Der Kaufpreisaufteilung Rechner beantwortet eine Frage, die bei der ersten Steuererkl\u00e4rung nach einem Immobilienkauf viel Geld wert ist: Wie viel vom gezahlten Preis darf ich abschreiben? Sie geben Kaufpreis, Grundst\u00fccksfl\u00e4che, Bodenrichtwert, Wohn- oder Nutzfl\u00e4che und die \u00fcblichen Herstellungskosten je Quadratmeter ein. Der Rechner zeigt den Geb\u00e4udeanteil in Prozent, die beiden Kaufpreisanteile in Euro, die AfA-Bemessungsgrundlage einschlie\u00dflich der anteiligen Nebenkosten und den j\u00e4hrlichen Abschreibungsbetrag.<\/p>\n
Ein einmal festgelegter Prozentsatz wirkt \u00fcber Jahrzehnte. F\u00fcnf Prozentpunkte mehr Geb\u00e4udeanteil bei 400.000 Euro Kaufpreis sind 20.000 Euro zus\u00e4tzliche Bemessungsgrundlage, bei zwei Prozent AfA also 400 Euro mehr Abschreibung, jedes Jahr, f\u00fcnfzig Jahre lang.<\/p>\n
Die Absetzung f\u00fcr Abnutzung nach \u00a7 7 EStG bildet den Wertverzehr eines Wirtschaftsguts ab. Ein Geb\u00e4ude verschlei\u00dft, ein Grundst\u00fcck nicht. Deshalb ist der Bodenanteil dauerhaft von der AfA ausgenommen und wirkt sich steuerlich erst beim Verkauf wieder aus. Der Kaufvertrag nennt aber fast nie zwei Preise, sondern einen.<\/p>\n
Daraus folgt ein Interessenkonflikt: F\u00fcr den K\u00e4ufer ist ein hoher Geb\u00e4udeanteil g\u00fcnstig, f\u00fcr den Fiskus ein hoher Bodenanteil. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten wie M\u00fcnchen, Hamburg oder Frankfurt kann der Boden mehr als die H\u00e4lfte des Preises ausmachen, in strukturschwachen Regionen bleibt er unter zehn Prozent. Eine pauschale Faustformel hilft deshalb nicht, die Aufteilung muss am konkreten Objekt hergeleitet werden.<\/p>\n
Der Rechner folgt der Systematik der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.<\/p>\n
Der letzte Schritt wird am h\u00e4ufigsten falsch gemacht. Den Geb\u00e4udesachwert direkt als Bemessungsgrundlage anzusetzen, w\u00e4re falsch: Bei einem Kauf \u00fcber Sachwert w\u00fcrden Sie Abschreibung verschenken, bei einem Kauf unter Sachwert mehr abschreiben, als Sie bezahlt haben.<\/p>\n
Ein Reihenhaus in Nordrhein-Westfalen kostet 420.000 Euro. Das Grundst\u00fcck hat 300 Quadratmeter bei einem Bodenrichtwert von 450 Euro, der Bodenwert betr\u00e4gt also 135.000 Euro. Das Haus hat 120 Quadratmeter Wohnfl\u00e4che, Herstellungskosten 2.200 Euro je Quadratmeter, Baujahr 1995. Nach 31 Jahren und rund 39 Prozent Alterswertminderung liegt der Geb\u00e4udesachwert bei 161.700 Euro.<\/p>\n
Auf das Geb\u00e4ude entfallen damit 54,5 Prozent, vom Kaufpreis also rund 228.898 Euro. Von gut 50.700 Euro Nebenkosten kommen rund 27.628 Euro dazu. Die AfA-Bemessungsgrundlage betr\u00e4gt rund 256.526 Euro, bei 2 Prozent AfA sind das gut 5.130 Euro im Jahr. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz spart das rund 2.155 Euro Steuer pro Jahr.<\/p>\n
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten und geh\u00f6ren zu den Anschaffungskosten des Objekts. Sie werden im selben Verh\u00e4ltnis aufgeteilt wie der Kaufpreis, und der Geb\u00e4udeanteil daraus erh\u00f6ht die AfA-Bemessungsgrundlage. Bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 Prozent Notar, 0,5 Prozent Grundbuch und 3,57 Prozent Maklerprovision sind das gut zw\u00f6lf Prozent des Kaufpreises, und auf den Geb\u00e4udeanteil davon l\u00e4uft die AfA mit.<\/p>\n
Die Grunderwerbsteuers\u00e4tze liegen als L\u00e4ndertabelle im Parameterbestand, ebenso die Richtwerte f\u00fcr Notar und Grundbuch nach dem GNotKG. Die Maklerprovision ist frei verhandelbar und wird beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienh\u00e4usern seit Ende 2020 in der Regel zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer geteilt. Sie bleibt deshalb eine Eingabe.<\/p>\n
Drei Eingaben entscheiden \u00fcber das Ergebnis, und f\u00fcr alle drei gibt es belastbare Quellen.<\/p>\n
Dieser Rechner und der Geb\u00e4ude-AfA-Rechner greifen ineinander. Der Geb\u00e4ude-AfA-Rechner fragt den Grundst\u00fccksanteil in Prozent ab, weil es daf\u00fcr keinen allgemeinen Parameter geben kann. Diesen Prozentsatz ermitteln Sie hier. Beide lesen die AfA-S\u00e4tze aus derselben Parametertabelle zu \u00a7 7 Abs. 4 EStG: zwei Prozent f\u00fcr Wohngeb\u00e4ude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, zweieinhalb Prozent f\u00fcr \u00e4ltere, drei Prozent f\u00fcr Wohngeb\u00e4ude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, und f\u00fcr Betriebsgeb\u00e4ude. Hier bestimmen Sie Anteil und Bemessungsgrundlage, dort den Verlauf \u00fcber die Jahre einschlie\u00dflich der zeitanteiligen AfA im Anschaffungsjahr und der degressiven Variante f\u00fcr Neubauten.<\/p>\n
Der Bundesfinanzhof hat mehrfach entschieden, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grunds\u00e4tzlich zu \u00fcbernehmen ist, wenn sie wirtschaftlich vertretbar erscheint und keine Scheinvereinbarung ist. Er hat zugleich klargestellt, dass die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung die Gerichte nicht bindet und die Wertverh\u00e4ltnisse nicht schematisch ersetzen darf. Eine sauber hergeleitete Rechnung mit belegtem Bodenrichtwert und plausiblen Herstellungskosten ist deshalb das beste Argument. Weicht Ihr Ergebnis stark von einer vertraglichen Aufteilung ab, sollten Sie den Unterschied begr\u00fcnden k\u00f6nnen, bevor das Finanzamt nachfragt.<\/p>\n
Nicht abgebildet sind Sonderf\u00e4lle wie Erbbaurechte, gemischt genutzte Objekte mit unterschiedlichen AfA-S\u00e4tzen f\u00fcr Wohn- und Gewerbeteil, Baudenkmale mit erh\u00f6hter Absetzung und mitgekaufte bewegliche Wirtschaftsg\u00fcter wie eine Einbauk\u00fcche, die eigenst\u00e4ndig und deutlich schneller abgeschrieben werden.<\/p>\n
Alle Ergebnisse sind eine Sch\u00e4tzung auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Werte f\u00fcr 2026 und ersetzen keine Steuerberatung. Ma\u00dfgeblich sind Ihr Kaufvertrag und die Feststellungen Ihres Finanzamts.<\/p>\n
Nutzen Sie diesen Kaufpreisaufteilung Rechner, um sofort eine genaue Sch\u00e4tzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden f\u00fcr 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner<\/a> an, um den n\u00e4chsten Schritt zu planen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der Kaufpreisaufteilung Rechner teilt den Kaufpreis nach dem Sachwertverfahren in Boden und Geb\u00e4ude und zeigt AfA-Bemessungsgrundlage und j\u00e4hrliche AfA.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_gspb_post_css":""},"ftk_country":[16],"ftk_category":[20],"class_list":["post-715101","ftk_tool","type-ftk_tool","status-publish","hentry","ftk_country-de","ftk_category-property"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool\/715101","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool"}],"about":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/ftk_tool"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=715101"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=715101"}],"wp:term":[{"taxonomy":"ftk_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_country?post=715101"},{"taxonomy":"ftk_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_category?post=715101"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}