Pour chaque unit\u00e9 de votre propre argent plac\u00e9e dans un bien, combien de tr\u00e9sorerie celui-ci vous rend-il chaque ann\u00e9e ? Le rendement cash-on-cash prend le cash-flow annuel avant imp\u00f4t, ce qui reste une fois que les loyers ont couvert toutes les charges et toutes les mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit, et le divise par le capital que vous avez investi pour acqu\u00e9rir le bien. Le r\u00e9sultat se lit comme le taux d’un livret d’\u00e9pargne appliqu\u00e9 \u00e0 un bien locatif financ\u00e9 \u00e0 cr\u00e9dit.<\/p>\n
Le calcul fonctionne dans tout pays et toute devise. Aucun taux de march\u00e9 n’est suppos\u00e9 et aucune fiscalit\u00e9 n’est int\u00e9gr\u00e9e, ce qui rend le chiffre comparable d’une ville ou d’une devise \u00e0 l’autre.<\/p>\n
rendement cash-on-cash = cash-flow annuel \u00f7 capital investi \u00d7 100<\/p>\n
Le cash-flow annuel correspond aux loyers per\u00e7us, moins les frais de gestion et de location, l’assurance, l’entretien, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 et la mensualit\u00e9 compl\u00e8te du cr\u00e9dit, int\u00e9r\u00eats et capital compris. Le capital investi est la somme que vous avez financ\u00e9e vous-m\u00eame : le plus souvent l’apport, les frais d’acquisition comme les frais de notaire et de dossier, et les travaux pay\u00e9s avant la mise en location. L’argent emprunt\u00e9 est exclu, car la mesure isole le rendement de vos fonds propres.<\/p>\n
Si vous investissez 100 000 et que le bien produit 8 000 de cash-flow dans l’ann\u00e9e, le rendement est de 8 %. Doublez le cash-flow et l’investissement, le pourcentage reste le m\u00eame.<\/p>\n
Le rendement cash-on-cash et le taux de capitalisation sont souvent confondus. Le taux de capitalisation divise le revenu net d’exploitation par la valeur du bien et ignore le financement : il d\u00e9crit le bien. Le rendement cash-on-cash divise le cash-flow restant apr\u00e8s la mensualit\u00e9 par le capital que vous avez engag\u00e9 : il d\u00e9crit votre position dans le bien.<\/p>\n
La diff\u00e9rence appara\u00eet quand vous empruntez. Deux investisseurs ach\u00e8tent des biens identiques, l’un au comptant, l’autre \u00e0 cr\u00e9dit. Leur taux de capitalisation est le m\u00eame. Mais l’investisseur \u00e0 cr\u00e9dit engage bien moins de fonds propres, et un cash-flow plus faible se rapporte \u00e0 un apport bien plus petit. Quand le loyer couvre largement le cr\u00e9dit, le levier hisse le rendement cash-on-cash au-dessus du taux de capitalisation. Quand le financement est cher ou les loyers faibles, il peut le tirer en dessous, voire le rendre n\u00e9gatif.<\/p>\n
Partez d’un cash-flow annuel r\u00e9aliste. L’erreur la plus fr\u00e9quente est l’optimisme : retenir le loyer brut, oublier la vacance et sous-estimer l’entretien. Pr\u00e9voyez des semaines de vacance, une r\u00e9serve pour travaux et des frais de gestion m\u00eame si vous g\u00e9rez vous-m\u00eame aujourd’hui, car votre temps a une valeur et votre situation peut changer.<\/p>\n
Recensez ensuite le capital r\u00e9ellement investi, qui d\u00e9passe rarement le seul apport. Droits de mutation, frais de notaire, frais de dossier, diagnostics et co\u00fbts de mise en location sortent de vos fonds propres et entrent dans le d\u00e9nominateur. Les omettre embellit le rendement et pousse \u00e0 surpayer.<\/p>\n
Avec ces deux chiffres, vous pouvez classer plusieurs biens sur la m\u00eame base et r\u00e9server l’analyse d\u00e9taill\u00e9e \u00e0 ceux qui franchissent votre seuil.<\/p>\n
Le bon rendement d\u00e9pend du march\u00e9, du niveau des taux et de la plus-value attendue. Sur beaucoup de march\u00e9s locatifs matures, 6 % \u00e0 10 % est jug\u00e9 sain pour un locatif financ\u00e9. Dans une ville \u00e0 forte croissance, un investisseur peut accepter 3 % ou 4 %, car la valorisation doit faire l’essentiel. Un march\u00e9 atone, sans perspective de hausse des prix, exige un rendement plus \u00e9lev\u00e9, car le cash-flow sera l’essentiel du gain.<\/p>\n
Comparez le chiffre aux alternatives. Si un bien rapporte 4 % alors qu’un placement sans risque paie presque autant, l’effort, la faible liquidit\u00e9 et le risque de l’immobilier doivent \u00eatre justifi\u00e9s par la plus-value ou par un plan d’am\u00e9lioration du cash-flow.<\/p>\n
La mesure ne porte que sur une ann\u00e9e de cash-flow. Elle ne dit rien de la plus-value, du capital que vous constituez \u00e0 mesure que le cr\u00e9dit se rembourse, ni de la fiscalit\u00e9 de vos revenus et gains. Un bien au rendement cash-on-cash modeste peut rester un bon placement de long terme une fois la valorisation et le remboursement pris en compte.<\/p>\n
C’est aussi un instantan\u00e9 : les loyers montent, les charges \u00e9voluent et les taux de cr\u00e9dit se r\u00e9visent. Lisez-le avec le taux de capitalisation, le rendement total et une \u00e9valuation du risque.<\/p>\n
Calcul rendement cash-on-cash\u00a0: utilisez cet outil pour obtenir imm\u00e9diatement une estimation fond\u00e9e sur les chiffres que vous saisissez. Ajustez les champs ci-dessus selon votre situation, ou parcourez tous nos calculateurs<\/a> pour planifier la suite.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Calcul rendement cash-on-cash d’un bien locatif : divisez le cash-flow annuel par le capital que vous avez r\u00e9ellement investi.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_gspb_post_css":""},"ftk_country":[121],"ftk_category":[20],"class_list":["post-714110","ftk_tool","type-ftk_tool","status-publish","hentry","ftk_country-fr-property","ftk_category-property"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool\/714110","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool"}],"about":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/ftk_tool"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=714110"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=714110"}],"wp:term":[{"taxonomy":"ftk_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_country?post=714110"},{"taxonomy":"ftk_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_category?post=714110"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}