Bleiben Handwerkerrechnungen nach einem Immobilienkauf sofort abziehbar, oder werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, die nur in kleinen Jahresbetr\u00e4gen \u00fcber die Geb\u00e4ude-AfA wirken? Der Erhaltungsaufwand Rechner kl\u00e4rt das. Sie geben Kaufpreis, Geb\u00e4udeanteil, Baukosten und den Abstand zum Kaufdatum ein. Der Rechner zeigt die 15-Prozent-Grenze, den verbleibenden Spielraum und den Unterschied in Euro.<\/p>\n
Wer eine Immobilie zum Vermieten kauft, saniert sie fast immer. Bad, Heizung, Fenster, Elektrik und B\u00f6den summieren sich schnell auf einen f\u00fcnfstelligen Betrag. Steuerlich gibt es daf\u00fcr zwei Wege.<\/p>\n
Erhaltungsaufwand sind Werbungskosten. Sie wirken im Jahr der Zahlung in voller H\u00f6he gegen Ihre Mieteinnahmen und Ihr \u00fcbriges Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent holen Sie sich von 45.000 Euro Baukosten fast 19.000 Euro \u00fcber die Steuererkl\u00e4rung zur\u00fcck, und zwar sofort.<\/p>\n
Herstellungskosten erh\u00f6hen dagegen die Bemessungsgrundlage der Geb\u00e4udeabschreibung. Bei einem Bestandsgeb\u00e4ude mit zwei Prozent linearer AfA bringen dieselben 45.000 Euro nur 900 Euro Abschreibung im Jahr, rund 378 Euro Steuerentlastung. Der Rest folgt \u00fcber die n\u00e4chsten Jahrzehnte. Insgesamt geht nichts verloren, aber Geld heute ist mehr wert als Geld in 30 Jahren.<\/p>\n
Welcher Weg gilt, entscheidet eine Zahl: 15 Prozent der Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf.<\/p>\n
Zuerst trennt er Grund und Boden vom Geb\u00e4ude. Bezugsgr\u00f6\u00dfe f\u00fcr die Grenze ist nur der Geb\u00e4udeanteil des Kaufpreises, denn nur er wird abgeschrieben. Bei 320.000 Euro Kaufpreis und 75 Prozent Geb\u00e4udeanteil sind das 240.000 Euro.<\/p>\n
Davon sind 15 Prozent 36.000 Euro. So viel d\u00fcrfen Ihre Bauma\u00dfnahmen in den ersten drei Jahren netto h\u00f6chstens kosten.<\/p>\n
Dann vergleicht er Ihre Baukosten mit dieser Grenze und ber\u00fccksichtigt, wie viele Jahre seit dem Kauf vergangen sind. Liegt der Kauf l\u00e4nger als drei Jahre zur\u00fcck, greift die Regel nicht mehr, und selbst eine Gro\u00dfsanierung bleibt Erhaltungsaufwand.<\/p>\n
Zum Schluss bewertet er das Ergebnis mit Ihrem Grenzsteuersatz. Sie sehen die Entlastung im ersten Jahr, die j\u00e4hrliche AfA auf den aktivierten Betrag und den Nachteil im ersten Jahr, wenn die Grenze \u00fcberschritten ist. Im Beispiel mit 45.000 Euro Baukosten wird der gesamte Betrag aktiviert, weil er \u00fcber 36.000 Euro liegt.<\/p>\n
Nicht jeder Euro an Handwerker z\u00e4hlt mit. Der Rechner hat f\u00fcr die beiden wichtigsten Ausnahmen eigene Felder.<\/p>\n
J\u00e4hrlich \u00fcbliche Erhaltungsarbeiten bleiben unber\u00fccksichtigt: Heizungswartung, Schornsteinfeger, ein tropfender Wasserhahn, der Tausch einer defekten Therme. Diese Betr\u00e4ge ziehen Sie sofort ab, egal wie hoch die \u00fcbrigen Baukosten sind.<\/p>\n
Auch Erweiterungskosten bleiben drau\u00dfen. Wer anbaut, das Dach ausbaut oder die Wohnfl\u00e4che vergr\u00f6\u00dfert, schafft neue Substanz. Solche Kosten sind ohnehin Herstellungskosten und werden immer abgeschrieben. In die 15 Prozent z\u00e4hlen sie nicht, in die Abschreibung schon.<\/p>\n
Au\u00dferdem gibt es die sogenannte Standardhebung. Werden mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche Heizung, Sanit\u00e4r, Elektro und Fenster deutlich verbessert, kann das Finanzamt allein deshalb Herstellungskosten annehmen, auch unterhalb von 15 Prozent. Diese Pr\u00fcfung kann der Rechner nicht abbilden. Besprechen Sie sie mit Ihrer Steuerberatung.<\/p>\n
Der Zeitpunkt wirkt am st\u00e4rksten. Beauftragen Sie die gro\u00dfe Ma\u00dfnahme erst im vierten Jahr nach dem Kauf, gilt die Regel nicht. Der Rechner zeigt das, sobald Sie bei den Jahren seit dem Kauf eine Vier eintragen.<\/p>\n
Die Kaufpreisaufteilung ist der zweite Hebel. Ein h\u00f6herer Geb\u00e4udeanteil hebt die Grenze, denn 15 Prozent von 280.000 Euro sind mehr als 15 Prozent von 200.000 Euro. Die Aufteilung muss aber sachgerecht und belegbar sein, etwa \u00fcber die Bodenrichtwerte.<\/p>\n
Der dritte Hebel ist die Reihenfolge der Gewerke. Wer in den ersten drei Jahren nur so viel investiert, wie die Grenze zul\u00e4sst, und den Rest sp\u00e4ter beauftragt, kann beide Teile sofort abziehen. Der ausgewiesene Spielraum zeigt, wie viel Budget noch frei ist.<\/p>\n
Das Diagramm zeigt die kumulierte Steuerentlastung \u00fcber zehn Jahre f\u00fcr beide Behandlungen. Der Abstand zwischen den Linien ist der Preis daf\u00fcr, die Grenze \u00fcberschritten zu haben.<\/p>\n
In den Test gehen nicht nur Handwerkerrechnungen ein, sondern auch selbst beschafftes Material, Kosten f\u00fcr Architekten und Statiker, soweit sie auf die Ma\u00dfnahme entfallen, und die Entsorgung des Bauschutts. Wer nur die Rechnung des Generalunternehmers ansetzt, rechnet sich zu nah an die Grenze und erlebt bei einer Pr\u00fcfung eine \u00dcberraschung.<\/p>\n
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch geh\u00f6ren dagegen nicht zu den Baukosten. Sie erh\u00f6hen die Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes und damit sogar die Grenze, weil diese sich aus den Anschaffungskosten ableitet. Der Rechner arbeitet mit dem Kaufpreis, weil er die vorsichtigere und leichter belegbare Gr\u00f6\u00dfe ist. Wer die Nebenkosten anteilig auf das Geb\u00e4ude verteilt, darf den Wert entsprechend erh\u00f6hen.<\/p>\n
F\u00fcr die Frist z\u00e4hlt der Zeitpunkt, an dem die Bauleistung erbracht wird, nicht die Beauftragung und nicht die Zahlung. Eine Ma\u00dfnahme, die im Dezember des dritten Jahres beginnt und im Februar des vierten Jahres fertig wird, muss aufgeteilt werden.<\/p>\n
Der Rechner unterstellt einen gleichbleibenden Grenzsteuersatz und eine lineare Geb\u00e4ude-AfA. Progression, Verlustvortr\u00e4ge, degressive Abschreibung f\u00fcr neue Wohngeb\u00e4ude, Denkmalabschreibung und die Umsatzsteuer bleiben au\u00dfen vor. Ob eine Ma\u00dfnahme als Standardhebung gilt, entscheidet das Finanzamt.<\/p>\n
Alle Ergebnisse sind Sch\u00e4tzwerte auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten gesetzlichen Werte und ersetzen keine Steuerberatung.<\/p>\n
Nutzen Sie diesen Erhaltungsaufwand Rechner, um sofort eine genaue Sch\u00e4tzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden f\u00fcr 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner<\/a> an, um den n\u00e4chsten Schritt zu planen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der Erhaltungsaufwand Rechner f\u00fcr Vermieter pr\u00fcft, ob Baukosten sofort abziehbar bleiben oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten abgeschrieben werden.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_gspb_post_css":""},"ftk_country":[16],"ftk_category":[20],"class_list":["post-715075","ftk_tool","type-ftk_tool","status-publish","hentry","ftk_country-de","ftk_category-property"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool\/715075","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool"}],"about":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/ftk_tool"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=715075"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=715075"}],"wp:term":[{"taxonomy":"ftk_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_country?post=715075"},{"taxonomy":"ftk_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_category?post=715075"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}