Der Geb\u00e4ude AfA Rechner zeigt, wie viel Abschreibung eine vermietete Immobilie jedes Jahr in die Steuererkl\u00e4rung bringt. Er trennt den nicht abschreibbaren Grundst\u00fccksanteil vom Geb\u00e4udewert, wendet den AfA-Satz der Geb\u00e4udeart an und stellt Abschreibung, Restbuchwert und Steuerwirkung \u00fcber den gew\u00e4hlten Zeitraum dar.<\/p>\n
Bei Vermietung und Verpachtung ist die AfA oft der gr\u00f6\u00dfte einzelne Posten der Werbungskosten, und der einzige, f\u00fcr den kein Geld abflie\u00dft. Ob eine Immobilie sich nach Steuern tr\u00e4gt, h\u00e4ngt deshalb h\u00e4ufig an ihr.<\/p>\n
Der Rechner liefert vier Gr\u00f6\u00dfen:<\/p>\n
Am Anfang steht die Kaufpreisaufteilung. Abschreibbar ist nur das Geb\u00e4ude, weil nur es sich abnutzt. Der Boden bleibt unver\u00e4ndert im Bestand, bis die Immobilie verkauft wird.<\/p>\n
In der Praxis ermittelt man den Bodenwert aus dem \u00f6rtlichen Bodenrichtwert und der Grundst\u00fccksfl\u00e4che und stellt ihn dem Sachwert des Geb\u00e4udes gegen\u00fcber. Die Finanzverwaltung stellt daf\u00fcr eine Arbeitshilfe bereit. Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird anerkannt, solange sie wirtschaftlich vertretbar ist und den Bodenanteil nicht offensichtlich kleinrechnet.<\/p>\n
Der Anteil h\u00e4ngt stark von der Lage ab. In einer teuren Innenstadtlage k\u00f6nnen 40 Prozent und mehr auf den Grund entfallen, im l\u00e4ndlichen Raum oft weniger als 15 Prozent. Deshalb ist er im Rechner eine Eingabe, ein pauschaler Standardwert w\u00e4re irref\u00fchrend.<\/p>\n
F\u00fcr die Kaufnebenkosten gilt dasselbe: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage geh\u00f6ren zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verh\u00e4ltnis aufgeteilt. Nur der Teil, der auf das Geb\u00e4ude entf\u00e4llt, erh\u00f6ht die AfA.<\/p>\n
Das Gesetz arbeitet mit festen S\u00e4tzen nach \u00a7 7 Abs. 4 EStG statt mit einer individuell gesch\u00e4tzten Nutzungsdauer:<\/p>\n
Eine k\u00fcrzere tats\u00e4chliche Nutzungsdauer l\u00e4sst sich mit einem Gutachten geltend machen. Diesen Sonderfall bildet der Rechner nicht ab, weil er ein individuelles Sachverst\u00e4ndigenurteil voraussetzt.<\/p>\n
F\u00fcr neu errichtete Wohngeb\u00e4ude erlaubt \u00a7 7 Abs. 5a EStG eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, wenn der Baubeginn im beg\u00fcnstigten Zeitfenster liegt. Der Abzug ist im ersten Jahr am h\u00f6chsten und sinkt danach jedes Jahr.<\/p>\n
W\u00e4hlen Sie diese Variante, zeigt das Diagramm die fallende Kurve der Abz\u00fcge und einen Restbuchwert, der anfangs schneller sinkt als bei linearer AfA. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist gesetzlich zul\u00e4ssig und lohnt sich, sobald der lineare Betrag h\u00f6her w\u00e4re als der degressive. Der Rechner f\u00fchrt diesen Wechsel nicht automatisch durch, weil er ein Wahlrecht ist.<\/p>\n
Im Jahr des Erwerbs wird nur zeitanteilig abgeschrieben. Ma\u00dfgeblich ist der \u00dcbergang von Nutzen und Lasten, nicht das Datum des Kaufvertrags. Sie erhalten ein Zw\u00f6lftel der Jahres-AfA f\u00fcr jeden Monat ab dem \u00dcbergangsmonat.<\/p>\n
Wer im Oktober \u00fcbernimmt, setzt im ersten Jahr also drei Zw\u00f6lftel an, ein Viertel der Jahres-AfA. Den Anschaffungsmonat stellen Sie in den erweiterten Optionen ein, der reduzierte Betrag erscheint im ersten Jahr des Plans.<\/p>\n
Die AfA mindert die Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass Geld abflie\u00dft. Bei einer Wohnung mit 360.000 Euro Geb\u00e4udewert und 2 Prozent Satz sind das 7.200 Euro im Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das rund 3.000 Euro weniger Steuer pro Jahr, was die laufende Rendite der Immobilie sp\u00fcrbar verbessert.<\/p>\n
Zwei Einschr\u00e4nkungen geh\u00f6ren dazu:<\/p>\n
Nicht abgebildet sind nachtr\u00e4gliche Herstellungskosten, anschaffungsnaher Aufwand innerhalb der ersten drei Jahre, die erh\u00f6hten S\u00e4tze der Denkmal-AfA nach \u00a7 7i und \u00a7 7h EStG sowie Sonderabschreibungen f\u00fcr den Mietwohnungsneubau. Jeder dieser Punkte kann den tats\u00e4chlichen Verlauf deutlich ver\u00e4ndern.<\/p>\n
Viele R\u00fcckfragen des Finanzamts betreffen die Zuordnung der Kosten nach dem Kauf. Reparaturen und Instandhaltung sind Erhaltungsaufwand und im Jahr der Zahlung sofort in voller H\u00f6he abziehbar. Ma\u00dfnahmen, die den Standard des Geb\u00e4udes deutlich heben oder die nutzbare Fl\u00e4che vergr\u00f6\u00dfern, sind Herstellungskosten: Sie erh\u00f6hen die Bemessungsgrundlage und wirken nur \u00fcber die AfA.<\/p>\n
Vorsicht gilt in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb. \u00dcbersteigen die Instandsetzungskosten in diesem Zeitraum eine gesetzlich festgelegte Quote des Geb\u00e4udewerts, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Aus einem geplanten Sofortabzug wird dann eine Abschreibung \u00fcber Jahrzehnte, was die Liquidit\u00e4tsplanung einer frisch gekauften Immobilie erheblich ver\u00e4ndern kann.<\/p>\n
Bei einer Kapitalanlage lohnt der Blick auf drei Ebenen. Die Mieteinnahmen bestimmen den laufenden Zufluss, Zins und Tilgung den Abfluss. Die Abschreibung wirkt nur auf der Steuerebene und ver\u00e4ndert den Zufluss indirekt, indem sie die Steuerlast senkt.<\/p>\n
In den ersten Jahren einer Finanzierung ist die AfA oft \u00e4hnlich hoch wie der Tilgungsanteil. Eine Immobilie kann dann steuerlich einen Verlust ausweisen und trotzdem einen positiven Zahlungsstrom haben. Das macht die Vermietung f\u00fcr Haushalte mit hohem Grenzsteuersatz interessant. Der Rechner liefert die j\u00e4hrliche Abschreibung und ihren Steuerwert \u00fcber den geplanten Haltezeitraum, die Sie f\u00fcr jede Objektkalkulation brauchen.<\/p>\n
Die Ergebnisse sind eine Sch\u00e4tzung auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Parameter.<\/p>\n
Allgemeine Information, keine Finanz- oder Steuerberatung.<\/em><\/p>\n Nutzen Sie diesen Geb\u00e4ude AfA Rechner, um sofort eine genaue Sch\u00e4tzung zu erhalten. Die Werte folgen den offiziellen Vorgaben und werden f\u00fcr 2026 aktuell gehalten. Passen Sie die Eingaben oben an Ihre Situation an oder sehen Sie sich alle unsere Rechner<\/a> an, um den n\u00e4chsten Schritt zu planen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der Geb\u00e4ude AfA Rechner trennt Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude, wendet den AfA-Satz nach \u00a7 7 EStG an und zeigt Abschreibung und Restbuchwert je Jahr.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_gspb_post_css":""},"ftk_country":[16],"ftk_category":[20],"class_list":["post-715050","ftk_tool","type-ftk_tool","status-publish","hentry","ftk_country-de","ftk_category-property"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool\/715050","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_tool"}],"about":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/ftk_tool"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=715050"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=715050"}],"wp:term":[{"taxonomy":"ftk_country","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_country?post=715050"},{"taxonomy":"ftk_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/financekit.tools\/de\/wp-json\/wp\/v2\/ftk_category?post=715050"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\u00dcber diesen Geb\u00e4ude AfA Rechner<\/h2>\n