Der Modernisierungsumlage Rechner zeigt, um wie viel die Nettokaltmiete nach einer Modernisierung steigen darf. Grundlage ist \u00a7 559 BGB: 8 Prozent der umlagef\u00e4higen Baukosten flie\u00dfen j\u00e4hrlich dauerhaft in die Miete, allerdings erst nach zwei Abz\u00fcgen und unter Beachtung der Kappungsgrenze.<\/p>\n
Die Rechnung l\u00e4uft in vier Schritten ab, und in jedem einzelnen wird der Betrag kleiner:<\/p>\n
Der Rechner weist jeden Zwischenschritt aus, damit Sie eine Modernisierungsank\u00fcndigung Position f\u00fcr Position nachvollziehen k\u00f6nnen.<\/p>\n
Ein Beispiel: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet 560 Euro kalt, also 8 Euro je Quadratmeter. Die Modernisierung kostet 60.000 Euro, davon gelten 30 Prozent als ersparte Instandhaltung. Umlagef\u00e4hig sind 42.000 Euro, 8 Prozent davon ergeben 3.360 Euro im Jahr oder 280 Euro im Monat. Die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter begrenzt die Erh\u00f6hung auf 210 Euro im Monat.<\/p>\n
Im deutschen Mietrecht gibt es zwei getrennte Wege zu einer h\u00f6heren Miete im laufenden Vertrag, und davon h\u00e4ngt ab, welche Rechnung gilt:<\/p>\n
Beide Wege lassen sich nicht beliebig addieren, und die Umlage nach \u00a7 559 hat ihre eigene, davon unabh\u00e4ngige Kappung. Dieser Rechner bildet ausschlie\u00dflich den Weg \u00fcber \u00a7 559 ab.<\/p>\n
Nach \u00a7 559 Abs. 2 BGB geh\u00f6ren Aufwendungen, die f\u00fcr die Instandsetzung erforderlich gewesen w\u00e4ren, nicht zu den Modernisierungskosten. Instandhaltung schuldet der Vermieter ohnehin und darf sie nicht \u00fcber die Miete auf den Mieter abw\u00e4lzen. Wird ein vierzig Jahre altes, undichtes Fenster durch ein modernes W\u00e4rmeschutzfenster ersetzt, ist nur der Mehrwert Modernisierung. Der Teil, der schlicht das kaputte Fenster ersetzt, bleibt Instandsetzung.<\/p>\n
In der Praxis ist dieser Anteil der gr\u00f6\u00dfte Streitpunkt jeder Modernisierungsank\u00fcndigung. Je \u00e4lter das Bauteil und je n\u00e4her es am Ende seiner Lebensdauer stand, desto h\u00f6her f\u00e4llt der Abzug aus. Bei Fenstern, Heizungen und D\u00e4chern am Ende ihrer Nutzungsdauer sind Anteile von drei\u00dfig Prozent und mehr nicht ungew\u00f6hnlich. Der Rechner nimmt diesen Anteil als Eingabe entgegen, weil er sich nicht aus dem Gesetz ergibt, sondern aus dem Zustand des konkreten Bauteils.<\/p>\n
\u00a7 559a BGB verlangt, \u00f6ffentliche Zusch\u00fcsse von den Kosten abzuziehen. Dasselbe gilt f\u00fcr den Zinsvorteil aus zinsverbilligten Darlehen, etwa aus F\u00f6rderprogrammen f\u00fcr energetische Sanierungen. Wer eine F\u00f6rderung erhalten hat, kann den gef\u00f6rderten Teil nicht ein zweites Mal \u00fcber die Miete verdienen. Auch dieser Betrag ist eine Eingabe, weil er von Programm und Zusage abh\u00e4ngt.<\/p>\n
Selbst wenn die Kostenrechnung eine hohe Umlage ergibt, ist der Sprung gedeckelt. Innerhalb des gesetzlichen Zeitfensters darf die monatliche Miete durch Modernisierung nur um einen bestimmten Betrag je Quadratmeter steigen. Es gibt zwei Werte: 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren f\u00fcr Wohnungen, deren Miete vor der Modernisierung mindestens 7 Euro je Quadratmeter betrug, und 2 Euro f\u00fcr g\u00fcnstigere Wohnungen. Beide Werte, die Mietgrenze und die L\u00e4nge des Zeitfensters liegen als Parameter hinter dem Rechner.<\/p>\n
Diese Deckelung wirkt besonders bei kleinen Wohnungen mit hohen Sanierungskosten. Weil sich die Kappung auf den Quadratmeter bezieht, ist der absolute Spielraum bei einer Zweizimmerwohnung deutlich enger als bei einer gro\u00dfen Altbauwohnung. Der Rechner weist deshalb sowohl die rechnerische Erh\u00f6hung vor der Kappung als auch den Betrag aus, der durch die Kappung wegf\u00e4llt.<\/p>\n
Wichtig ist auch das Zeitfenster: Fr\u00fchere Modernisierungserh\u00f6hungen innerhalb dieses Zeitraums verbrauchen den Spielraum. Wer vor drei Jahren schon einen Teil ausgesch\u00f6pft hat, kann nur noch die Differenz umlegen. Genau daf\u00fcr gibt es im Rechner das Feld f\u00fcr die bereits umgelegte Erh\u00f6hung je Quadratmeter.<\/p>\n
Wird ein ganzes Haus modernisiert, entstehen die Kosten f\u00fcr das Geb\u00e4ude, nicht f\u00fcr eine einzelne Wohnung. \u00a7 559 Abs. 3 BGB sieht als Regelma\u00dfstab die Verteilung nach Wohnfl\u00e4che vor. Tragen Sie in den erweiterten Angaben die Gesamtwohnfl\u00e4che des Geb\u00e4udes ein, verteilt der Rechner Kosten und F\u00f6rdermittel im Verh\u00e4ltnis der Fl\u00e4chen. Bleibt das Feld auf null, geht der Rechner davon aus, dass der eingetragene Betrag bereits der Wohnung zugeordnet ist.<\/p>\n
Ein Punkt wird bei der Beurteilung einer Modernisierungsank\u00fcndigung regelm\u00e4\u00dfig untersch\u00e4tzt: Die Umlage endet nicht, wenn die Kosten der Ma\u00dfnahme wieder hereingeholt sind. Sie erh\u00f6ht die Nettokaltmiete dauerhaft und bildet zugleich die neue Ausgangsbasis f\u00fcr sp\u00e4tere Erh\u00f6hungen auf die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete. \u00dcber zehn oder f\u00fcnfzehn Jahre gerechnet \u00fcbersteigt die Summe der Mehrzahlungen die umgelegten Baukosten deutlich.<\/p>\n
Der ausgewiesene Monatsbetrag zeigt deshalb nur einen Teil. Rechnen Sie ihn auf die voraussichtliche Dauer Ihres Mietverh\u00e4ltnisses hoch, bevor Sie beurteilen, ob eine Ma\u00dfnahme f\u00fcr Sie tragbar ist. F\u00fcr den Vermieter gilt dieselbe Rechnung umgekehrt: Die Umlage ist ein dauerhaft h\u00f6herer Ertrag und bestimmt den Wert der Immobilie mit.<\/p>\n
Bei einer energetischen Modernisierung steht der Mieterh\u00f6hung h\u00e4ufig eine niedrigere Heizkostenabrechnung gegen\u00fcber. Die Warmmiete steigt dann weniger stark als die Kaltmiete, in g\u00fcnstigen F\u00e4llen kaum. Diese Verrechnung nimmt der Rechner bewusst nicht vor: Die tats\u00e4chliche Einsparung h\u00e4ngt vom Heizverhalten, vom Energietr\u00e4ger und vom Preisniveau ab und l\u00e4sst sich nicht aus den Baukosten ableiten. Wer beides vergleichen m\u00f6chte, stellt die berechnete Erh\u00f6hung der erwarteten Einsparung aus dem Energieausweis oder einer Vorher-Nachher-Abrechnung gegen\u00fcber.<\/p>\n
Er pr\u00fcft nicht, ob eine Ma\u00dfnahme \u00fcberhaupt als Modernisierung im Sinne des \u00a7 555b BGB gilt. Energetische Verbesserungen, die Einsparung nicht erneuerbarer Energie, eine nachhaltige Erh\u00f6hung des Gebrauchswerts und die dauerhafte Verbesserung der Wohnverh\u00e4ltnisse z\u00e4hlen dazu, reine Sch\u00f6nheitsarbeiten nicht. Ebenso wenig pr\u00fcft er die Form der Modernisierungsank\u00fcndigung, die Fristen, den H\u00e4rteeinwand des Mieters oder die Frage, ob eine Duldungspflicht bestand. F\u00fcr den Einbau einer neuen Heizung nach dem Geb\u00e4udeenergiegesetz gilt seit 2024 eine eigene Umlage nach \u00a7 559e BGB, die der Rechner nicht abbildet.<\/p>\n
Die Ergebnisse sind eine Sch\u00e4tzung zur Orientierung und keine Rechtsberatung. F\u00fcr die verbindliche Beurteilung einer Modernisierungsank\u00fcndigung oder einer Erh\u00f6hungserkl\u00e4rung wenden Sie sich an einen Mieterverein oder an eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei.<\/p>\n
Nutzen Sie diesen Modernisierungsumlage Rechner, um sofort eine genaue Sch\u00e4tzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden f\u00fcr 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner<\/a> an, um den n\u00e4chsten Schritt zu planen.<\/p>\n Nutzen Sie diesen Modernisierungsumlage Rechner, um sofort eine genaue Sch\u00e4tzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden f\u00fcr 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner<\/a> an, um den n\u00e4chsten Schritt zu planen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der Modernisierungsumlage Rechner nach \u00a7 559 BGB zeigt umlagef\u00e4hige Kosten abz\u00fcglich Instandhaltung und F\u00f6rdermitteln, Jahresumlage und Kappungsgrenze je m\u00b2.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_gspb_post_css":""},"ftk_country":[16],"ftk_category":[20],"class_list":["post-715115","ftk_tool","type-ftk_tool","status-publish","hentry","ftk_country-de","ftk_category-property"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool\/715115","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool"}],"about":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/ftk_tool"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=715115"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=715115"}],"wp:term":[{"taxonomy":"ftk_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_country?post=715115"},{"taxonomy":"ftk_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_category?post=715115"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\u00dcber diesen Modernisierungsumlage Rechner<\/h2>\n