9 ou des attentes sur la valeur.<\/p>\n
Un ratio de 1,4 signifie que le revenu couvre la dette 1,4 fois, avec un coussin de 40 %. Ce coussin prot\u00e8ge quand un locataire part, qu’une chaudi\u00e8re l\u00e2che ou que les taux montent : plus il est grand, plus le bien absorbe de chocs avant de vous co\u00fbter de l’argent.<\/p>\n
Le ratio donne une proportion ; l’exc\u00e9dent de tr\u00e9sorerie donne la somme. Un bien peut afficher un bon ratio et ne laisser qu’un petit exc\u00e9dent si les montants sont modestes ; lisez les deux ensemble.<\/p>\n
Nettement au-dessus de 1,0, le bien s’autofinance avec une marge confortable, ce que veulent la plupart des pr\u00eateurs et investisseurs. Entre 1,0 et 1,2 environ, il couvre le pr\u00eat avec peu de marge, et une hausse de co\u00fbts ou un mois de vacance peut le faire basculer dans le rouge. En dessous de 1,0, il d\u00e9pend d’argent ext\u00e9rieur pour tenir.<\/p>\n
Pour un cr\u00e9dit d’investissement ou commercial, le pr\u00eateur pr\u00eate sur le revenu du bien, et le DSCR mesure ce revenu face \u00e0 la charge de remboursement. La plupart fixent un minimum, souvent autour de 1,20 \u00e0 1,25, et refusent un pr\u00eat qui ferait passer le ratio en dessous.<\/p>\n
Ce seuil prot\u00e8ge les deux parties. Le pr\u00eateur continue d’\u00eatre rembours\u00e9 m\u00eame si les loyers baissent ou les charges montent. Vous \u00e9vitez un pr\u00eat si lourd qu’un mauvais trimestre transforme l’investissement en perte mensuelle. Calculer le ratio avant de d\u00e9poser votre dossier montre si l’affaire passera et de combien il faudrait r\u00e9duire le montant du pr\u00eat ou le prix.<\/p>\n
Un loyer plus \u00e9lev\u00e9 ou des charges plus faibles rel\u00e8vent directement le num\u00e9rateur ; r\u00e9duire des frais de gestion ou une prime d’assurance am\u00e9liore aussit\u00f4t le ratio. Un apport plus important r\u00e9duit le pr\u00eat et les remboursements. Une dur\u00e9e plus longue \u00e9tale le m\u00eame capital sur plus d’ann\u00e9es, r\u00e9duit le remboursement annuel et rel\u00e8ve le ratio, mais co\u00fbte plus d’int\u00e9r\u00eats au total. Enfin, payer moins cher pour le m\u00eame revenu am\u00e9liore tous les ratios \u00e0 la fois ; les investisseurs disciplin\u00e9s laissent le DSCR requis fixer leur prix maximal.<\/p>\n
Ajustez les deux entr\u00e9es pour voir l’apport suppl\u00e9mentaire ou la baisse de prix n\u00e9cessaires pour atteindre le seuil d’un pr\u00eateur.<\/p>\n
Le DSCR teste le revenu contre la dette et rien d’autre. Le taux de capitalisation indique le rendement sur la valeur du bien sans tenir compte du financement. Le rendement cash-on-cash montre ce que rapporte l’argent que vous avez investi. Le r\u00e9sultat net d’exploitation seul montre la capacit\u00e9 du bien \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des revenus avant tout pr\u00eat.<\/p>\n
Ensemble, ces mesures indiquent si le bien est bien \u00e9valu\u00e9, s’il rapporte un rendement correct et s’il peut supporter la dette pr\u00e9vue. Un bien peut \u00eatre bon sur l’une et faible sur l’autre.<\/p>\n
Testez une affaire avant de vous engager, exigez une marge au-dessus de 1,0 plut\u00f4t que de compter sur des loyers optimistes, et servez-vous du ratio pour fixer le pr\u00eat et le prix les plus \u00e9lev\u00e9s que le revenu peut r\u00e9ellement soutenir.<\/p>\n
Cet article est une information g\u00e9n\u00e9rale et ne constitue pas un conseil financier.<\/em><\/p>\n Utilisez ce calculateur DSCR pour obtenir imm\u00e9diatement une estimation fond\u00e9e sur les chiffres que vous saisissez. Ajustez les champs ci-dessus selon votre situation, ou parcourez tous nos calculateurs<\/a> pour planifier la suite.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ce calculateur DSCR indique combien de fois le r\u00e9sultat net d’exploitation d’un bien couvre ses remboursements annuels, et l’exc\u00e9dent de tr\u00e9sorerie restant.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_gspb_post_css":""},"ftk_country":[121],"ftk_category":[20],"class_list":["post-714116","ftk_tool","type-ftk_tool","status-publish","hentry","ftk_country-fr-property","ftk_category-property"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool\/714116","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool"}],"about":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/ftk_tool"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=714116"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=714116"}],"wp:term":[{"taxonomy":"ftk_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_country?post=714116"},{"taxonomy":"ftk_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_category?post=714116"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\u00c0 propos de ce calculateur DSCR<\/h2>\n