Calcula el ingreso operativo neto de un inmueble en alquiler: el beneficio anual de su explotaci\u00f3n antes de la hipoteca y del impuesto sobre la renta. Parte del alquiler bruto, resta una previsi\u00f3n de desocupaci\u00f3n e impagos y despu\u00e9s los gastos operativos, y lo que queda es el dinero que produce el inmueble solo con el arrendamiento.<\/p>\n
El ION es una de las cifras centrales de la inversi\u00f3n inmobiliaria. Fija la valoraci\u00f3n a trav\u00e9s de la tasa de capitalizaci\u00f3n, indica si un inmueble puede cubrir su deuda y permite comparar operaciones muy distintas sin que influya la financiaci\u00f3n. La herramienta hace el c\u00e1lculo de forma r\u00e1pida y siempre igual, para filtrar oportunidades y poner a prueba tus supuestos.<\/p>\n
El c\u00e1lculo tiene tres pasos.<\/p>\n
Primero, el ingreso bruto por alquiler: el alquiler total de un a\u00f1o si todas las viviendas estuvieran alquiladas a precio de mercado todo el periodo.<\/p>\n
Segundo, una previsi\u00f3n de desocupaci\u00f3n e impagos. Ning\u00fan inmueble est\u00e1 siempre lleno y parte del alquiler nunca se cobra. Al reducir el alquiler bruto con un porcentaje de desocupaci\u00f3n realista se obtiene el ingreso bruto efectivo, el alquiler que puedes esperar cobrar.<\/p>\n
Tercero, se restan los gastos operativos, los costes recurrentes de mantener el inmueble en funcionamiento. El resultado es el ION:<\/p>\n
ION = ingreso bruto por alquiler \u00d7 (1 \u2212 desocupaci\u00f3n %) \u2212 gastos operativos<\/p>\n
Si te saltas la desocupaci\u00f3n, sobrestimas los ingresos; si olvidas gastos reales, la rentabilidad sale mejor de lo que es.<\/p>\n
Es donde fallan la mayor\u00eda de las estimaciones de ION. Los gastos operativos incluyen:<\/p>\n
Igual de importante es lo que queda fuera. El capital y los intereses de la hipoteca no entran, porque la financiaci\u00f3n depende de cada comprador. El impuesto sobre la renta tampoco, porque depende de las circunstancias personales. La amortizaci\u00f3n es un concepto fiscal, no una salida de caja, as\u00ed que se excluye. Y las inversiones puntuales, como un tejado nuevo, son capital, no explotaci\u00f3n. Gracias a estas exclusiones el ION se puede comparar entre inmuebles.<\/p>\n
Dos inversores compran el mismo edificio: uno paga al contado y el otro financia la mayor parte. Su beneficio despu\u00e9s de la deuda ser\u00e1 muy distinto, aunque el edificio gana exactamente lo mismo con sus inquilinos. El ION recoge esa renta com\u00fan.<\/p>\n
Sin la financiaci\u00f3n, puedes juzgar el activo por s\u00ed mismo y a\u00f1adir despu\u00e9s la tuya. Restando al ION el servicio anual de la deuda se obtiene el flujo de caja antes de impuestos, y dividiendo el ION entre el servicio de la deuda, el ratio de cobertura que miran los prestamistas. Todas estas medidas parten del ION.<\/p>\n
El ION alimenta la tasa de capitalizaci\u00f3n, el atajo m\u00e1s usado para valorar inmuebles de renta. Dividiendo el ION entre el precio de compra se obtiene la tasa, una rentabilidad anual que permite comparar inmuebles y mercados de un vistazo. Al rev\u00e9s, si divides el ION entre la tasa a la que se venden inmuebles parecidos, obtienes un precio impl\u00edcito.<\/p>\n
Como el valor es el ION dividido entre un porcentaje peque\u00f1o, un cambio modesto en el ION mueve mucho la valoraci\u00f3n. Subir alquileres, recortar un coste recurrente o reducir la desocupaci\u00f3n eleva el ION, y con una tasa habitual cada unidad extra de ION suma varias veces su importe al valor. As\u00ed funciona la inversi\u00f3n de valor a\u00f1adido.<\/p>\n
La herramienta devuelve el ingreso bruto efectivo y el ION, y el gr\u00e1fico muestra c\u00f3mo se reparte el alquiler bruto entre el ION que te queda y lo que se va en desocupaci\u00f3n y gastos. Cualquier cambio actualiza el resultado.<\/p>\n
Toma el resultado como una estimaci\u00f3n razonada, no como una garant\u00eda:<\/p>\n
Este art\u00edculo es solo informaci\u00f3n general y no constituye asesoramiento financiero.<\/em><\/p>\n Usa esta calculadora ingreso operativo neto para obtener al instante una estimaci\u00f3n basada en los datos que introduces. Ajusta los campos seg\u00fan tu situaci\u00f3n o consulta todas nuestras calculadoras<\/a> para planificar el siguiente paso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Calculadora de ingreso operativo neto (ION): introduce alquiler bruto, desocupaci\u00f3n y gastos de un inmueble y obt\u00e9n el ION, base de la tasa de capitalizaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_gspb_post_css":""},"ftk_country":[131],"ftk_category":[20],"class_list":["post-714099","ftk_tool","type-ftk_tool","status-publish","hentry","ftk_country-es-property","ftk_category-property"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/es\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool\/714099","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/es\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool"}],"about":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/ftk_tool"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=714099"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=714099"}],"wp:term":[{"taxonomy":"ftk_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/es\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_country?post=714099"},{"taxonomy":"ftk_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/es\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_category?post=714099"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Acerca de esta calculadora ingreso operativo neto<\/h2>\n